某度假村旅游开发项目策划方案

中国茂名

博贺南山湾·竹洲岛度假村

项目建议书

（初案）

投资策划商：中国能源进出口集团有限公司

茂名市仕进建业有限公司

目 录

■绪论 (3)

■ 战略篇

一、 项目概况、旅游资源与基础条件 (5)

1、项目背景 (5)

2、资源评价 (7)

3、海岛条件 (8)

4、区位交通 (8)

二、总体思路、开发理念与发展战略定位 (9)

1、指导思想 (9)

2、目的意义 (9)

3、规划原则/模式 (10)

5、发展目标定位 (11)

6、分阶段发展目标 (12)

三、度假中心主题形象 (17)

1、商务旅游休闲度假为主题 (17)

■建设篇

四、总体布局分析 (17)

1、中心规划概念 (17)

2、中心定位分析 (18)

五、旅游产品体系与旅游功能项目 (32)

1、旅游产品体系 (32)

2、半岛四大旅游功能项目 (32)

六、市场需求及规模预测 (32)

1、消费群体市场分析 (33)

2、商务旅游中心区空间容量 (33)

3、重点目标游客群 (33)

七、相关产业与社会经济发展 (34)

1、八大产业体系 (34)

八、营销策略与模式 (36)

1、概念营销与品牌营销 (36)

2、整合营销 (36)

3、营销形势 (36)

4、宣传推介 (37)

九、可行性分析 (39)

1、政府回报 (39)

⑴经济成就 (39)

2、项目回报.....................................................错误！未定义书签。■附 录

附一、策划依据 (44)

1、国家法规条例、规范 (44)

2、地方法规、政策与决策 (44)

附二、策划景区图 (45)

项目开发商：中国能源进出口集团有限公司

茂名市仕进建业有限公司

经营范围：原油、能源、运输、邮轮、旅游等投资相关项目

项目名称：博贺南山湾•竹洲岛度假村（暂定）

投资规模：

✧投资资金：12.5亿

✧配套设施：公共旅游景点、星级酒店、沿海别墅、公寓住宅、游艇俱

乐部、海底宾馆、海底餐厅、配套小型直升机场、邮轮航线、潜水基地、海产养殖、高端会议酒店、旅游养老房地产开发。

✧分期建设：如果政府认可立项，投资商将在2014年分三期阶梯式开发：

一期投资3.5个亿，基建期为1年；二期投资5个亿，在1期游艇码头建设的同时建设竹洲岛码头和潜水基地，为期两年；三期投资4个亿，在二期开展的同时，将进行三期小型直升机埸及邮轮航线行政手续的申报手续，预计整个建筑期为3-5年。

投资目标：积极响应茂名市“十二五”发展专项规划中，市委、市政府提出的“滨海发展战略”，构建“蓝色滨海旅游带”和“绿色生态旅游带”，把滨海旅游逐步发展成为港、澳、台、东南亚海洋商务旅游首选目的地和国内首个集工业、商务、旅游、房产一体的高端产业发展示范区，成为服务博贺工业园区企业的专业区域，进一步推进博贺新港区工业园资源与周边的滨海旅游资源、商务资源、文化资源的有机组合，带动博贺

新港区整个产业的品质提升。打造世界级旅游品质和中国商务旅游精品区。让全界都知道中国有个茂名市。

■绪论

茂名滨海新区地处泛珠三角、大西南经济圈、中南经济圈的交汇点和重叠核心地带，东与经济发达的珠三角相接，是承接产业转移的前沿地带；新区毗邻南海，环境容量较大，生态系统优良，人口承载力较高，开发潜力十分巨大。影响范围广阔。滨海新区地处湛茂阳经济圈的核心，东接阳江，西联湛江，对周边区域的影响和辐射带动范围广。已初步形成铁路、公路、水路（港口）、管道、航空（湛江机场）五种运输方式构成的立体交通网络，特别是洛湛铁路在区内设立编组站和茂湛铁路加快建设，为茂名港发展成为内陆地区重要的出海口，和滨海新区辐射影响大西南、中南地区和东南亚创造了条件。

我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向商务设施，游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

商务旅游作为旅游业的一个重要的组成部分，自20世纪80年代以来，保持了比整个旅游业更高的速度获得快速发展。越来越成为全球旅游业发展的新趋势。商务旅游与普通的观光、休闲度假等旅游方式相比，具有消费水平较高，受旅游淡季与气候影响较小，活动地点较固定、活动方式重复等许多明显优势，发展商务旅游已经成为一个城市经济增长的重要支撑

点。

从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康、探险为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐从初級走向高端纵深。

随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐被市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。