福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告
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万平米，居住及商业混合建面112万平米。 ➢ 福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。
1.2 基本情况
福州传统城市核心区
金山核心区 奥体片区
仓山老城区
帝封江地块
会展中心核心区 地铁沿线核心区 福峡路地块
1.3 项目初步构想
目录
一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议
的经济腹地和良好的发展前景。
2007-2012年福州、厦门地区生产总值对比
4,500.00 4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00
500.00 0.00
2007
2008
2009
2源自文库10
2011
2012
福州（亿元） 厦门（亿元）
升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长 （预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。 项目环境分析 ➢ 项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。 ➢ 项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。
2.3 资源可行性分析
用地规模 ➢ 项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地
2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选 址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。
2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署《 项目框架协议》。
2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计 、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。
截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商 业条件形成基本共识，并就《项目合作协议》相关条款达成一致，项目具备 签约落地条件。
1.2 基本情况
福州下辖鼓楼、台江、 仓山、晋安、马尾5个 区，闽侯、连江、罗源 、闽清、永泰、平潭6 个县，福清、长乐2个 县级市，总面积11,968 平方公里，其中市区面 积1,043平方公里。
2.1 战略可行性分析
福建省战略地位
排名 省市 城镇居民人均可支配收入（元）
1 上海
40,188
2 北京
36,469
3 浙江
34,550
4 广东
30,226
5 江苏
29,677
6 天津
29,626
7 福建
28,055
8 山东
25,755
9 辽宁
23,223
10 内蒙古
23,150
11 重庆
22,968
目录
一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议
1.1 项目背景
2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴 福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。
2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、 刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟 通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。
13,537
5 江苏
12,202
6 广东
10,542
7 福建
9,967
8 山东
9,446
9 辽宁
9,384
10 黑龙江
8,604
11 吉林
8,598
12 河北
8,081
13 湖北
7,851
14 江西
7,828
15 内蒙古
7,611
16 河南
7,524
17 湖南
7,440
18 海南
7,408
19 重庆
7,383
20 安徽
7,160
➢ 福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目 的重要备选区域。
2.1 战略可行性分析
华侨城现有布局及发展机遇
➢ 华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域 进行战略布点。
➢ 华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。 ➢ 华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成
12 宁夏
22,211
13 湖南
21,319
14 广西
21,243
15 云南
21,075
16 安徽
21,024
17 海南
20,918
18 湖北
20,839
19 河北
20,543
20 河南
20,442
排名 省市 农村居民人均可支配收入（元）
1 上海
17,401
2 北京
16,476
3 浙江
14,552
4 天津
截至2012年末，福州户 籍人口655.27万人，其 中市区户籍人口192.06 万人。
闽侯县 闽清县
罗源县 连江县
永泰县
1.晋安区 2.马尾区 3.仓山区 4.台江区 5.鼓楼区
长乐市
福清市 平 潭 县
1.2 基本情况
福州市政府 仓山区政府
帝封江地块
福峡路地块 福州南站
1.2 基本情况
项目选址两块用地均位于仓山区： ➢ 帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。 ➢ 福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。 用地指标： ➢ 帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15
30000 29500 29000 28500 28000 27500 27000 26500 26000 25500
2012年城镇居民人均可支配收入对比
福州
武汉
城镇居民人均可支配收入（元）
成都
2.2 环境可行性分析
福州环境分析 ➢ 福州全年平均气温在10℃-29℃，高温在6-9月份。近年来，福州平均气温逐年
为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。
2.1 战略可行性分析
福州市是重要的区域中心城市 ➢ 2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。 ➢ 2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。 ➢ 福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔
425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。 ➢ 项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。
交通条件 ➢ 帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心
区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。 ➢ 福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁1号
1.2 基本情况
福州传统城市核心区
金山核心区 奥体片区
仓山老城区
帝封江地块
会展中心核心区 地铁沿线核心区 福峡路地块
1.3 项目初步构想
目录
一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议
的经济腹地和良好的发展前景。
2007-2012年福州、厦门地区生产总值对比
4,500.00 4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00
500.00 0.00
2007
2008
2009
2源自文库10
2011
2012
福州（亿元） 厦门（亿元）
升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长 （预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。 项目环境分析 ➢ 项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。 ➢ 项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。
2.3 资源可行性分析
用地规模 ➢ 项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地
2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选 址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。
2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署《 项目框架协议》。
2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计 、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。
截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商 业条件形成基本共识，并就《项目合作协议》相关条款达成一致，项目具备 签约落地条件。
1.2 基本情况
福州下辖鼓楼、台江、 仓山、晋安、马尾5个 区，闽侯、连江、罗源 、闽清、永泰、平潭6 个县，福清、长乐2个 县级市，总面积11,968 平方公里，其中市区面 积1,043平方公里。
2.1 战略可行性分析
福建省战略地位
排名 省市 城镇居民人均可支配收入（元）
1 上海
40,188
2 北京
36,469
3 浙江
34,550
4 广东
30,226
5 江苏
29,677
6 天津
29,626
7 福建
28,055
8 山东
25,755
9 辽宁
23,223
10 内蒙古
23,150
11 重庆
22,968
目录
一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议
1.1 项目背景
2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴 福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。
2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、 刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟 通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。
13,537
5 江苏
12,202
6 广东
10,542
7 福建
9,967
8 山东
9,446
9 辽宁
9,384
10 黑龙江
8,604
11 吉林
8,598
12 河北
8,081
13 湖北
7,851
14 江西
7,828
15 内蒙古
7,611
16 河南
7,524
17 湖南
7,440
18 海南
7,408
19 重庆
7,383
20 安徽
7,160
➢ 福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目 的重要备选区域。
2.1 战略可行性分析
华侨城现有布局及发展机遇
➢ 华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域 进行战略布点。
➢ 华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。 ➢ 华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成
12 宁夏
22,211
13 湖南
21,319
14 广西
21,243
15 云南
21,075
16 安徽
21,024
17 海南
20,918
18 湖北
20,839
19 河北
20,543
20 河南
20,442
排名 省市 农村居民人均可支配收入（元）
1 上海
17,401
2 北京
16,476
3 浙江
14,552
4 天津
截至2012年末，福州户 籍人口655.27万人，其 中市区户籍人口192.06 万人。
闽侯县 闽清县
罗源县 连江县
永泰县
1.晋安区 2.马尾区 3.仓山区 4.台江区 5.鼓楼区
长乐市
福清市 平 潭 县
1.2 基本情况
福州市政府 仓山区政府
帝封江地块
福峡路地块 福州南站
1.2 基本情况
项目选址两块用地均位于仓山区： ➢ 帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。 ➢ 福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。 用地指标： ➢ 帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15
30000 29500 29000 28500 28000 27500 27000 26500 26000 25500
2012年城镇居民人均可支配收入对比
福州
武汉
城镇居民人均可支配收入（元）
成都
2.2 环境可行性分析
福州环境分析 ➢ 福州全年平均气温在10℃-29℃，高温在6-9月份。近年来，福州平均气温逐年
为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。
2.1 战略可行性分析
福州市是重要的区域中心城市 ➢ 2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。 ➢ 2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。 ➢ 福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔
425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。 ➢ 项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。
交通条件 ➢ 帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心
区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。 ➢ 福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁1号