云南省瑞丽市房地产市场调查报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目 录
一、瑞丽城市发展状况
（一）瑞丽市基本情况
（二）瑞丽市人口情况 （三）瑞丽市经济发展情况 （四）小结
二、瑞丽房地产市场情况
（一）房地产市场发展情况
（二）瑞丽城市规划 （三）瑞丽土地市场情况 （四）市场在（将）售项目 （五）个案研究 （六）小结
三、瑞丽市房地产市场分析
（二）物业分析 （三）价格分析 （四）客户分析 （五）户型分析 （六）小结
瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元 ，比上 年增长16.6%， 高于全 州水平 1.1个 百分点 。其中 ，第一 生产总 值6.9亿 元，增 长9.1% ，第二 产业增 加值7.2亿元， 增长16%，第 三产业 增加值 21.1亿元，增长19.3%。
2011年口岸贸易进出口总额17.46亿美元 （约合 人民币 110亿 元）， 增长33.8%。全 社会固 定资 产投资总额40.1亿元，增长35%。财 政总收 入17.02亿元； 财政一 般预算 收入5.12亿元 ，增长 37.3%。实现社会消费品零售总额18.41亿元 ，增长21%。
第三产业占 比较大，商贸业发达、个体老板多、 客户结 构呈哑 铃形分 布，高 端消费 力强。 发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引 来大量 的外来 人口， 外来人 口房产 置业需 求旺盛 且呈增 长态势 。
小结：
瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西 南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅 贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、 省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。
二、瑞丽房地产市场情况
（一）房地产市场发展情况
2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡 翠园” 面市， 正式迈 出了当 地房地 产开发 具有象征性的一步。翡翠园（住宅） 项目的 均价只 有1300元/㎡， 商业项 目腾 隆 国际商业广场的价格也才是3000元/㎡ 出头。
2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无 几。 但是到了2011年11月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了3900元/㎡ ，房 价在四年时间内直接翻了三倍 。 截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发 企业82家，累 计开工 项目46个，开 工面积超过200万平米。 就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的 楼市政 策，可 以预见 明后两 年瑞丽 楼 市竞争将空前惨烈！
（二）瑞丽城市规划 （规划图示）
老城商业区目前已经形成整个瑞丽 的行政 、金融 核心区 ，从某 种程度 上来讲 也就是 瑞丽的 CBD。目前中心区已经启动“旧城”改 造项目 ，主要 有“乔瑞 ”、“星 河蓝湾” 、“锦 福园” 等项目 ，从 整个瑞丽市中心区的规划来看，片区 下一步 的发展 是将现 有行政 、金融 体系升 级，以 及改善 片 区的市容市貌。
瑞丽城乡人口构成比例
48%
城镇人口 52%
农业人口
wenku.baidu.com
（三）瑞丽市经济发展情况 2011年城乡居民收入不断增长。城镇 居民人 均可支 配收入16700元 ，增长 11.8% ；
农民人均纯收入4820元，增长14.3% 。
根据人均GDP与房地产发展的关系模型 ，瑞丽 房地产 市场步 入了快 速发展 期;人均 收入增 长迅速 ，储蓄 增长明 显高于 消费支 出，民 间资本 充裕， 藏富于 民现象 典型， 投资需 求潜力 巨大。
西城新区政府以中央商务区定位，将以 弄莫湖 湿地恢 复改造 项目的 开发建 设为契 机，营 造 以水系和绿地网络为特色的大尺度绿 色公共 开敞空 间，配 合高品 质的民 族文化 旅游接 待与高 级 酒店服务设施建设，并通过大量商业 服务设 施的聚 集，形 成以民 族文化 为特色 ，以生 态游乐 体 验为突破，以休闲度假和高尚人居为 主体， 集游乐 体验、 旅游休 闲度假 、高尚 人居、 会议会 展 、运动养生等功能于一体的旅居新区 。通过 弄莫湖 湖面湿 地的恢 复改造 、东南 亚风情 文化、 高 级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨 商业文 化设施 及康休 闲设施 等项目 的建设 ，配套 完善片 区 公共服务设施体系，使项目建设对周 边城市 用地发 展起到 带动作 用。
珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游， 极大的促进了瑞丽第三产业的发展。
瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经 济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了 瑞 丽城市人口整 体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。 瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台 阶。
（一）业态分析
一、瑞丽城市发展状况
（一）瑞丽市基本情况 瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道 终点，
昆瑞公路与中印公路（史迪威公路） 的交汇 处。其 东连芒 市，北接陇川，西北、西南、东南三 面与缅 甸山水 相连， 村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐 共同构 成1坝（ 勐卯 坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦 、掸邦 ），4区 （瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹 町经济 开发区 、畹町 合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木 姐、南 坎、九 谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方 公里。
瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里 ，距缅 甸旅游 城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八 莫138公 里，距 缅甸 首都仰光981公里。
中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞 高速龙 瑞段等 国 家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为 云南面 向西南 开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。
瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸 易最重 要的口 岸城市 和国人 赴缅旅 游最主 要的集 散地， 缅玉、 珠宝、 红木等 特色产 品贸易 异常繁 荣。
(二)瑞丽市人口规模
2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市 常住总 人口180627人 ，其中 农业人 口87003人，城 镇人口 93624人。户 籍人口 仅为12万左右 ，外地 人口约 为6万左 右并绝 大部分 在瑞丽 及姐告 经商或 就业。 另有日 均2万 多的外 地流动 人口（ 包括在 瑞缅甸 华人华 侨、缅 籍经商 打工人 员 ）。 瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生 率较高 ，几乎 无外出 打工人 员，外 来人口 数量逐 年增长 态势明 显。
一、瑞丽城市发展状况
（一）瑞丽市基本情况
（二）瑞丽市人口情况 （三）瑞丽市经济发展情况 （四）小结
二、瑞丽房地产市场情况
（一）房地产市场发展情况
（二）瑞丽城市规划 （三）瑞丽土地市场情况 （四）市场在（将）售项目 （五）个案研究 （六）小结
三、瑞丽市房地产市场分析
（二）物业分析 （三）价格分析 （四）客户分析 （五）户型分析 （六）小结
瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元 ，比上 年增长16.6%， 高于全 州水平 1.1个 百分点 。其中 ，第一 生产总 值6.9亿 元，增 长9.1% ，第二 产业增 加值7.2亿元， 增长16%，第 三产业 增加值 21.1亿元，增长19.3%。
2011年口岸贸易进出口总额17.46亿美元 （约合 人民币 110亿 元）， 增长33.8%。全 社会固 定资 产投资总额40.1亿元，增长35%。财 政总收 入17.02亿元； 财政一 般预算 收入5.12亿元 ，增长 37.3%。实现社会消费品零售总额18.41亿元 ，增长21%。
第三产业占 比较大，商贸业发达、个体老板多、 客户结 构呈哑 铃形分 布，高 端消费 力强。 发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引 来大量 的外来 人口， 外来人 口房产 置业需 求旺盛 且呈增 长态势 。
小结：
瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西 南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅 贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、 省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。
二、瑞丽房地产市场情况
（一）房地产市场发展情况
2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡 翠园” 面市， 正式迈 出了当 地房地 产开发 具有象征性的一步。翡翠园（住宅） 项目的 均价只 有1300元/㎡， 商业项 目腾 隆 国际商业广场的价格也才是3000元/㎡ 出头。
2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无 几。 但是到了2011年11月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了3900元/㎡ ，房 价在四年时间内直接翻了三倍 。 截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发 企业82家，累 计开工 项目46个，开 工面积超过200万平米。 就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的 楼市政 策，可 以预见 明后两 年瑞丽 楼 市竞争将空前惨烈！
（二）瑞丽城市规划 （规划图示）
老城商业区目前已经形成整个瑞丽 的行政 、金融 核心区 ，从某 种程度 上来讲 也就是 瑞丽的 CBD。目前中心区已经启动“旧城”改 造项目 ，主要 有“乔瑞 ”、“星 河蓝湾” 、“锦 福园” 等项目 ，从 整个瑞丽市中心区的规划来看，片区 下一步 的发展 是将现 有行政 、金融 体系升 级，以 及改善 片 区的市容市貌。
瑞丽城乡人口构成比例
48%
城镇人口 52%
农业人口
wenku.baidu.com
（三）瑞丽市经济发展情况 2011年城乡居民收入不断增长。城镇 居民人 均可支 配收入16700元 ，增长 11.8% ；
农民人均纯收入4820元，增长14.3% 。
根据人均GDP与房地产发展的关系模型 ，瑞丽 房地产 市场步 入了快 速发展 期;人均 收入增 长迅速 ，储蓄 增长明 显高于 消费支 出，民 间资本 充裕， 藏富于 民现象 典型， 投资需 求潜力 巨大。
西城新区政府以中央商务区定位，将以 弄莫湖 湿地恢 复改造 项目的 开发建 设为契 机，营 造 以水系和绿地网络为特色的大尺度绿 色公共 开敞空 间，配 合高品 质的民 族文化 旅游接 待与高 级 酒店服务设施建设，并通过大量商业 服务设 施的聚 集，形 成以民 族文化 为特色 ，以生 态游乐 体 验为突破，以休闲度假和高尚人居为 主体， 集游乐 体验、 旅游休 闲度假 、高尚 人居、 会议会 展 、运动养生等功能于一体的旅居新区 。通过 弄莫湖 湖面湿 地的恢 复改造 、东南 亚风情 文化、 高 级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨 商业文 化设施 及康休 闲设施 等项目 的建设 ，配套 完善片 区 公共服务设施体系，使项目建设对周 边城市 用地发 展起到 带动作 用。
珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游， 极大的促进了瑞丽第三产业的发展。
瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经 济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了 瑞 丽城市人口整 体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。 瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台 阶。
（一）业态分析
一、瑞丽城市发展状况
（一）瑞丽市基本情况 瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道 终点，
昆瑞公路与中印公路（史迪威公路） 的交汇 处。其 东连芒 市，北接陇川，西北、西南、东南三 面与缅 甸山水 相连， 村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐 共同构 成1坝（ 勐卯 坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦 、掸邦 ），4区 （瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹 町经济 开发区 、畹町 合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木 姐、南 坎、九 谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方 公里。
瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里 ，距缅 甸旅游 城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八 莫138公 里，距 缅甸 首都仰光981公里。
中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞 高速龙 瑞段等 国 家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为 云南面 向西南 开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。
瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸 易最重 要的口 岸城市 和国人 赴缅旅 游最主 要的集 散地， 缅玉、 珠宝、 红木等 特色产 品贸易 异常繁 荣。
(二)瑞丽市人口规模
2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市 常住总 人口180627人 ，其中 农业人 口87003人，城 镇人口 93624人。户 籍人口 仅为12万左右 ，外地 人口约 为6万左 右并绝 大部分 在瑞丽 及姐告 经商或 就业。 另有日 均2万 多的外 地流动 人口（ 包括在 瑞缅甸 华人华 侨、缅 籍经商 打工人 员 ）。 瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生 率较高 ，几乎 无外出 打工人 员，外 来人口 数量逐 年增长 态势明 显。