杭州楼市史(2000～2009)：黄金十年(下)

杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（下）

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杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（上）

2007：涨潮关键词：流动性过剩、排队买房、地王、捂盘、调控2007年的杭州楼市，有两个标志性事件，会牢牢地记忆在很多人的心中。5月13日，滨江·万家花城首期开盘，引发漏夜排队，首批738套房源于开盘当日创下了100%的预定率。半个月之后的5月18日凌晨，万家花城第二批830多套房源于倾泻而出，再度引发通宵排队买房。短短半个月的时间，万家花城售房1500多套，成为奇迹。万家花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录，即便在2009这样的“疯牛”之年，也没有被破掉。万家花城并非05年首个漏夜排队的楼盘，但却是影响最大的一个。在此前的4月，万科·魅力之城开盘起，绝迹数年之久的“排队抢房”现象就再现杭州楼市。东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队。另一个标志性事件是，7月9日，杭州土地拍卖会上，宁波雅戈尔一掷14.76亿元，以15712元每平方米的楼面价拿下学院路“杭商院”地块，再次刷新了当年杭州的楼面地价纪录。雅戈尔拍地当晚，附近某楼盘紧急封盘，并传出一夜之间涨价6000元/平方米。此后，杭州房价全面上扬，雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐

开始体现。万家花城排队买房和雅戈尔天价飙地，是2007

年杭州楼市的两个典型表情。前者开启并意示着2007年杭州楼市的火爆程度，此后，杭州楼市月成交量屡创新高，存量房急剧下降，捂盘现象由此而生，并成为一时之盛。而雅戈尔杭商院地块的天价飙地，则是07年疯狂土地市场的一个典型，也是土地价格推高房价的一个典型。在2005、2006严厉宏观调控下的楼市，何以在2007年突然爆发飙涨？如果大家不是很健忘，应该记得，07年最流行的一个词：流动性过剩。最典型的是股市。2007年，中国股市以逼空式的上涨不断刷新着各项纪录，股指、成交量、开户数屡创新高。上证指数从年初开盘1月4日的2728点，一度上涨到10月16日的6124点高位，上涨幅度超过了100%。而在2005年5月，上证指数只有1000点。当时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，股票总市值为35000亿元左右。到2007年10月，股指冲高至顶点时，两市总市值近30万亿，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，如果增加的财富是实物资产，它可以吸收过多的货币，可以改善流动性过剩的局面。但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产。这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。当时最经典的故事是，一个人年初在股市上投入的10万块钱，后来变成了30万，然后将这部分“虚拟”出

来的钱，拿去买房。而在杭州激情飙地的雅戈尔，当时在资本市场上赚的钱，超过了100亿元人民币，这给了雅戈尔在土地市场上冲天的牛气。万科在2007年股市高点的时候，其市值一度超过2000亿元，远超过美国最大的4家地产公司市值总和。在过剩流动性和频生的地王刺激下，杭州楼市从6、7月份开始陷入疯狂。而“疯狂”的具体表征是，2007年10月份的房博会被办成了一届“捂盘会”，开发商集体藏掖手上的房子，不卖。只是，那时，没有人意识到，那已是市场“寒冬”的前夜。某种意义上，对于楼市来说，“成也流动性，败也流动性”，过剩的流动性不但推高了以房地产和股票为核心的资产价格，也制造了通胀的压力，而后者，尤其不能为政府所容忍。因此，国家开始了疾风骤雨式的流动性收紧政策。5月18日，中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5

个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。为了规范房地产市场交易秩序、净化市场环境，国家和地方再次紧缩银根，打出了罕见的“金融组合拳”。此后，央行6次加息、10次上调准备金率，专门针对房地产严厉调控政策，也在年底开发商“捂盘”最严重时陆续出台。9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请

购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。第二套住房认定标准的明确，会使房地产的投机交易大大减少。紧缩的银根，再加上持续的流动性收缩，疯狂的杭州楼市在年底应声而落，成交一度跌至冰点，个位数的日成交量亦不鲜见。浇到头脑极其发热的市场头上的，不是冷水，是冰块。此后，在开发商年末集中放量推盘的情况下，成交量才开始有所回稳，但与数月之前的“疯狂”已经是天壤之别。杭州楼市在低迷中迎来了2008年。

2008：漩涡关键词：万科降价、悦府热销、救市、绿城资金链（一）08的5月6日，杭州迎来08春节后的首次土地出让。经过激烈的争夺，备受关注的蒋村1、2号地块被绿城集团以21亿的总价拿下，核算楼面均价约10666元/方，这是一个在当时被广泛质疑的价格。此后，在5月14日和7

月29日，绿城联手合作伙伴，分别拿下相邻的两外两块地。自此，从5月6日到7月29日80多天的时间里，绿城联手相关企业，以41.2亿的代价，先后拿下蒋村1、2、7、10号四块紧邻的地块。四块地总面积321亩，可建建筑面积44.9万平方米，综合楼面均价9176元/平方米。在当时的市场环境里，蒋村这4块地的价格被普遍认为偏高，连宋卫平自己

在现场接受采访时也直言“是高了点”。不过，他既然敢于高价拿地，肯定还是很看好当时的市场。宋卫平没想到的是，他很快会为他的“冒进”付出代价。5月份，市场确实还不算很差。这个月的5月28日，滨江集团在深交所上市交易，成为继广宇之后，第二家在A股IPO的浙江房地产企业。尽管受证券市场低迷的影响，滨江上市首日股价表现平平，但受益于A股的高估值，上市当天滨江集团掌门人戚金兴的65亿身价，还是令人意外地超过了同城在香港上市的浙江地产龙头绿城掌门人宋卫平，而且滨江的总市值也超过了规模和赢利水平远超于其的绿城。就在滨江上市的同时，A股正持续07年底开始的暴跌之旅。上证指数从08年年初的5000多点，到下半年受全球金融危机的影响，一度狂泻至1664

点的新低。在A股领跌全世界的过程当中，超过10万亿的A股市值蒸发。当时有人形容，在这波股灾中，中国的中产阶级正被股市所消灭。一方面，是因为股灾消解的购买力。另一方面，市场上的恐慌气氛逐渐形成，开发商纷纷加紧推盘，海量房源倾泻而出，结果造成存量房飙升。杭州主城区的存量房，从07年下半年7000多套的低点，很快上升到08年年中的2万套，乃至在08年12月突破3万套大关。（二）从来没有经历过价格下降的开发商们开始选择“回暖”的“等待”，而消费者则选择“观望”的“等待”。双方僵持之下，于是，成交量没有了。终于，有人不再选择“等待”。9月3