2010年天津别墅市场总体分析
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2010年天津别墅市场总体分析
中心区域，代表项目：招商钻石山、 霞光道5号、西康路36号 檀府、荷兰墅
城市别墅
梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲 后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡
近郊别墅
东丽湖板块，代表项目： 东丽湖万科城、夏阳溪韵 西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、泰达岭上林 里、唐郡 京津潮白河板块，代表项目：京津新城、恒大御水山城、盘石坊
远郊别墅
津南板块：星耀五洲、天嘉湖、碧桂园 团泊新城板块：团泊湖庭院、松江高尔夫小镇
天津别墅市场区域分布图
宝坻、蓟县板块
盘石坊 恒大御水山城
东丽板块 25公里 西青板块
万科朗润园 泰达岭上林里
7公里
西康路36号
24公里
招商钻石山
恒大东丽项目
霞光道5号
梅江南板块 21公里
星耀五洲 天 嘉湖 碧 桂 园
津南板块
后梅江板块
松江高尔夫小镇
京基天颐津城
团泊湖板块
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
城市别墅分析
中心区域，代表项目：招商钻石山、 霞光道5号、西康路36号 檀府、荷兰墅
城市别墅
梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲
区域市场：城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀 缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。 规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万平方米左右，难以出现 单纯的别墅大盘。 产品形式：为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存 在。产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面 积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。 价格水平：独栋均价在30000-40000元/平米；联排均价在18000-22000元/平米；双拼别
墅数量较少，在25000-35000元/平米左右。
客户分析：客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管， 资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。
天津别墅市场区域分布图
盘石坊 恒大御水山城
25公里
万科朗润园 泰达岭上林里
7公里
西康路36号
24公里
招商钻石山
恒大东丽项目
霞光道5号
梅江南板块 21公里
星耀五洲 天 嘉湖 碧 桂 园
京基天颐津城
松江高尔夫小镇
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
天津城市别墅项目一览表
项目名称 万科霞光道5号 西康路36号 海逸长洲 销售价格 40000元/平米（1400万/套） 32000元/平米（1750万以上/套） 40000元/平米（2000万/套） 别墅类型 联排别墅 独栋别墅 独栋别墅 户型面积 336平米 550-900平米 400-500平米 套数 155 300 790
水岸公馆
天鹅湖 卡梅尔 招商钻石山 檀府 荷兰墅
25000-32000元/平米
25000元/平米（800万/套） 26000元/平米（600万/套） 32000元/平米（650万/套） 21000元/平米（430-1750万以上/套） 22000元/平米
独栋、双拼别墅
联排别墅 联排别墅 联排、双拼别墅 独栋、联排、双拼 联排别墅
500-1000平米
310-380平米 230平米 200平米 200-600平米 200-300平米
448
163 600 85 188 153
天津城市别墅市场分析： 目前天津城市别墅主要集中南开区、和平区、梅江南、老湘城等区域。主要的产 品类型为联排为主，配以少量的独立别墅，面积区间从300-600平米为主，少量的独 立别墅面积达到了1000平米，销售价格区间从20000-40000元/平米。目前在售总供应 量约在2700套左右。
万科霞光道5号
项目简介：
霞光道5号坐落于水上公园 东侧，仅有155席千万元级英伦 别墅。在2008年的房地产市场， 万科霞光道5号无疑成为最耀眼 的明星，不仅仅因为售价和物业 费在天津市场首屈一指，更因为 万科打造的产品细节和服务细节 取悦了客户，也取悦了同行，成
为业界竞相参观学习的对象。据
了解，霞光道5号三分之一以上 的业主都是地产同行。
万科霞光道5号 ——经济技术指标
项目名称 万科霞光道5号
物业类别
地理位置 开发商 代理商
住宅
天津万科房地产有限公司 世联地产
建筑类别
投资商 物业公司
联排别墅
南开区 卫津南路与霞光道交口 万科物业
价格区间
开盘时间 物业费 总户数
均价：30000元/㎡
2008.06 8元/平方米· 月 155
出房率
入住时间 装修状况 销售电话
95%
2008.12 毛坯 88231888
占地面积
容积率 楼层状况 土地年限
5.37万㎡
0.7 70 宽带∶有 供水：双水
总建筑面积
绿化率 车位比例 交通状况
4.12万㎡
40% 独立车库
主力户型
配套标准 备注 万科霞光道5号起价为800万/套
主推面积
采暖：地板采暖
336
最高1300万/套
万科霞光道5号——实景拍摄
西康路36号
项目简介：
占地面积:27087平方米 总建筑面积:34000平方米 总户数:300 别墅面积：550-900平米 绿化率：40% 容积率：1.26 均价：32000元/㎡ 暖气：地采暖 供水系统：单水 停车位：1：2 开发商:招商地产 投资商:天津招商房地产有限 公司、天津市森淼投资集团 有限公司 物业管理公司:招商局物业 物业顾问公司:高力国际 景观设计单位:Adrian L. Norman Limited
西康路36号
西康路36号
招商钻石山
项目简介：
招商钻石山位于天津南开 区卫津南路西侧奥体中心旁 （原天津电影制片厂地块）。 项目占地14万平米，总建筑面 积31万平米，容积率2.13；总 体规划产品为低密度TOWN HOUSE别墅和超高层（42— 45层）精装公寓，以及后期开 发的约7万平配套公建（商业、
酒店式公寓、写字楼）。诉求
在奥体中心旁打造前瞻天津未 来的国际化社区。
招商钻石山 ——经济技术指标
项目名称 物业类别 地理位置 开发商 招商地产 住宅 招商钻石山 建筑类别 投资商 框架高层、双拼联排别墅 天津市南开区卫津南路奥体中心旁
代理商
价格区间 开盘时间 物业费 总户数 占地面积 容积率 配套标准 宽带∶有
伟业地产
起价：20000元/㎡ 4元/平米/月 14.5万㎡ 2.13 供水：三水
物业公司
出房率 入住时间 装修状况 销售电话 总建筑面积 绿化率
招商局物业管理有限公司
2009.06
31万㎡ 45%
采暖：地板采暖
周边配套
且周边的配套非常齐全：易买得超市、美美百货、上谷商业街、水上北路餐饮街等， 就在您家门口，购物、休闲、娱乐应有尽有；孩子上学也可以选择华夏未来艺术学校、 滨湖中学，以及天大、南大、师大高等学府；医疗方面有环湖医院、肿瘤医院、464医 院等天津市三级甲等医院。 招商 钻石山国际会所始创天津住宅先河，由招商地产斥巨资打造，诉求为居者提供前 所未有的奢华享受。国际会所配套标准50米四季恒温泳池、壁球馆、健身房、红酒屋、 雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等,使您享受高品质的生活。 联排别墅850万元/套，叠拼别墅叠上450万元/套，叠下600万元/套，双拼别墅1700万元 /套，别墅一次性付款优惠3%，贷款优惠2%
项目简介
备注
招商钻石山——实景拍摄
招商钻石山——实景拍摄
荷兰墅
项目简介：
「荷兰•墅」坐落于天津西南 奥运版块核心区域。总建筑面积 3.5万平米，规划有153栋别墅， 容积率0.6，坐拥7万平米市政级
休闲运动主题公园。使每一位尊
贵业主都能够每日享用7万平方 米私家花园，是天津首座“别墅 +公园”的高端公园地产。
荷兰墅——经济技术指标
项目名称 物业类别 住宅 天津开发区正信房地产有限公司 正信 均价：22000元/㎡ 2007-4-28 3元/平米*月 153 5.8万平米 0.6 70年 四室 暖气：地板采暖 荷兰墅 建筑类别 联排别墅
地理位置
开发商 代理商 价格区间 开盘时间 物业费 总户数 占地面积 容积率 楼层状况 土地年限 主力户型 配套标准
南开区 红旗南路延长线与津涞公路交口
投资商 物业公司 出房率 入住时间 装修状况 销售电话 总建筑面积 绿化率 车位比例 交通状况 主推面积 供水：冷水 万贻物业公司 90% 2007-6-30 毛坯 23958000 3.5万平米 60% 地上 公交9、953路，便民一号 310-330 宽带∶有
项目简介
位于外环，整个项目坐落西南奥运板块。东面是奥运场馆，西临外环线南半环与水 上大学城，南面有市政规划的快速路，北面是阳光100和成熟的华苑居住区，座拥成熟 的居住板块。「荷兰•墅」项目所处区域是既梅江居住区和华苑居住区后的第三大居住区， 也是目前天津城区发展的新方向，具有很大的投资价值和升值潜力。 乐活别墅
一期余房还有4.5套，与二期同时销售 总价350万-750万/套
备注
荷兰墅——总平面
一期
二期
荷兰墅——实景拍摄
梅江南板块概述
规模巨大——梅江南风景居住区占地约240万平 米，总建约162万平米，其中住宅约130万平米。 梅江南居住区位于天津市东南，是天津市主导风 向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁 净区域，环境优美。 交通便利——北起梅江，南至外环线，东起解 放南路，西至友谊南路。其中友谊路贯通和平、 河西两区，是天津市大学城教育圈与经济开发区 工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹 克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地 带。 开发项目云集——梅江南居住区已经汇集了松 江、顺驰、市政建设、江胜、浩天、宁发等众多 天津知名房地产开发企业。经过7年的建设，涵 盖多种建筑风格及建筑形式的高端住宅区——梅 江南板块已形成规模。
2# 3# 1#
红了天娇 4# 水岸公馆 5#、6#
13# 12#
水岸公馆 11#
8#
10#
正信（洋房 、小高层）
梅江南总体规划图
江胜-天鹅湖
位置 开发商 建筑形式 占地面积 容积率 河西区梅江南居住区 江胜集团 联排 9.55万 1.3 建筑风格 法国南部港湾风 情 60%
建筑面积 11.3万 绿化率
分期
停车位：户 数
一期
1：2
总户数
163套
装修标准 毛坯
价格(元/m2)
开盘时间 户型面积 目标客户 项目简评
25000元/平米
2007.10.29 230-395平米
物业费
3元/平米*月
入住时间 2009.4.30
自住客户及部分投资型客户，大企业主\高管 客户 地理位置得天独厚，别墅水系营造氛围良好。
江胜-天鹅湖
6栋30层高层，共360套， 户型面积260-300平方米
北
联排别墅总户数163套，主 要面积区间在310-380平米 左右。
项目基本情况
江胜-天鹅湖
近郊别墅分析
后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡
近郊别墅
东丽湖板块，代表项目： 东丽湖万科城
西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、 泰达岭上林里、唐郡
区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板 块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了， 一般在7——10万平方米左右。 价格水平：独栋别墅价格在15000元/平米的区间；双拼价格在12000元/平米的区间；联排在10000 元/平米区间； 产品形式：独栋+ 联排。联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了 所有项目。双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与 无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素； 户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右，其中万科城 小面积别墅，在控制总价上拥有一定的优势。 客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增 加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。
天津别墅市场区域分布图
盘石坊 恒大御水山城
东丽板块 25公里 西青板块
万科朗润园 泰达岭上林里
7公里
霞光道5号 招商钻石山
24公里
恒大东丽项目
星耀五洲
21公里
天 嘉湖 碧 桂 园
后梅江板块
松江高尔夫小镇
京基天颐津城
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
天津近郊别墅项目一览表
项目名称 万科朗润园 泰达岭上林里 唐郡 社会山 万科东丽湖 夏阳溪韵风景湾 洛卡小镇 玛歌庄园 红磡领世郡 销售价格 11530元/平米（260-460万/套） 14000元/平米（300-700万/套） 别墅类型 联排别墅 独栋别墅 独栋、联排别墅 联排、双拼别墅 联排别墅 联排别墅 联排别墅 独栋别墅 独栋别墅 户型面积 260平米 206-490平米 480平米 180-240平米 180-395平米 196-210平米 200-230平米 410-460平米 246-300平米 套数 400 500 480 200 252 262 1100 379 1500
中心区域，代表项目：招商钻石山、 霞光道5号、西康路36号 檀府、荷兰墅
城市别墅
梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲 后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡
近郊别墅
东丽湖板块，代表项目： 东丽湖万科城、夏阳溪韵 西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、泰达岭上林 里、唐郡 京津潮白河板块，代表项目：京津新城、恒大御水山城、盘石坊
远郊别墅
津南板块：星耀五洲、天嘉湖、碧桂园 团泊新城板块：团泊湖庭院、松江高尔夫小镇
天津别墅市场区域分布图
宝坻、蓟县板块
盘石坊 恒大御水山城
东丽板块 25公里 西青板块
万科朗润园 泰达岭上林里
7公里
西康路36号
24公里
招商钻石山
恒大东丽项目
霞光道5号
梅江南板块 21公里
星耀五洲 天 嘉湖 碧 桂 园
津南板块
后梅江板块
松江高尔夫小镇
京基天颐津城
团泊湖板块
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
城市别墅分析
中心区域，代表项目：招商钻石山、 霞光道5号、西康路36号 檀府、荷兰墅
城市别墅
梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲
区域市场：城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀 缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。 规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万平方米左右，难以出现 单纯的别墅大盘。 产品形式：为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存 在。产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面 积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。 价格水平：独栋均价在30000-40000元/平米；联排均价在18000-22000元/平米；双拼别
墅数量较少，在25000-35000元/平米左右。
客户分析：客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管， 资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。
天津别墅市场区域分布图
盘石坊 恒大御水山城
25公里
万科朗润园 泰达岭上林里
7公里
西康路36号
24公里
招商钻石山
恒大东丽项目
霞光道5号
梅江南板块 21公里
星耀五洲 天 嘉湖 碧 桂 园
京基天颐津城
松江高尔夫小镇
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
天津城市别墅项目一览表
项目名称 万科霞光道5号 西康路36号 海逸长洲 销售价格 40000元/平米（1400万/套） 32000元/平米（1750万以上/套） 40000元/平米（2000万/套） 别墅类型 联排别墅 独栋别墅 独栋别墅 户型面积 336平米 550-900平米 400-500平米 套数 155 300 790
水岸公馆
天鹅湖 卡梅尔 招商钻石山 檀府 荷兰墅
25000-32000元/平米
25000元/平米（800万/套） 26000元/平米（600万/套） 32000元/平米（650万/套） 21000元/平米（430-1750万以上/套） 22000元/平米
独栋、双拼别墅
联排别墅 联排别墅 联排、双拼别墅 独栋、联排、双拼 联排别墅
500-1000平米
310-380平米 230平米 200平米 200-600平米 200-300平米
448
163 600 85 188 153
天津城市别墅市场分析： 目前天津城市别墅主要集中南开区、和平区、梅江南、老湘城等区域。主要的产 品类型为联排为主，配以少量的独立别墅，面积区间从300-600平米为主，少量的独 立别墅面积达到了1000平米，销售价格区间从20000-40000元/平米。目前在售总供应 量约在2700套左右。
万科霞光道5号
项目简介：
霞光道5号坐落于水上公园 东侧，仅有155席千万元级英伦 别墅。在2008年的房地产市场， 万科霞光道5号无疑成为最耀眼 的明星，不仅仅因为售价和物业 费在天津市场首屈一指，更因为 万科打造的产品细节和服务细节 取悦了客户，也取悦了同行，成
为业界竞相参观学习的对象。据
了解，霞光道5号三分之一以上 的业主都是地产同行。
万科霞光道5号 ——经济技术指标
项目名称 万科霞光道5号
物业类别
地理位置 开发商 代理商
住宅
天津万科房地产有限公司 世联地产
建筑类别
投资商 物业公司
联排别墅
南开区 卫津南路与霞光道交口 万科物业
价格区间
开盘时间 物业费 总户数
均价：30000元/㎡
2008.06 8元/平方米· 月 155
出房率
入住时间 装修状况 销售电话
95%
2008.12 毛坯 88231888
占地面积
容积率 楼层状况 土地年限
5.37万㎡
0.7 70 宽带∶有 供水：双水
总建筑面积
绿化率 车位比例 交通状况
4.12万㎡
40% 独立车库
主力户型
配套标准 备注 万科霞光道5号起价为800万/套
主推面积
采暖：地板采暖
336
最高1300万/套
万科霞光道5号——实景拍摄
西康路36号
项目简介：
占地面积:27087平方米 总建筑面积:34000平方米 总户数:300 别墅面积：550-900平米 绿化率：40% 容积率：1.26 均价：32000元/㎡ 暖气：地采暖 供水系统：单水 停车位：1：2 开发商:招商地产 投资商:天津招商房地产有限 公司、天津市森淼投资集团 有限公司 物业管理公司:招商局物业 物业顾问公司:高力国际 景观设计单位:Adrian L. Norman Limited
西康路36号
西康路36号
招商钻石山
项目简介：
招商钻石山位于天津南开 区卫津南路西侧奥体中心旁 （原天津电影制片厂地块）。 项目占地14万平米，总建筑面 积31万平米，容积率2.13；总 体规划产品为低密度TOWN HOUSE别墅和超高层（42— 45层）精装公寓，以及后期开 发的约7万平配套公建（商业、
酒店式公寓、写字楼）。诉求
在奥体中心旁打造前瞻天津未 来的国际化社区。
招商钻石山 ——经济技术指标
项目名称 物业类别 地理位置 开发商 招商地产 住宅 招商钻石山 建筑类别 投资商 框架高层、双拼联排别墅 天津市南开区卫津南路奥体中心旁
代理商
价格区间 开盘时间 物业费 总户数 占地面积 容积率 配套标准 宽带∶有
伟业地产
起价：20000元/㎡ 4元/平米/月 14.5万㎡ 2.13 供水：三水
物业公司
出房率 入住时间 装修状况 销售电话 总建筑面积 绿化率
招商局物业管理有限公司
2009.06
31万㎡ 45%
采暖：地板采暖
周边配套
且周边的配套非常齐全：易买得超市、美美百货、上谷商业街、水上北路餐饮街等， 就在您家门口，购物、休闲、娱乐应有尽有；孩子上学也可以选择华夏未来艺术学校、 滨湖中学，以及天大、南大、师大高等学府；医疗方面有环湖医院、肿瘤医院、464医 院等天津市三级甲等医院。 招商 钻石山国际会所始创天津住宅先河，由招商地产斥巨资打造，诉求为居者提供前 所未有的奢华享受。国际会所配套标准50米四季恒温泳池、壁球馆、健身房、红酒屋、 雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等,使您享受高品质的生活。 联排别墅850万元/套，叠拼别墅叠上450万元/套，叠下600万元/套，双拼别墅1700万元 /套，别墅一次性付款优惠3%，贷款优惠2%
项目简介
备注
招商钻石山——实景拍摄
招商钻石山——实景拍摄
荷兰墅
项目简介：
「荷兰•墅」坐落于天津西南 奥运版块核心区域。总建筑面积 3.5万平米，规划有153栋别墅， 容积率0.6，坐拥7万平米市政级
休闲运动主题公园。使每一位尊
贵业主都能够每日享用7万平方 米私家花园，是天津首座“别墅 +公园”的高端公园地产。
荷兰墅——经济技术指标
项目名称 物业类别 住宅 天津开发区正信房地产有限公司 正信 均价：22000元/㎡ 2007-4-28 3元/平米*月 153 5.8万平米 0.6 70年 四室 暖气：地板采暖 荷兰墅 建筑类别 联排别墅
地理位置
开发商 代理商 价格区间 开盘时间 物业费 总户数 占地面积 容积率 楼层状况 土地年限 主力户型 配套标准
南开区 红旗南路延长线与津涞公路交口
投资商 物业公司 出房率 入住时间 装修状况 销售电话 总建筑面积 绿化率 车位比例 交通状况 主推面积 供水：冷水 万贻物业公司 90% 2007-6-30 毛坯 23958000 3.5万平米 60% 地上 公交9、953路，便民一号 310-330 宽带∶有
项目简介
位于外环，整个项目坐落西南奥运板块。东面是奥运场馆，西临外环线南半环与水 上大学城，南面有市政规划的快速路，北面是阳光100和成熟的华苑居住区，座拥成熟 的居住板块。「荷兰•墅」项目所处区域是既梅江居住区和华苑居住区后的第三大居住区， 也是目前天津城区发展的新方向，具有很大的投资价值和升值潜力。 乐活别墅
一期余房还有4.5套，与二期同时销售 总价350万-750万/套
备注
荷兰墅——总平面
一期
二期
荷兰墅——实景拍摄
梅江南板块概述
规模巨大——梅江南风景居住区占地约240万平 米，总建约162万平米，其中住宅约130万平米。 梅江南居住区位于天津市东南，是天津市主导风 向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁 净区域，环境优美。 交通便利——北起梅江，南至外环线，东起解 放南路，西至友谊南路。其中友谊路贯通和平、 河西两区，是天津市大学城教育圈与经济开发区 工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹 克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地 带。 开发项目云集——梅江南居住区已经汇集了松 江、顺驰、市政建设、江胜、浩天、宁发等众多 天津知名房地产开发企业。经过7年的建设，涵 盖多种建筑风格及建筑形式的高端住宅区——梅 江南板块已形成规模。
2# 3# 1#
红了天娇 4# 水岸公馆 5#、6#
13# 12#
水岸公馆 11#
8#
10#
正信（洋房 、小高层）
梅江南总体规划图
江胜-天鹅湖
位置 开发商 建筑形式 占地面积 容积率 河西区梅江南居住区 江胜集团 联排 9.55万 1.3 建筑风格 法国南部港湾风 情 60%
建筑面积 11.3万 绿化率
分期
停车位：户 数
一期
1：2
总户数
163套
装修标准 毛坯
价格(元/m2)
开盘时间 户型面积 目标客户 项目简评
25000元/平米
2007.10.29 230-395平米
物业费
3元/平米*月
入住时间 2009.4.30
自住客户及部分投资型客户，大企业主\高管 客户 地理位置得天独厚，别墅水系营造氛围良好。
江胜-天鹅湖
6栋30层高层，共360套， 户型面积260-300平方米
北
联排别墅总户数163套，主 要面积区间在310-380平米 左右。
项目基本情况
江胜-天鹅湖
近郊别墅分析
后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡
近郊别墅
东丽湖板块，代表项目： 东丽湖万科城
西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、 泰达岭上林里、唐郡
区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板 块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了， 一般在7——10万平方米左右。 价格水平：独栋别墅价格在15000元/平米的区间；双拼价格在12000元/平米的区间；联排在10000 元/平米区间； 产品形式：独栋+ 联排。联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了 所有项目。双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与 无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素； 户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右，其中万科城 小面积别墅，在控制总价上拥有一定的优势。 客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增 加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。
天津别墅市场区域分布图
盘石坊 恒大御水山城
东丽板块 25公里 西青板块
万科朗润园 泰达岭上林里
7公里
霞光道5号 招商钻石山
24公里
恒大东丽项目
星耀五洲
21公里
天 嘉湖 碧 桂 园
后梅江板块
松江高尔夫小镇
京基天颐津城
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
天津近郊别墅项目一览表
项目名称 万科朗润园 泰达岭上林里 唐郡 社会山 万科东丽湖 夏阳溪韵风景湾 洛卡小镇 玛歌庄园 红磡领世郡 销售价格 11530元/平米（260-460万/套） 14000元/平米（300-700万/套） 别墅类型 联排别墅 独栋别墅 独栋、联排别墅 联排、双拼别墅 联排别墅 联排别墅 联排别墅 独栋别墅 独栋别墅 户型面积 260平米 206-490平米 480平米 180-240平米 180-395平米 196-210平米 200-230平米 410-460平米 246-300平米 套数 400 500 480 200 252 262 1100 379 1500