房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点

1、项目设立阶段

1、项目公司组织形式的筹划

2、合作项目合作方式的筹划

3、土地取得涉及税种及要点

2、项目设计建造阶段

1、项目分期及户型选择的筹划

2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行

3、涉及税种及关注要点

三、项目销售阶段

1、销售合同订立的筹划

2、涉及税种及关注要点

四、项目竣工结算阶段

1、工程结算的筹划

2、涉及税种及关注要点

五、项目清算阶段

1、土地增值税清算

2、企业所得税清算

房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。

一、项目设立阶段

1、项目公司组织形式的筹划

房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。

子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；

分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。

企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：

（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。

在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划

房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。

目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。

目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

们将交易的本质或模式分以下几类：买卖土地、收购土地持有方、城中村改造、合作开发模式（合作建房）、买卖楼花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式对后期成本收入的确认影响重大，从而决定土地增值税及企业所得税的清算，现就情况较为复杂的合作开发模式（合作建房）进行分解：

合作开发模式的界定：：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益

处理方式：情况复杂，性质各异：

设立项目公司模式1-1

项目模式真假投资之分利益分享合作开发性质

模式一双方真投资税后利润投资

模式二

出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地

模式三

出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房

合作方相互投资模式1-2

相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发性质

模式一出地方投资到资金方，资

金方为开发主体税后利润投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地

模式二资金方投资到出地方，出

地方为开发主体税后利润投资

取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房

设立项目部模式1-3

设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发性质

模式一土地不过户，出地方为开

发主体税后利润投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地

模式二土地过户，出资方为开发

主体税后利润投资

取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房

（1）双方投资性质：

a：双方成立新的项目公司

b:双方互相真投资

c:虽未设立项目公司，但共同设立项目部

土地使用权和不动产投资涉税：

a：增值税（不征收）

b：土地增值税（房地产企业需缴纳，非房地产公司暂不征收）

c：所得税（需缴纳）

（2）出地方卖地性质

a：项目公司模式中的出地方假投资

b：相互投资模式中的出地方假投资

c：项目部模式中的固定（比例）收益与分房

卖地涉税：

a：增值税

b：土地增值税

c：所得税

案例：甲乙两公司合作开发住宅，双方共同设立新房地产公司丙。甲方将原值为3000万的土地评估5000万元投资到丙公司，乙公司投入5000万元到丙公司，投资协议约定将来甲分得2万平方商品房。请问双方如何