中国物业管理条例新解读

出版说明
“法律法规新解读”丛书是一套实用型法规汇编，目的在于为读者运用法律维护权利和利益提供易懂易用的工具。

本丛书选取与日常生活密切相关的法律领域，将各领域的核心法规作为“主体法”，并且将与主体法相关联的法律法规分类汇编。

丛书各分册除了精选与主体法相关联的法律规定外，还在主体法中以【关联参见】的方式链接重要条文，并标注条文所在页码(如“P42”即为第42页)，以此最大限度地提高法规的即查即用性。

4．附录实用信息
书末收录经提炼的法律流程图、诉讼文书、纠纷处理常用数据等内容，帮助读者大大提高处理法律事务的效率。

2008年2月
物业管理条例新解读
《物业管理条例》法律适用提示
在住房商品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房管理的主体，逐渐由政府、单位过渡为有独立市场利益的物业服务企业。

随着物业管理在我国的迅速发展，物业服务
(示
业”。

称谓上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。

从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。

第二，增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。

突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，具有更强的实际操作
性。

第三，严格专项维修资金使用条件。

以前是按照投票权数．按照面积的套数为依据，现在加入了投票的人数的要求。

明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。

即“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占
”
第六，增加改建、重建建筑物及其附属设施作为业主共同决定的重大事项的规定。

旧的《物业管理条例》规定的重大事项中没有关于业主改建、重建建筑物及其附属设施的内容，新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决改建、重建建筑物及其附属设施的时候也作为一个重大事项，按照面积、人数双三分之二原则进行表决。

目录
物业管理条例解读与应用3第一章总则
3 第一条【立法宗旨】
[物业使用人]
[业主的权利]
15 第七条【业主的义务】
17 第八条【业主大会代表业主合法权益】
19 第九条【物业管理区域的划分】
20 第十条【业主大会成立方式】
[业主大会的成立]
21第十一条【业主共同决定事项】
26第十四条【业主大会会议的通知及记录】28第十五条【业主委员会的性质和职责】[业主委员会的地位]
[业主委员会的性质]
[业主委员会的职责]
31第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格] [业主委员会的产生]
[业主委员会的登记时间和效力]
37第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】39第三章前期物业管理
39第二十一条【前期物业服务合同】
41第二十二条【临时管理规约】
[临时管理规约]
43第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】[建设单位的说明义务]
44第二十四条【前期物业管理招投标】
[权属文件]
[技术资料]
53第三十条【物业管理用房】
54第三十一条【建设单位的物业保修责任】
[建设单位的物业保修责任]
[建设单位的保修期限]
[建设单位的保修范围]
[保修责任的承担]
[物业服务合同的形式]
[物业服务合同的内容]
67第三十六条【物业服务企业的义务和责任】、[物业管理法律关系]
[合同的履行]
[违约责任的承担]
70第三十七条【物业验收和资料移交】
71第三十八条【物业管理用房所有权属和用途】
[物业服务收费的原则]
79第四十二条【物业服务费交纳】
80第四十三条【物业服务收费监督】
81第四十四条【业主特约服务】
82第四十五条【公用事业单位收费】
83第四十六条【对违法行为的制止、报告】
85第四十七条【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】[物业服务企业的安全防范义务]
[专项维修资金]
[专项维修资金的缴纳]
[专项维修资金的使用]
97第五十五条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】
[对共用部位的利用]
[受益的归属与利用]
98第五十六条【责任人的维修养护义务】[责任人及其义务]
[民事责任]
105第五十九条【拒不移交资料的行政责任】[行政责任构成要件]
[行政责任的责任方式]
107第六十条【无资质从事物业管理的责任】
[未取得资质证书从事物业管理的行政责任的构成要件]
[未取得资质证书从事物业服务的行政责任的方式]
[物业服务合同的效力]
119第六十八条【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】120第六十九条【公务人员违法行为的责任】
121第七十条【施行时间】
关联法规归类解读与应用
一、综合
125中华人民共和国民法通则(节录) 1986年4月12日)
128最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(节录)
29
161前期物业服务合同(示范文本)(2004年9月6日)
170中华人民共和国招标投标法(节录)(1999年8月30日)
170前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)
178房屋接管验收标准(1991年2月4日)
186中华人民共和国建筑法(节录)(1997年11月1日)
186建设工程质量管理条例(节录)(2000年1月30日)
188房屋建筑工程质量保修办法(节录)(2000年6月30日)
16
209物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)
五、物业服务收费
218中华人民共和国价格法(节录) (1997年12月29日)
219中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年10月31日)
223物业服务收费管理办法 (2003年11月13日)
228物业服务收费明码标价规定 (2004年7月19日)
230物业服务定价成本监审办法(试行) (2007年9月10日)
233机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日)
月
10
日) 260国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日) 261物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)
七、物业纠纷与法律责任
266中华人民共和国刑法(节录) (1997年3月14日)
274中华人民共和国行政处罚法(节录) (1996年3月17日)
275中华人民共和国治安管理处罚法(节录) (2005年8月28日)实用附录
物业管理条例解读与应用
物业管理条例
(2003年5月28日国务院第9次常务会议通过2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改(物业管理条例)的决定》
各类房屋，是指住宅小区、综合商住、别墅、高档写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库等；配套设施、设备，是指房屋内外各类设备、公共市政设施；场地，是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等。

关于物业的内涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区
内非主干交通道路。

由此可见：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。

物业应是房产和地产的统一。

这里的地产，是指与该房业配套的地业。

随着我国改革开放的逐步推进和房地产业的迅速发展，对物业的管理逐渐形成为一个新兴行业，即物业管理。

物业管理的有序和规范对于业主财产权益的维护，人民群众
维
将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定位——为业主服务，摆正了物业公司与业主之间的关系。

但这也不意味着物业就完全丧失了“管理”的权力。

比如，有的业主为了自己方便要私搭乱建一些设施，这样做可能给整个小区带来安全隐患，这个时候物业公司代表业主制止
其行为。

物业的这个举动，对大部分业主来说是服务，但对私搭乱建的业主来说就是管理。

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以
委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

物业服务企业根据业主的委托提供物业服
务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业服务企业也可以将一些专业管理服务以合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。

房
前
理发生在业主大会成立之后，即通常意义上的物业管理。

前期管理和后期管理的区分改变了我国长期存在的“谁开发，谁管理”的自建自管的状况，竞争机制被适用于物业管理这一个新兴行业中，优胜劣汰的竞争法则作用的发挥将促使物业管理服务水平不断得到提高。

●关联参见
《物业管理企业资质管理办法》第2、3、8条(P190、191)《物业服务收费管理办法》第17—20条(P227)
《物业服务收费明码标价规定》第2条(P228)
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(P170)
●关联参见
《民法通则》
第4条[自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则]
《合同法》
第3条[双方平等原则]
第4条[合同自由原则]
第5条[公平原则]
督管理工作。

●解读与应用
国务院建设行政主管部门是指建设部。

地方人民政府房地产行政主管部门，即省、市、县(区)等的房管局。

其监督内容包
括：建设单位选聘物业服务企业的方式、建设单位对共用部门的处分、资料的移交、从事物业管理的资持、从业人员的资格、专项维修资金的运用、建设单位对物业管理用房的配置等。

●关联参见
本章说明
本章共十五条，规定了业主的定义、权利、义务，业主大会的成立方式、职责、会议的召开方式、会议类型、启动方式、议事规则，业主委员会的性质、职责、登记配备制度、，成员资格，以及管理规约等。

业主是对物业享有所有权的人。

业主大会是由
全体业主组成的，维护物业共同利益的自治性组织，业主大会对外行使业主的权利。

业主委员会是业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。

第六条业主定义及权利
房屋的所有权人为业主。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。

、
●解读与应用
[业主]
业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。

业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。

那
按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。

公房业主按我国法律规定是指国家和集体，但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位；私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定，仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。

但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”，包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。

另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。

依享有物业所有权份额多少不同，可把业主分为大业主和小业主。

按业主资格取得先后次序和依据不同，可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要指购买物业人)和准业主(主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人)三类。

享有的权利主要包括：
第一，按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间签订的，委托物业服务企业对物业进行综合管理的法律文件。

物业服务合同是确定业主和物业服务企业之间权利义务的基本法律依据。

第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有，以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。

同时，业主都是物业管理的享用者，物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护，因此，业主有权就物业管理的事项提出建议。

的、代表业主行使业主自治管理权的机构。

业主能够享有选举业主委员会成员的权利，也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达，从而决定业主的利益能否充分保护。

同时，业主享有成为业主委员会的被选举权。

被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员，有被选举为业主委员会成员的权利。

第六，监督权。

(1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。

业主委员会是业主的自治机构，代表的应该是业主的共同利益，其决议和行事都应贯彻这一宗旨。

但是，业主委员会的成员也具有个人利益，在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。

而且，个别成员还可能出于个人利益的考虑，或者是受到了物业服务企业一方的贿赂而作出损害业主公共利益的行为。

同时，业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费，
业
如
常运作。

业主要行使此项监督权，检查物业服务企业的财务支出情况，应该向业主委员会提出请求，由业主委员会委托专业事务所来检查。

只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。

(3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第72条[共有部分的权利义务](P131)
第73条[建筑区划内共有的范围](P132)
《物业管理条例》
第50条[改变公共建筑及共用设施用途的程序](P90)
第51条[公共道路、场地的占用、挖掘](P91)
第54条[专项维修资金](P95)
第63条[挪用专项维修资金的责任](P113)
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。

■解读与应用
根据该条的规定，业主在物业管理活动中的义务主要体现在以下几方面：
第一，遵守规约、执行决定的义务。

主要包括：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

物业管理的各项规约中，采取的是多数通过原则，即只要集体中多数成员达成了一致意见，规约就合法生效了，并且对于所有的成员都产生一致的约束力，少数表示反对
第三，法律、法规规定的其他义务。

法律、法规规定的其他义务的种类很多。

例如，不得侵害其他业主的权利。

管理规约和物业服务企业制定的物业管理规章中，有大量的不得侵犯其他业主权利的规定，但是，这些规定当然还有未能详尽之处，对于它们未明确规定的，但是可能侵犯业主权利的行为，业主亦不得为之。

又例如维护公共利益的义务。

对于物业管理区域这一集体而
言，必然存在着公共的利益，每一位业主对此公共利益都有加以维护，不得侵害的义务。

各业主处置其所有的单元时，应在规定的时间内将处置的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业，并促使有关承受人签署规约附件的承诺书，以确保承受人遵守管理规约的一切条款，受管理规约约束。

各业主不得随意改变物业的使用性质，在装修时不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，并应事先取得物业服务企业和有关部门的同意。

各
物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

●解读与应用
业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全
体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

房屋的所有权人为业主。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

能
政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门，后者是行政性的管理，起指导作用，不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。

因此，业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织，具有独立性和不可替代性。

■关联参见
《物权法》
第75条[设立业主大会、选举业主委员会](P133)
《业主大会规程》第3条(P144)
第九条物业管理区域的划分
理。

本条例并没有统一规定物业管理区域划分的标准，而是交由省、自治区、直辖市制定。

物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。

划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，
应本着有利于物业管理的原则划定。

因为各地情况有很大不同。

对于物业管理区域的范围，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。

区域一经划定，如无特殊情况，不应做任意改动。

这样，物业管理区域范围相对稳定，有利于业主自治机构和物业服务企业管理上的稳定性和延续性。

■关联参见
我国业主大会采取二重机构设置的方式，即由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机构，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机构，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。

由业主
代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

本条例规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。

另外，本条例也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。

这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少，甚至只有一个业主，此时，如果
(四)选聘和解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用专项维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

■解读与应用
本条例经修改，将原规定的“由业主大会履行的职责”改为“业主共同决定事项”，这是修改后的《物业管理条例》全面保护业主合法权益的充分体现。

根据修改后的《物业管理条例》的规定．由业主共同决定的事项包括以下内容：
至
都可行使这一职权。

第三，决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项，涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施。

业主作为物业的所有权人，理应对自治管理辖区内的涉及业主共同利益的重大事项共同行使决定权。

第四，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主的权利列举周全无遗。

为便于业主处理新出现的重大问题，对业主共同决定的事项采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。

■关联参见
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

节约时间和成本。

[业主大会召开的最低投票权限定]
业主大会的召开，应当满足最低人数或投票权的限定，从而尽量体现大多数人的利益，以保障所作出的决议的科学性、合理性。

本条例规定了最低投票权的限制，即应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。