2012-3建谊集团大红门项目商业部分汇编

商业定位依据 ‖ 周边商业状况
交通情况
轨道交通：
地铁四号线&十号线二期&八号线三期 根据规划项目周边规划有三条地铁通
过、1公里范围内规划建有5个地铁站点， 本项目距规划中的角门东站仅500米。
2012年12月，十号线二期开通，角门 东站（十号线、马家堡东路交叉点）周边作 为商圈核心区的地位更加稳固，现已有银泰 百货作为地标性商业项目。
角门15号院
枫南世嘉
远洋自然 七克拉
常住人口在30万以上。
本区域住宅区档次高低参差不齐， 既有档次较高的诸如远洋自然，也有 传统老旧小区。
富卓苑小区 枫竹苑
随着北京市政府对北京南部开发 建设的进一步加快，本区域常驻人口
角门16号院
还会持续增长。而随着今年年底地铁 10号线二期的建成通车，项目周边的 流动人口也将大幅度增加，将为带来 更大的商业潜力。
桃花苑 景馨园
新新天第
鑫宝苑 鑫福里
距项目1公里
距项目500米
建欣苑 景蓝家园 上海建筑 三星庄园
商业定位依据 ‖ 周边商业状况
住宅现状、未来
“南城计划”
2009年北京市发布的《促进城市南部地区加 快发展行动计划》提出打造“一轴一带多园 区”的城南产业发展格局。 “一轴”主要指南中轴。 “一带”指永定河产业经济带。 “多园区”规划了丽泽金融商务区、中关村 丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基 地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等多 个园区。 在“南城计划”规划中，本区域定位于居住 区。
8号线三期在2015年开通后，项目周边 就有三条地铁经过。
距项目1公里范围线
区域交通状况
地铁10号线2期
角门西
角门东
十号线二期&八号线三期
大红门
2012年12月，十号线二期开通，角门
东站（十号线、马家堡东路交叉点）周边
公益西桥
项目位置
作为商圈核心区的地位更加稳固，现已有
银泰百货作为地标性商业项目。
8号线三期在2015年开通后，项目周大边红门南
在双方达成合作协议后，我方将就本案展开进一步的后续工作，提出更加完善的策划方案。
商圈核心怎么做都行？
金角银边不愁卖？
临主干道车水马龙，投资者抢破头？
成功营销能在后期消化定位误差？
忽视市场竞争、无视消费需求，再好的地段也可能做烂
消费者满意——商家满意——业主满意——成功的定位
开发商利润最大化才是核心
商业定位依据 ‖ 周边商业状况
交通情况
项目东依马家堡东路、北靠大红门西路、西望104国道（南苑路），向南500米即为南四环，项目交通便 捷顺畅。
项目周边公交线路众多，14、603、613、51、70、66、698、957、707、343、运通107、108路等均设 有站点。项目临近地铁4号线角门西站，规划中的地铁十号线二期、八号线三期，届时从七克拉经地铁前往 CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。
定位逻辑
本项目
区域环境 本体条件
周边市场
中、高档 社区配套 经营业种 主题特色
？
产品
营销
物业增值，经济、社会效益最大化
环境
目标 与
wk.baidu.com定位
实施
目录 ‖ CONTENTS
商业定位依据 商业定位建议
1、市场环境 3、项目本体条件
1、定位思路
项目租售策略
1、常见租售策略
2、周边商业状况 4、SWOT分析 2、业态建议
市场环境 周边商业状况 项目本体条件
SWOT分析
商业定位依据 ‖
周边商业状况
·住宅现状、未来 ·交通情况 ·商业现状 ·人口状况 ·年消费市场
商业定位依据 ‖ 周边商业状况
住宅现状、未来
阳光花园
京华苑 角门东里
西马厂北里
距本项目周边500米范围以内，
已有远洋自然、七克拉、上海建筑、 三星庄园、景蓝家园等小区；距本项 目一公里范围以内则分布20多个居住 小区，周围已形成800万平米住宅总量，
就有三条地铁经过。
商业定位依据 ‖ 区域环境
北京南城商业环境特点
➢ 北京市南城商业有着良好发展空间； ➢ 南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和
开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城 个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求 量将迅速扩大； ➢ 零售商业发展正在成熟、商业类型多样； ➢ 商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中 ➢ 中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛。
项目位置
商业定位依据 ‖ 区域环境
马家堡商圈方兴未艾
位置： 马家堡商圈位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，本项目处于马家堡商圈东部。
主力商业： 北京华联超市、韩国乐天购物中心、易初莲花超市、物美超市、美廉美超市、国美电器、苏宁电器、大 中电器、首地大峡谷、银泰百货。
发展潜力： 马家堡商圈处于丽泽商务圈、丰台新区、大红门商业街三大板块融合的地带，占据交通、商务、人文、 旅游等优势，发展潜力巨大。地铁4号线开通后，使得马家堡板块的区域价值、房地产价值迅速攀升。
2、租售建议
市场环境 周边商业状况 项目本体条件
SWOT分析
商业定位依据 ‖ 区域环境
北京商业地产2012年发展趋势
➢ 回顾2011： 由于房地产市场调控大力推进，大量资金逃离住宅市场转向商铺、写字楼、公寓等
商业项目。2011年北京商业地产市场全年新增供应面积423万平方米，成交150万平方 米，成交金额高达390亿元。其中，商铺共成交532952.51平方米，成交总金额约为140 亿元，成交均价为26323元/平方米。商业地产表现优异。 ➢ 展望2012： 2012年房地产调控依然没有松绑的迹象，住宅市场或许依旧萎靡，而不限购限贷的商业的地 产，仍将被房企视为突破和转型的重要方向，商业地产投资持续上涨； 由于2011年大量资金投入，2012年一些高品质项目将陆续入市，将为市场带来优质商铺、 商场，商业地产供应量持续上涨； 不过，在市场开始对2012年的宏观经济出现隐忧的背景下，今年商业地产各种形态项目的供 应量大幅增加，或将导致价格增幅有限。
2012 THE
TH
建谊集团大红门项目商业部分 咨询策划初步报告
呈送：建谊集团 提案：北京华业行 日期：2012年3月
序‖
报告主题
在与建谊集团接洽后，我司对项目地周边的商业市场进行了初步调查。本次报告将基于调查的 结果，对本案的商业定位给出初步的方向性建议。
本次报告主要阐述的问题： 第一，商业业态与经营业种的方向性选择； 第二，租售模式的方向性选择。