2011房地产市场背景分析

三、市场背景分析

（一）宏观经济形势分析

2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%;全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，城市上涨5.3%，农村上涨5.8%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%;第二产业增加值220592亿元，增长10.6%;第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。主要体现在以下几个方面：第一：全年全国粮食总产量达到57121万吨，比上年增产2473万吨，增长4.5%，连续八年增产；第二：工业生产平稳较快增长，企业利润继续增加。全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%；第三：固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资(不含农户)301933亿元，比上年名义增长23.8%(扣除价格因素实际增长16.1%)。其中，国有及国有控股投资107486

亿元，增长11.1%。分产业看，第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%;第二产业投资132263亿元，增长27.3%;第三产业投资162877亿元，增长21.1%。第四：房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落。全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%(扣除价格因素实际增长20.0%)，增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点;其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比前三季度回落8.6个百分点，比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款增长与上年持平，自筹资金增长28.0%，利用外资增长2.9%，其他资金增长8.6%。第五：市场销售平稳增长，汽车销售回落幅度较大。全年社会消费品零售总额181226亿元，比上年名义增长17.1%(扣除价格因素实际增长11.6%)。；第六：进出口保持较快增长，外贸顺差继续收窄。全年进出口总额

36421亿美元，比上年增长22.5%;出口18986亿美元，增长20.3%;进口17435亿美元，增长24.9%。进出口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。贸易方式继续改善。第七：货币供应量平稳回落，新增贷款有所减少。12月末，广义货币(M2)85.2万亿元，比上年末增长13.6%，增速比上年末回落6.1个百分点;狭义货币(M1)29.0万亿元，增长7.9%，回落13.3个百分点;流通中现金

(M0)5.1万亿元，增长13.8%，回落2.9个百分点。全年金融机构人民币各项贷款余额54.8万亿元，新增人民币各项贷款7.5万亿元，比上年少增3901亿元。人民币各项存款余额80.9万亿元，各项存款增加9.6万亿元，比上年少增2.3万亿元。第八：市场物价同比上涨，7月份后同比涨幅连续回落，全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，城市上涨5.3%，农村上涨5.8%。7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落。12月份，居民消费价格同比上涨4.1%，环比上涨0.3%；第九：城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民人均总收入23979元。其中，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年名义增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%。第十：人口总量低速增长，城镇人口首超农村。2011年末，中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)134735万人，比上年末增加644万人。从城乡结构看，城镇人口69079万人，比上年末增加2100万人;乡村人口65656万人，减少1456万人，城镇人口占总人口比重达到51.27%，比上年末提高1.32个百分点。

下阶段宏观调控既要保持政策的连续性、稳定性，又要增强政策的前瞻性、针对性和灵活性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，努力实现经济平稳较快发展。

（二）房产市场形势分析

2011年是全国楼市调控政策最严厉的一年，也是调控政策落实最到位的一年。国房景气指数、70个大中城市房价综合指数等各项指标均显示，调控效果正逐渐显现。主要体现在一下方面：第一：房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降，地价涨幅回落。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点；第二：房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落。全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%(扣除价格因素实际增长20.0%)，增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点，比上年回落24.4个百分点;其中住宅新开工面积增长12.9%，分别回落8.4和25.8个百分点；第三：房屋成交量增长回落。全国商品房销售面积109946万平方米，增长4.9%，增速比前三季度回落 8.0个百分点，比上年回落 5.7个百分点;其中住宅销售面积增长3.9%，分别回落8.2和4.4个百分点；第四：住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比下降。