我国保障性住房供求失衡的原因与求解——基于制度的视角
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基 于制 度 的视角 邓 保 同 朱 明
（ 中师范大学经济学院， 华 湖北 ［ 摘 武汉 ４ ０７ ） ３０ ９
要］ 通过制度的视 角来研 究我 国的保障性住房供 求失衡 问题是一种合 乎逻辑 的思路。
我国保障性住房存在需求旺盛与供给乏力的现状， 而包含正式规则、 非正式约束和实施在 内的制度则 是造成这种现状的重要原 因。 因此 ， 考虑通过制度创新或制度变迁 的方式来提高我 国保障性住房 的 经济绩效是可行的。通过实施包容性 区划、 构建多元化 的融资机制 以及促进保障性住房相关非正式 约束变迁等方面是可以提高保障性住房的经济绩效的。 ［ 关键词】 保障性住房； 供求失衡； 制度； 包容性区划
改革开放 以来 ， 我国经济 发展 取得 的成 就令 世界瞩
目。在这个宏 观背景 下 ， 国 的保 障性 住房经过 多年 的 我 发展 ， 也取得 了比较显著 的进步 。城镇居 民 的居 住条件 得到 了很大的改善 。但是 ， 国的保障 性住房发 展仍然 我
存 在一些问题 ， 阻碍 了改革的进一步深入 ， 也阻碍了我国 图 １我 国经济适用房与住宅新开 工面积对 比图（ 数 据来源 ： 中国统计年鉴 ２ １ ） ００
展水平 ， 如图 １ 所示 。
发展获得可靠保障， 促进人的 自由而全面发展 。保障 Ｊ
和改善 民生是我 国加快经济发展 方式 的根本出发点 和落
脚点 ， 而保障性住房与 民生息息 相关 。对 我 国保 障性住
房 问题进 行探讨 ， 正是对人本主义这一理念 的遵从 。
一
、
我 国保障性住房的发展现状
经济 的长期稳定发展。
其次， 城市化的持续进行， 加剧了保障性住房的供求
失衡 。温 总理在今年 的两 会政 府工 作报 告 中提 出， 十 “
首先， 我国保障性住房存在供求失衡的现象。目 前 我国多数大中城市的商品住房价格居高不下 ， 而城镇居
民的总体 收入水平相对较 低 ， 高昂 的房 价超 出了普 通工 薪阶层 的支付能力 。中低 收入家庭 为 了解 决居 住需求 ，
［ 中图分类号 ］７１ ［ １－ 文献标识码］ ２３ Ａ ［ 文章编号】１０ ４ １ （０ １０ — ０ ４ ０ ０４— ８７ ２ １ ）４ ０７ — ４
长期以来 ， Ｇ Ｐ和资本效率为 中心 的经 济发展模 以 Ｄ 式导致人在经 济发展 中 的地位 逐渐 丧失 。单 纯 的强调 Ｇ Ｐ的增长 而忽 略对人 的生存 和发 展 的关 怀 ， 陷入 Ｄ 就会 物本 主义 的陷 阱。经济发展 的 目的就 在于使人 的生存 和
图。另一方 面 ， 中央对地方 政府 的考核大 多集中于 Ｇ Ｐ Ｄ
从保障性住房的需求旺盛和供给乏力两个层面Fra Baidu bibliotek开。
（ ） 障性住 房需求 旺盛的制度 原 因 一 保
保 障性住房 的需求 旺盛源 自 一个 简 单 的现 实 ： 品 商
住 房价 格高 昂 ， 大超 出了中低 收入 阶层 的购 买能 力 。 大
二五 ”期间我 国城 镇 化率 要从 ４． ％提 高 到 ５ 。 ％。 ７５ １５
目 ， 前 我国仍然处于一个较低的城市化水平。依据西方
发达国家 的城 市化经验 ， 以预期持续 的城市化进 程带 可 来 的城市人 口膨胀会增加对各 类住房 的需求 ， 当然也包 括对保 障性住房 的需求 。 保 障性住房作为一种准公共 物品 ， 其供求 失衡 现象 隐含 着我国的保 障性住房相关制度设计存 在诸多缺 陷。
２ １ 年第 ３ ０１ ４期 总第 １８期 ４
中国农业银行武汉培训学 院学报
Ｊｕ ｎ ｌｏ ｏ ｒ ａ ｆＡＢＣ Ｗｕ ａ ｒｉｉｇ Ｃ ｌ ｇ ｈ ｎ Ｔ ａｎｎ ｏ ｅ ｅ
Ｎ ． Ｊ １ ０１ ｏ４ ｕ．２ １
Ｓ ｆａ ． ４ ｅ ｌ Ｎｏ １ ８ ｉ
我 国保障性住房供求失衡 的原 因与求解
二 、 国保 障性住房供求失衡的制度原因 我
便只能寄希望于政府提供保障性住房。然而， 与旺盛的 需求相比， 我国的保障性住房供给却相对增长缓慢。以
经济适用房为例 ， 与住宅新开工面积 的显著 增长 相 比， 近
１ 年来我国经济适用房新开工面积一直处于较低的发 ２
［ 收稿 日期］０ １ ６ ０ ２ ｌ—０—１
从个 人住 房消费方 面看 ， 国际上房价 与收入 的比率大 约 在 ３ １ ６ １ 间 ， 国 略高 于这个 数字 ， 到 ７ １至 ：到 ：之 我 达 ： １ ：左右 ， 城市 甚至更 高 。 目前 的困难 是 ， 品 ０１ 个别 Ｊ 商 房价 格短期 内难 以出现大 幅度下 降 ， 民可支配 收入短 居
（ ） 障性住 房供 给乏力的制度原 因 二 保
度构造 了人们 在政 治 、 社会 或经 济领 域里 交 换 的激励 。
制度对经济绩效的影响也是无可争议的－ 。因此 ， ２ ｊ 从制
度 层面去 寻找导致 较差经济绩 效的原 因是 合乎逻 辑的 。
从制度角度分析我国保障性住房供求失衡的原因， 可以
． －－— —
制度是一个 社会的博弈 规则 ， 或者更 规范 地说 ， 它们
７４ －— ． ． —
是一 些人为设 计 的、 型塑 人们互 动关 系的约束 。从而 ， 制
导致 了收入分配 差距 的加速 扩大 。例如 ， 所得税 的 个人 征收标准不合理。现行 的个税 起征 点较 低 ， 致较低 收 导 入群体需要支付一定的个人所得税 。
我 国住房保 障计划 由中央政府 制 定 ， 、 省 直辖 市、 自 治 区政 府负总责 ， 、 市 县等地 方政府 执行 ， 中央财 政对地 方补助 部分建设资金。 首先， 保障性住房作为一种准公共物 品 ， 其主要的供 给主体 是政府。中央政府每年制定的保 障性住房计 划完 成率较低 ， 主要原 因在于针对 地方政府 推行 保障性住房 的激励 机制设计不合理 。一方 面 ， 方政府对 土地财 政 地 过于依赖。与把土地供 给保 障性 住房建设 相 比较 ， 土 把 地通 过“ 招拍挂 ” 的方式 供给商 品住 房建设更 加有 利可
（ 中师范大学经济学院， 华 湖北 ［ 摘 武汉 ４ ０７ ） ３０ ９
要］ 通过制度的视 角来研 究我 国的保障性住房供 求失衡 问题是一种合 乎逻辑 的思路。
我国保障性住房存在需求旺盛与供给乏力的现状， 而包含正式规则、 非正式约束和实施在 内的制度则 是造成这种现状的重要原 因。 因此 ， 考虑通过制度创新或制度变迁 的方式来提高我 国保障性住房 的 经济绩效是可行的。通过实施包容性 区划、 构建多元化 的融资机制 以及促进保障性住房相关非正式 约束变迁等方面是可以提高保障性住房的经济绩效的。 ［ 关键词】 保障性住房； 供求失衡； 制度； 包容性区划
改革开放 以来 ， 我国经济 发展 取得 的成 就令 世界瞩
目。在这个宏 观背景 下 ， 国 的保 障性 住房经过 多年 的 我 发展 ， 也取得 了比较显著 的进步 。城镇居 民 的居 住条件 得到 了很大的改善 。但是 ， 国的保障 性住房发 展仍然 我
存 在一些问题 ， 阻碍 了改革的进一步深入 ， 也阻碍了我国 图 １我 国经济适用房与住宅新开 工面积对 比图（ 数 据来源 ： 中国统计年鉴 ２ １ ） ００
展水平 ， 如图 １ 所示 。
发展获得可靠保障， 促进人的 自由而全面发展 。保障 Ｊ
和改善 民生是我 国加快经济发展 方式 的根本出发点 和落
脚点 ， 而保障性住房与 民生息息 相关 。对 我 国保 障性住
房 问题进 行探讨 ， 正是对人本主义这一理念 的遵从 。
一
、
我 国保障性住房的发展现状
经济 的长期稳定发展。
其次， 城市化的持续进行， 加剧了保障性住房的供求
失衡 。温 总理在今年 的两 会政 府工 作报 告 中提 出， 十 “
首先， 我国保障性住房存在供求失衡的现象。目 前 我国多数大中城市的商品住房价格居高不下 ， 而城镇居
民的总体 收入水平相对较 低 ， 高昂 的房 价超 出了普 通工 薪阶层 的支付能力 。中低 收入家庭 为 了解 决居 住需求 ，
［ 中图分类号 ］７１ ［ １－ 文献标识码］ ２３ Ａ ［ 文章编号】１０ ４ １ （０ １０ — ０ ４ ０ ０４— ８７ ２ １ ）４ ０７ — ４
长期以来 ， Ｇ Ｐ和资本效率为 中心 的经 济发展模 以 Ｄ 式导致人在经 济发展 中 的地位 逐渐 丧失 。单 纯 的强调 Ｇ Ｐ的增长 而忽 略对人 的生存 和发 展 的关 怀 ， 陷入 Ｄ 就会 物本 主义 的陷 阱。经济发展 的 目的就 在于使人 的生存 和
图。另一方 面 ， 中央对地方 政府 的考核大 多集中于 Ｇ Ｐ Ｄ
从保障性住房的需求旺盛和供给乏力两个层面Fra Baidu bibliotek开。
（ ） 障性住 房需求 旺盛的制度 原 因 一 保
保 障性住房 的需求 旺盛源 自 一个 简 单 的现 实 ： 品 商
住 房价 格高 昂 ， 大超 出了中低 收入 阶层 的购 买能 力 。 大
二五 ”期间我 国城 镇 化率 要从 ４． ％提 高 到 ５ 。 ％。 ７５ １５
目 ， 前 我国仍然处于一个较低的城市化水平。依据西方
发达国家 的城 市化经验 ， 以预期持续 的城市化进 程带 可 来 的城市人 口膨胀会增加对各 类住房 的需求 ， 当然也包 括对保 障性住房 的需求 。 保 障性住房作为一种准公共 物品 ， 其供求 失衡 现象 隐含 着我国的保 障性住房相关制度设计存 在诸多缺 陷。
２ １ 年第 ３ ０１ ４期 总第 １８期 ４
中国农业银行武汉培训学 院学报
Ｊｕ ｎ ｌｏ ｏ ｒ ａ ｆＡＢＣ Ｗｕ ａ ｒｉｉｇ Ｃ ｌ ｇ ｈ ｎ Ｔ ａｎｎ ｏ ｅ ｅ
Ｎ ． Ｊ １ ０１ ｏ４ ｕ．２ １
Ｓ ｆａ ． ４ ｅ ｌ Ｎｏ １ ８ ｉ
我 国保障性住房供求失衡 的原 因与求解
二 、 国保 障性住房供求失衡的制度原因 我
便只能寄希望于政府提供保障性住房。然而， 与旺盛的 需求相比， 我国的保障性住房供给却相对增长缓慢。以
经济适用房为例 ， 与住宅新开工面积 的显著 增长 相 比， 近
１ 年来我国经济适用房新开工面积一直处于较低的发 ２
［ 收稿 日期］０ １ ６ ０ ２ ｌ—０—１
从个 人住 房消费方 面看 ， 国际上房价 与收入 的比率大 约 在 ３ １ ６ １ 间 ， 国 略高 于这个 数字 ， 到 ７ １至 ：到 ：之 我 达 ： １ ：左右 ， 城市 甚至更 高 。 目前 的困难 是 ， 品 ０１ 个别 Ｊ 商 房价 格短期 内难 以出现大 幅度下 降 ， 民可支配 收入短 居
（ ） 障性住 房供 给乏力的制度原 因 二 保
度构造 了人们 在政 治 、 社会 或经 济领 域里 交 换 的激励 。
制度对经济绩效的影响也是无可争议的－ 。因此 ， ２ ｊ 从制
度 层面去 寻找导致 较差经济绩 效的原 因是 合乎逻 辑的 。
从制度角度分析我国保障性住房供求失衡的原因， 可以
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制度是一个 社会的博弈 规则 ， 或者更 规范 地说 ， 它们
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是一 些人为设 计 的、 型塑 人们互 动关 系的约束 。从而 ， 制
导致 了收入分配 差距 的加速 扩大 。例如 ， 所得税 的 个人 征收标准不合理。现行 的个税 起征 点较 低 ， 致较低 收 导 入群体需要支付一定的个人所得税 。
我 国住房保 障计划 由中央政府 制 定 ， 、 省 直辖 市、 自 治 区政 府负总责 ， 、 市 县等地 方政府 执行 ， 中央财 政对地 方补助 部分建设资金。 首先， 保障性住房作为一种准公共物 品 ， 其主要的供 给主体 是政府。中央政府每年制定的保 障性住房计 划完 成率较低 ， 主要原 因在于针对 地方政府 推行 保障性住房 的激励 机制设计不合理 。一方 面 ， 方政府对 土地财 政 地 过于依赖。与把土地供 给保 障性 住房建设 相 比较 ， 土 把 地通 过“ 招拍挂 ” 的方式 供给商 品住 房建设更 加有 利可