中规院深圳分院福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究汇报

2.临时居所物业
临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式酒店公寓，它集 居住、办公、休闲为一体，很受小生意人及商务人士的青睐。
峰值地价点所在区域成为CBD核
美国部分城市的CBD功能
国际CBD案例研究得出的结论
成熟CBD存在峰值地价点 峰值地价点所在区域成为CBD核 临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使
CBD充满活力 地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位 综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势 容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善
象提升。
地块可能承担的功能结构
难以形成
A区——专业零售区。 C区——商务办公区。
×
E区——公共管理及办公机构区。
B区——次级零售区。
可能形成
D区——娱乐、临时居住区。
√
F区——居家住宅区。
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
B区——次级零售区。 可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。 C区——商务办公区。 难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。
D区——娱乐、旅馆及临时居住区。
可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成D区的良好条件。 E区——公共管理及办公机构区。 难以形成。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。 F区——居家住宅区。 可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形
3、破坏了岗厦村的旧有文 化及生活习惯，破坏了 现有商脉。
1、掩盖式改造不利于中心区发展， 应从政治、区位角度考虑，完善 中心区功能体系
2、岗厦村改造因其特殊区位不具有 效仿性，对社会影响意义深远。 整体改造所换来的综合效益将会 远远超过付出的经济成本。
3、应改造为综合区而不是单纯居住 区。加大商业功能，减少居住功 能，能最大限度减少资金缺口
B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位 于A区一侧或围绕A区不连续分布。
C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。
D区——娱乐区、旅馆及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个
区而实现商业价值。 E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活
经济 测算
确定 容积率
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
确定项目 整体功能定位
CBD内峰值地价与物业承租能力模型
百度文库
1 专业零售、娱乐物业
2
商务办公物业
3
旅馆、临时居住物业、批发业
4 居家物业及其它物业
可从峰值物业租金大致判断峰值地价点
客户目标
通过地块的整体规划，达到以下目标： 完善中心区功能 提升地块区域形象 经济平衡
客户问题
项目整体功能定位 项目功能比例分配 项目容积率确定 项目经济测算 开发模式研究
技术思路
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
概念化的CBD功能示意
周边区域 功能延续 动态发展
山脉
天然 屏障
D区
F区
娱乐、
B区
混 及临时 A区 合 居住区
居住区 次级
区
零售区 专业
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
河
流
铁或 路海
湾
国际成熟CBD功能结构
A区——专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所 售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。
住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶 层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。
由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考 虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中高档次。
由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人口 仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的纯住宅物业开发规模不宜 过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。
确定项目 整体功能定位
从市场角度验证项目地块的功能定位
1、纯居住物业 2、临时居所物业 3、商业娱乐物业 4、办公物业
1.纯居住物业
目前中心区已建或在建的纯居住型住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花 园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、 嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方 米。
力。 F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。
地块在中心区的功能地位
公共管理及办公机 构区已经形成 — E区
商务区已经形成， 由于聚集效应，中 心区西侧可能形成
— C区
中心区居住物业大 量存在，已经形成 居住区，中心区周 边已形成 —F区
地铁
会展中心将带动 会展经济
—A区： —B区： —C区： —D区： —E区： —F区：
地铁
城市购物中心规划 商业面积近30万， 可能形成专业零售 区，但需要经受市 场和时间考验 — A区
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
确定项目 整体功能定位
地块可能承担的功能结构
A区——专业零售区。
难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。
福田中心区岗厦河园旧村改造 规划研究
汇报初稿
委托方：福田区旧村改造办 合作方：中规院深圳分院
项目背景
委托中规院及世联从理论及市 场经济方面进行本项目的整体 规划研究
国土局的想法 沿路局部改造
不同观点
代表：规划部门
福田旧村改造办的想法 整体改造
代表：区政府
1、整体改造增值空间不足 以弥补资金缺口。
2、将现有建筑全部拆成垃 圾，是一种浪费。
确定项目 整体功能定位
项目整体功能比例分配
成功CBD 功能比例
深圳中心区 功能比例
地块周边市场 物业分析
发现中心区 功能缺陷
初步确定项目 功能比例
整体功能 比例验证
确定整体功能 比例分配
容积率确定
中心区 容积率分布
中心区 地面地价分布
地块现状 容积率
周边区域 容积率分布
确定核心位置 核－框理论
确定容积率 范围