房地产市场细分分析
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房地产市场细分分析
2020年4月27日星期一
市场细分之市场背景篇
市场背景
市区主要以四大组团式规划：中心城区、北部社区、陶都新 城、东氿新城
之城市发展战略
“东氿新城”承担宜城现代商服、现代文化休闲 、旅游服务功能和居住的城东新区，是体现宜兴
由临湖城市走向滨湖城市的关键地区
中心城区——商贸核心区，居住服务功能
31914.88
120-144㎡
718
95268.96
144-180㎡
629
100453.52
180-200㎡
182
34446.32
宜兴全市去化面积段22集0500--中235000在㎡㎡ 12011-4217080之3342间424052。..4679
300㎡以上
98
35257.1
合计
2680 408788.8
1211
1335
144-180㎡
629 100453.52 1211 198373.24 1335 217317.32
180-200㎡
182
34446.32
203
38418.3
216
40合9计39.58 1347
2367
3475
200-250㎡
147
34445.47
179
41765.13
282
64610.93
套数
套数
90-100㎡
194
17952.23
368
34802.65
522 12409-516444.㎡87 718
100-120㎡
284
31914.88
398
44257.46
979 109678.85
1156
2140
120-144㎡
718
95268.96 1156 153669.85 2140 124844-18503㎡.44 629
溪隐府占据城市体育、水系资源，形成三面环水的居住格 局，西面是商贸综合区
溪隐府
城市成熟区域，配套完善、居住氛围浓厚，并且资源优越的 东区版块
市场细分之市场描述篇
市场细分细分分析
市场成交概况
理性的看宜兴市场
这是一个楼盘就能够主导的市场，需求总量有限。
2013年1-10月宜兴全市商品房成交7544套，成交面积142.68万方 ，整体成交均价7606元/㎡； 从整体成交情况上来看，3月份由于推盘量较多，因此成交量达到908套，但由于中星湖滨城等低价项目的入市
新增
1863 2164 3629 2537 2409
去化
643 1501 2140 1335 1050
北部社区——现代化居住社区、特点旅游区
陶都新城——陶瓷产业及文化、旅游及居住综合区
东氿新城——以“山水江南、风景栖居、水网 城市”为主题的生态型江南水乡新城
临湖城市走向滨湖城市
宜城：东进、北扩、西优、南控
市场背景
宜兴市中心城区控制性详细规划
之区域发展战略
确定总体结构为：“一核两片六组团”。一核：即商贸核 心区及其周围辐射区。两片：即南片行政办公区；北片综 合市场区。六组团：即五个体现宜居城市的居住组团和一 个服务城区的体育中心组团
在东氿片区成交商品房中，住宅成交2680套，占片区商品房成交量的 92.3%；
【宜兴市场——改变】 东氿是宜兴房价的主导者。
【宜兴市场——改变】
东氿片区
面积段
套数
面积
60㎡以下
0
0
60-80㎡
6
434.72
80-90㎡
302
26412.92
90-100㎡
194
17952.23
100-120㎡
284
【宜兴市场——改变】
东氿片区
宜城片区
全市
面积段 60㎡以下
套数 0
面积 0
套数 23
面积 1276.13
套数 27
面积 东氿片区 宜城片区
1502.1
全市
60-80㎡ 80-90㎡
6
434.72
9
642.03
37
面27积12段.21
套数
302
26412.92
343
29865.64
579
50396.86
【宜兴市场——改变】 湖滨城及天禧在一定程度上左右了2013年东氿市场乃至售面积降13%
上半年宜兴房产供应：预售面积218万平 截止10月31日，宜兴推出预售面积为2187932.98平米，共计推出12222余套
刚需楼盘增多：供应以刚需房为主
2013年1-10月宜城片区成交4716套商品房，占全市商品房成交量的61.91%； 成交面积102万方，整体成交均价8737.5元/㎡。
在宜城片区成交商品房中，住宅成交4257套，占片区商品房成交量的 90.26%；
东氿是宜兴市场的主导，住宅是东氿片区主导。
2013年1-10月东氿片区成交2901套商品房，占宜城片区商品房成交量的 61.5%；成交面积47.19万方
上半年所推的新房，主要是住宅，商业只有250余套。其中，住宅分别有高层、多层、小高 层、别墅等物业类型，推出的高层住宅在2500余套，多层1350余套，小高层500套，别墅200 余套
市场情况概述
新增购买率
2013年新增及去化情 况
90㎡以下 90-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上
占比(全市）
250-300㎡
120
32202.69
214
57325.87
289
77402.68
0.68115108
300合㎡在 上计以全东上市氿热片销区269的在8801热2销0-41的30858面0275的8积78.面1.段8 积中段属4中23于01，82领宜导城地67片71位28区52。85占.43.2668.116%2666,3而9 东占氿99比片94）（2679区宜75.6占7城.96宜0城.5片690区74的7856.91%，综
，从而也拉低的全市的整体均价 5-7月融创氿园4#，7#、中星湖滨城1#，2#、碧桂园、龙湖、苏宁天氿御城、东氿壹号五期等项目轮番推售，
使得全市成交量逐步回升； 而10月份房产的旺季，也是推盘的高潮期，成交量在1218套，其中君悦天禧的高成交量是较大的影响因素；
【宜兴市场——现状】 月均400套，个案月均突破百套即是销售冠军！
宜城片区
套数
面积
23
1276.13
9
642.03
343
29865.64
368
34802.65
398
44257.46
1156 153669.85
1211 198373.24
203
38418.3
179
41765.13
214
57325.87
208
71858.32
4312 672254.6
全 套数 27 37 579 522 979 2140 1335 216 282 289 263 6669
2020年4月27日星期一
市场细分之市场背景篇
市场背景
市区主要以四大组团式规划：中心城区、北部社区、陶都新 城、东氿新城
之城市发展战略
“东氿新城”承担宜城现代商服、现代文化休闲 、旅游服务功能和居住的城东新区，是体现宜兴
由临湖城市走向滨湖城市的关键地区
中心城区——商贸核心区，居住服务功能
31914.88
120-144㎡
718
95268.96
144-180㎡
629
100453.52
180-200㎡
182
34446.32
宜兴全市去化面积段22集0500--中235000在㎡㎡ 12011-4217080之3342间424052。..4679
300㎡以上
98
35257.1
合计
2680 408788.8
1211
1335
144-180㎡
629 100453.52 1211 198373.24 1335 217317.32
180-200㎡
182
34446.32
203
38418.3
216
40合9计39.58 1347
2367
3475
200-250㎡
147
34445.47
179
41765.13
282
64610.93
套数
套数
90-100㎡
194
17952.23
368
34802.65
522 12409-516444.㎡87 718
100-120㎡
284
31914.88
398
44257.46
979 109678.85
1156
2140
120-144㎡
718
95268.96 1156 153669.85 2140 124844-18503㎡.44 629
溪隐府占据城市体育、水系资源，形成三面环水的居住格 局，西面是商贸综合区
溪隐府
城市成熟区域，配套完善、居住氛围浓厚，并且资源优越的 东区版块
市场细分之市场描述篇
市场细分细分分析
市场成交概况
理性的看宜兴市场
这是一个楼盘就能够主导的市场，需求总量有限。
2013年1-10月宜兴全市商品房成交7544套，成交面积142.68万方 ，整体成交均价7606元/㎡； 从整体成交情况上来看，3月份由于推盘量较多，因此成交量达到908套，但由于中星湖滨城等低价项目的入市
新增
1863 2164 3629 2537 2409
去化
643 1501 2140 1335 1050
北部社区——现代化居住社区、特点旅游区
陶都新城——陶瓷产业及文化、旅游及居住综合区
东氿新城——以“山水江南、风景栖居、水网 城市”为主题的生态型江南水乡新城
临湖城市走向滨湖城市
宜城：东进、北扩、西优、南控
市场背景
宜兴市中心城区控制性详细规划
之区域发展战略
确定总体结构为：“一核两片六组团”。一核：即商贸核 心区及其周围辐射区。两片：即南片行政办公区；北片综 合市场区。六组团：即五个体现宜居城市的居住组团和一 个服务城区的体育中心组团
在东氿片区成交商品房中，住宅成交2680套，占片区商品房成交量的 92.3%；
【宜兴市场——改变】 东氿是宜兴房价的主导者。
【宜兴市场——改变】
东氿片区
面积段
套数
面积
60㎡以下
0
0
60-80㎡
6
434.72
80-90㎡
302
26412.92
90-100㎡
194
17952.23
100-120㎡
284
【宜兴市场——改变】
东氿片区
宜城片区
全市
面积段 60㎡以下
套数 0
面积 0
套数 23
面积 1276.13
套数 27
面积 东氿片区 宜城片区
1502.1
全市
60-80㎡ 80-90㎡
6
434.72
9
642.03
37
面27积12段.21
套数
302
26412.92
343
29865.64
579
50396.86
【宜兴市场——改变】 湖滨城及天禧在一定程度上左右了2013年东氿市场乃至售面积降13%
上半年宜兴房产供应：预售面积218万平 截止10月31日，宜兴推出预售面积为2187932.98平米，共计推出12222余套
刚需楼盘增多：供应以刚需房为主
2013年1-10月宜城片区成交4716套商品房，占全市商品房成交量的61.91%； 成交面积102万方，整体成交均价8737.5元/㎡。
在宜城片区成交商品房中，住宅成交4257套，占片区商品房成交量的 90.26%；
东氿是宜兴市场的主导，住宅是东氿片区主导。
2013年1-10月东氿片区成交2901套商品房，占宜城片区商品房成交量的 61.5%；成交面积47.19万方
上半年所推的新房，主要是住宅，商业只有250余套。其中，住宅分别有高层、多层、小高 层、别墅等物业类型，推出的高层住宅在2500余套，多层1350余套，小高层500套，别墅200 余套
市场情况概述
新增购买率
2013年新增及去化情 况
90㎡以下 90-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上
占比(全市）
250-300㎡
120
32202.69
214
57325.87
289
77402.68
0.68115108
300合㎡在 上计以全东上市氿热片销区269的在8801热2销0-41的30858面0275的8积78.面1.段8 积中段属4中23于01，82领宜导城地67片71位28区52。85占.43.2668.116%2666,3而9 东占氿99比片94）（2679区宜75.6占7城.96宜0城.5片690区74的7856.91%，综
，从而也拉低的全市的整体均价 5-7月融创氿园4#，7#、中星湖滨城1#，2#、碧桂园、龙湖、苏宁天氿御城、东氿壹号五期等项目轮番推售，
使得全市成交量逐步回升； 而10月份房产的旺季，也是推盘的高潮期，成交量在1218套，其中君悦天禧的高成交量是较大的影响因素；
【宜兴市场——现状】 月均400套，个案月均突破百套即是销售冠军！
宜城片区
套数
面积
23
1276.13
9
642.03
343
29865.64
368
34802.65
398
44257.46
1156 153669.85
1211 198373.24
203
38418.3
179
41765.13
214
57325.87
208
71858.32
4312 672254.6
全 套数 27 37 579 522 979 2140 1335 216 282 289 263 6669