中国别墅发展历程2000-2013年

中国别墅发展历程
2000年：
2000年北京别墅市场供应数量明显增加
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。

由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000年新开发别墅项目明显增加。

据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目14个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。

经济型别墅占据了市场的主导地位
2000年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅占据了市场的主导地位。

2000年13个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有11个，大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距，成交情况逐渐活跃起来。

1999年年底以前，多数人提起别墅还因其"天价"望而却步，2000年就有较多购房者选好了"物美价廉"的别墅。

非法别墅成为别墅市场健康发展的最大障碍
2000年入市销售的13个新盘中，不具备合法产权的别墅就有8个；存量别墅项目没有合法产权的约有30个。

这些没有合法产权的别墅中，环境很差，区内绿化面积很小，配套设施缺乏的劣质别墅占绝大多数。

由于别墅买家不成熟，这些别墅因为低价而畅销，给合法别墅的销售造成巨大竞争压力。

这些别墅多数是盲目圈地、粗放式开发，在有限的土地甚至是耕地上建设备简陋的房子，不但破坏了建设用地的规划，而且浪费了宝贵的资源和环境。

这种情况长期延续下去，将导致别墅市场的恶性竞争。

2001年：
2001年上海别墅市场总结回顾
2001年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的够"墅"热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹。

总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征：别墅项目供应量猛增,高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好，现代风格大行其道，新区域市场的形成，豪宅市场的形成，竞争日趋激烈、市场投入逐步加大。

2002年：
2002年5月停止经营性项目国有土地使用权协议出让
2002年5月，11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部发布，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。

2003年：
2003年别墅市场发展状况及问题
别墅开发商也更加趋于理性、成熟。

在经历了市场盲目发展和竞争高潮之后，开发商将以更加理性的态度对待别墅经营项目。

尤其是在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面将会做细做精。

2003年2月8日今后5年内停止别墅类用地供应
2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布（国发〔2003〕45号），其中第四条规定"（今后5年内）停止别墅类用地供应。

"
2003年4月121号文件拉响宏观调控警报
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2003年8月国务院发布控制高档房建设
《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发〔2003〕18号)，再次提出要控制高档商品房建设。

2004年：
2004年中国别墅市场报告——上海篇
上海开始进入大规模个性化别墅时代，大量豪华型经济型别墅问世，上海迎来别墅市场第四波高潮。

2004年"831"大限
2004年"831"大限北京市有关政府部门将以2004年8月31日为限，立项、规划超过两年以上还未实施的项目将分别由市发改委、市规划委撤销项目。

2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

2004年，首届中国别墅节在北京成功举办，翻开中国别墅市场发展历程中的重要一页。

2005年：
2005年，各大银行达成协议：高档住宅"首付比例提高到三成"，别墅的首付款由原来的20%提到30%，这样做是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用。

"不能让少数人占用这么多土地资源。

"国土资源部土地利用管理司副司长束克欣近日在2005中国土地市场年会上再次放出"禁止别墅供地"的口风。

上海从6月1日起针对别墅转让交易开征土地增值税，而且最高税率可达60%，最低也有30%。

2005年5月26日，香港地产巨头李嘉诚旗下长江实业发布公告表示，斥巨资从北京嘉海兴业房地产开发有限公司收购了面积为29.8万平方米的土地，以及地面上被北京业界称为"皇家别墅"的现有建筑物――"北新嘉园"。

2005年，第二届中国别墅节京沪港台四地联动，打造别墅豪门盛宴。

2006年：
2006年9月限制外资购房导致别墅零成交
2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

这份意见明确规定，"符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制"。

限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。

2006年11月4日城八区禁建低密度住宅
2006年11月4日，市发改委发布的《北京市"十一五"时期固定资产投资与重大项目规划》中，提出城八区禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅（一般普通住宅的密度在1.0以上），严格控制别墅性质的高档住宅、度假村建设。

这个
别墅用地控制的具体措施，将促使某些城市别墅在宣传口吻上把常用的"稀缺"升级为"绝版"，也多了一个涨价的理由。

2006年12月12日别墅用地再度被明令禁止
2006年12月12日，国土资源部等部委在联合发布实施的2006年版《禁止用地项目目录》中，将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目等列为明令禁止。

2006年，第三届中国别墅节首次提出"中国别墅全球共享"的理念。

2007年：
2007年别墅用地再三被明令禁止
07年3月5日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。

2007年《物权法》获通过凸显别墅土地价值
3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。

正式实施的《物权法》规定，"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

"
2007年11月7日全面限外
11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》。

要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。

其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。

与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

千万级别墅供应量空前增长
2007年北京市场千万级别墅的供应量空前增长。

受价格快速上涨影响，京城别墅总价发生集体跃升，甚至一些以往被视为经济型别墅的联排和叠拼产品也
跻身千万级别。

2007年，第四届中国别墅节在上海召开，为高端购房者和开发商搭建有效对接的平台。

2008年：
2008年降价潮波及别墅抗跌论遭遇挑战
当金融海啸席卷而来，楼市整体调整的逐步加深时，曾经高高在上价格坚挺的别墅也不得不放下身段降价出货。

在北京，某名牌别墅折扣年底达6折；在上海，原本坚持"只涨不跌"的别墅楼盘暗折最高达三成。

沪出台新版普通住房标准类别墅尴尬凸显
10月31日，上海市房地局网站公布了自11月1日起调整普通住房标准的通知，明确自2008年11月1日起，上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

深圳上调别墅增值税2% 北京或将跟进
深圳市发布《市政府公报》，上调全市土地增值税预征率。

从2008年7月1日起，深圳市土地增值税预征率将调整为普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅类按销售收入3%预征，其他类型房产按2%征收。

2008年，北京奥运会前第五届中国别墅节唱响"同一个梦想：中国别墅，全球共享"。

2009年：
2009年5月24日物权法两部司法解释出台
最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。

司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

国务院研究开征物业税
2009年6月3日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。

其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。

与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有段时间的物业税改革提到政府的议事日程。

2009年，中国别墅节高举"经济复苏与别墅复兴"大旗，拉开别墅产业伟大复兴序幕。

2010年：
2010年房地产贷款政策"内紧"致"外松
随着"国11条"的出台以及19个月来央行首次提高存款准备金率的开始执行，房地产商"不差钱"的境况将一去不复返，融资问题在2010年再次成为开发商的头等大事。

2010年新国十条出台
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为"新国十条"。

"新国十条"再次重申严打"炒房"现象，对商品住房
价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年新政重挫别墅市场五月北京成交全线下滑
5月，北京别墅市场总体成交全面下滑，成交面积和成交金额严重下挫，5月北京别墅市场的冷清成交，充分显示出房贷新政对别墅市场所带来的巨大影响，其对别墅购房者的冲击力是不容忽视的。

另外，值得注意的是，虽然别墅成交量大幅萎缩，但成交均价依然坚挺。

占81%的中高端别墅成为5月别墅成交主力军，其中千万级别墅占20%。

2011年：
2011年新国八条出台
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称"新国八条")，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年京十五条出台
2011年02月16日，北京正式公布了关于贯彻"国八条"的通知。

其中，文件要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其
售房。

受调控政策影响，别墅市场遭受重创
据搜房网数据监控中心统计数据显示，刚刚过去的4月，北京别墅市场经历了年初以来的最低谷，整月共成交57套，环比3月下跌47.71%，同比去年4月减少484套，下跌89.46%。

2012年：
2012年2月国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次重申"严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地"。

2012年2月，《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告出炉，报告提出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。

保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构。

督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险，加强动态监测分析和风险预警提示。

加强存量房交易税收征管，堵塞"阴阳合同"产生的税收漏洞。

2012年3月14日上午，中国总理温家宝在人民大会堂金色大厅会见中外记者并答记者问。

温家宝表示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。

2012年3月16日温家宝主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工，并将坚定不移贯彻房地产市场调控政策。

搜房网数据监控中心统计，2012年4月（4.1-4.30，下同）北京别墅市场以价换量，成交均价创2011年以来新低，环比3月下跌超3000元/㎡。

而成交量基本与前一个月上下浮动并不大，成交金额虽然有小幅下跌，但成交面积和成交套数均较3月有所上涨。

2013年：
北京1月别墅成交均价创新高
2013年1月北京别墅市场的成交均价为每平米27030元，同比出现15%的上涨，达到了近一年来月度成交均价的最高值。

3月30日京版国五条细则落地
北京市政府3月30日发布"落实国务院房地产市场调控的通知，进一步做好本市房地产市场调控的通知"。

明确了今年房价控制目标，全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定。

自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。

为支持和保护自主、改善型需求，对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，继续执行免征个人所得税的优惠政策。

北京对高端盘实施价格监管
4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌终于在公开场合表示："（北京）已经出台政策，加强商品房销售价格引导。

如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。

"除了被纳入"新限价房"的自住、改善型商品房，包括高端盘在内的非普通商品房将被划入价格监管和预售引导序列。

高端项目入市难
今年由于调控的压力，高端楼盘陷入"入市难"。

截至5月23日，全市共有9个项目取得预售证，其中仅一个项目预售价超过7万元/平米。