关于房地产投融资类项目运作的要点详解
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6、房地产开发流程（附表）
7、概念和速算 （一）概念 1）关于土地
国土：指陆地及海域。（陆地占960万平方千米）。 陆地：山脉、河流、湖泊、丘陵、平原 可开发地：主要丘陵、平原 土地：林业用地、农业用地（18亿亩，1.3亩/人)、建设用 地。 建设用地：交通用地、市政建设用地、工业用地、住宅用 地、商业用地、农业基础设施用地、军事用地等。 用地指标：国土资源部（海洋局）、监管、遥感技术、每 年计划指标上报，批复，每宗地≤300亩。
二、主要内容
1、研读中国冶金科工股份有限公司关于《投融 资类经营项目管理暂行规定》 2、财务评价报告提纲。 3、房地产项目可研报告提纲。（以《福建港头 岛项目可研报告》为范本解读） 4、成本估算及经济分析。以《海口市棚改项目 经济分析》为范本解读。
5、如何调研 1）实地勘察、走访、问卷、开发商、建筑商、供货商。 2）找当地专业人士咨询 3）找亲戚朋友咨询（非专业） 4）找专业经济公司咨询或委托调研 5）网络咨询
谢谢大家 再见
2）房地产开发主要概念
土地出让、转让、项目转让。
宗地面积：红线面积（红线有的在马路中间—代征
面积）
使用面积：退线后面积。
容积率：地上建筑物面积占红线内土地面积的比例。
建筑物类型
容积率
别墅
小于等于1.0
洋房 小高层
1.5左右 1.8-2.0
高层
2.0以上
建筑密度：建筑物占地面积/红线内面积。35%-40%
绿地率：绿化面积占宗地面积。40%
基础设施配套费 （大配套）
小区内配套费（工程费）
规费
财务费用
销售费用：推广费、佣金
Biblioteka Baidu
税金： 税金种类
征收额度
营业税 土地增值税
所得税
5.5% 阶梯式递增
25%
园林景观(包含小区内道路)：1-建筑密度=60%
人防：人民防空设施，大多数项目人防建筑有面积 指标，有的项目异地建人防，需交易地建设费。人防工 程成本很高。
建筑面积
666.67平方米 1000平方米 1333平方米 1666平方米 2000平方米
开发成本以可售房屋面积计： 1）土地成本。楼面价（元/平方米） 2）前期费（设计、规划、勘探、政府规费等） 3）建安费 4）园林景观、区内配套（水、电、暖、气、信） 5）间接费（财务费用、管理费用、销售费用） 6）税金（变数）
关于投融资类项目运作的要点
一、意义
1、公司真正要开发项目（商品房开发、一级土地整理） 2、PPP模式工程建设项目 3、保障性住房项目 4、垫资施工项目（以垫资形式实施投资的行为，不持 有股权，获取的是固定收益。）
5、通过广义的学习，了解到投资行为的复杂性。再从 事单一的施工总承包洽谈工作，就会融会贯通，有利 于以后的市场开发工作。
人防分类：储物、掩体。防毒、排风、战时人防、 和平利用、车位（可租不可售）
小区内配套公建：配电室、垃圾站、公共卫生间、 警卫室等。
按揭贷款：小业主贷款主体 开发贷款：开发商贷款主体 （二）速算
1亩地=666.67平方米 1公顷=10000平方米=15亩地
1平方千米=1500亩
容积率
1 1.5 2.0 2.5 3.0
7、概念和速算 （一）概念 1）关于土地
国土：指陆地及海域。（陆地占960万平方千米）。 陆地：山脉、河流、湖泊、丘陵、平原 可开发地：主要丘陵、平原 土地：林业用地、农业用地（18亿亩，1.3亩/人)、建设用 地。 建设用地：交通用地、市政建设用地、工业用地、住宅用 地、商业用地、农业基础设施用地、军事用地等。 用地指标：国土资源部（海洋局）、监管、遥感技术、每 年计划指标上报，批复，每宗地≤300亩。
二、主要内容
1、研读中国冶金科工股份有限公司关于《投融 资类经营项目管理暂行规定》 2、财务评价报告提纲。 3、房地产项目可研报告提纲。（以《福建港头 岛项目可研报告》为范本解读） 4、成本估算及经济分析。以《海口市棚改项目 经济分析》为范本解读。
5、如何调研 1）实地勘察、走访、问卷、开发商、建筑商、供货商。 2）找当地专业人士咨询 3）找亲戚朋友咨询（非专业） 4）找专业经济公司咨询或委托调研 5）网络咨询
谢谢大家 再见
2）房地产开发主要概念
土地出让、转让、项目转让。
宗地面积：红线面积（红线有的在马路中间—代征
面积）
使用面积：退线后面积。
容积率：地上建筑物面积占红线内土地面积的比例。
建筑物类型
容积率
别墅
小于等于1.0
洋房 小高层
1.5左右 1.8-2.0
高层
2.0以上
建筑密度：建筑物占地面积/红线内面积。35%-40%
绿地率：绿化面积占宗地面积。40%
基础设施配套费 （大配套）
小区内配套费（工程费）
规费
财务费用
销售费用：推广费、佣金
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税金： 税金种类
征收额度
营业税 土地增值税
所得税
5.5% 阶梯式递增
25%
园林景观(包含小区内道路)：1-建筑密度=60%
人防：人民防空设施，大多数项目人防建筑有面积 指标，有的项目异地建人防，需交易地建设费。人防工 程成本很高。
建筑面积
666.67平方米 1000平方米 1333平方米 1666平方米 2000平方米
开发成本以可售房屋面积计： 1）土地成本。楼面价（元/平方米） 2）前期费（设计、规划、勘探、政府规费等） 3）建安费 4）园林景观、区内配套（水、电、暖、气、信） 5）间接费（财务费用、管理费用、销售费用） 6）税金（变数）
关于投融资类项目运作的要点
一、意义
1、公司真正要开发项目（商品房开发、一级土地整理） 2、PPP模式工程建设项目 3、保障性住房项目 4、垫资施工项目（以垫资形式实施投资的行为，不持 有股权，获取的是固定收益。）
5、通过广义的学习，了解到投资行为的复杂性。再从 事单一的施工总承包洽谈工作，就会融会贯通，有利 于以后的市场开发工作。
人防分类：储物、掩体。防毒、排风、战时人防、 和平利用、车位（可租不可售）
小区内配套公建：配电室、垃圾站、公共卫生间、 警卫室等。
按揭贷款：小业主贷款主体 开发贷款：开发商贷款主体 （二）速算
1亩地=666.67平方米 1公顷=10000平方米=15亩地
1平方千米=1500亩
容积率
1 1.5 2.0 2.5 3.0