2019北京科技园项目综合体市场研究47p
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上地区域市场环境：
区域有效土地供应十分有限，未来本项目发展具有稀缺性价值； 区域市场表现十分活跃，体现在较高的入驻率、稳定上涨的租金水平等方面； 主力客户（如整栋客户）逐渐多元化发展，上地区域能够吸引更多行业和性质的企业进驻； 区域高新科技的产业链完整，办公物业产品性价比高，众多中小企业十分看好该区域。
上地信息产业基地和中关村软件园区域发展成熟，周围知名企业的牵动效应强，成交租金相对较高。
北京科技园上地区域市场研究
83
6 2 9
1
本项
54
目
7
五环
中关村 西区
四环
项目 编号
项目名称
1 中关村创业大厦
2 上地国际创业园 3 盈创动力 4 科实大厦
5 嘉华大厦
6 中关村软件园一期 7 硅谷亮城 8 辉煌国际广场
9 强佑清河新城
未来 中关村软件园二期 项目
入驻时间
2019年
2019年 2019年 2019年
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年12月
未开工
我项目所在的上地信息产业园于1991年启 动，其南区在2000年基本建成；2019年， 百度购买了上地信息产业园的最后一块地， 标志着上地信息产业园的完全成型；
需要独立办公环境，彰显企业实力，树立企业形象：如国有企业或大型私人企业
配套设施
商务配套：酒店、会议、商务中心 生活配套：住宅、公寓、商业
北京科技园整体市场研究 地点分布
主要科技园区均位于五环路沿线以及五环之外； 大致可分为：西北区域、东北区域、南部区域三大部分； 其中北京西北部的海淀区分布相对集中。
中低档 Schneider Electrics、 ABB Low Voltage、Corning、GE
中关村丰台园
产业聚集效应较强
电子城东区（酒仙桥）
最接近城市核心区，电子制造行业聚集效 应明显
中档 中国建龙钢铁、中国诚通集团 、北京金自天正智能 中高档 ABB、雀巢、强生、爱立信、诺西、松下
电子城西区（望京）
未来随着经济逐渐转好，园区的成熟度提高，对企业的吸引力增强，租金持续看涨。
北京科技园整体市场研究
空置率走势
25%
20%
19%
19%
18%
18%
16% 15%
15%
空置率
10%
5%
0% 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1
20008年第4季度起，受经济危机影响，科技园的空置率呈上升趋势，达到18%； 未来随着市场好转，空置率已经于2009年出现下降趋势，经济稳定增长，入园企业增多，预计空置
北京科技园重点项目分析 重点项目选择
中关村软件园 硅谷亮城 嘉华大厦
辉煌国际广场
• 为企业提供土地购置ຫໍສະໝຸດ Baidu科技园 • 园区基础设施完善，办公环境良好
北京科技园上地区域市场研究
主力客户特征
独栋客户 面积 29%
散租客户 面积 71%
注：统计不包括企业购地自建项目
受性价比等因素影响，主力客户呈现多元化发 展趋势。
独栋客户比例较大，在房地产运作的项目中，独栋主 力客户占比接近30%，已经成为该区域的主要客户；
性价比和区域的商务氛围是吸引主力企业客群选择在 该区域购买办公物业的主要两个因素，独栋客户通常 购买整栋物业后自用，多余部分用于再出租，获得长 期收益；
-
几乎满租
7
硅谷亮城
142,811
整栋销售、散售 、散租
3.5
20,000**
几乎满租
8
辉煌国际广场
95,300
散售
2.5-3
18,000**
95%
9
强佑清河新城
47,000
散售、整层/半层 销售
-
23,000
未入驻
总规模
997,905
平均
3.1
18,037
95%
* 进驻条件：公司法人代表为留学人员，公司创办时间不得 超过1年，注册资金>50万，高新技术企业
企业总部。
上地信息产业基地和中关村软件园靠近高校资源，区域发展成熟，为我项目发展提供良好的商务环境。
北京科技园整体市场研究
成交案例
2019年第一季度科技园主要交易例举：
租户
建筑面积(平方米）
物业名称
租金（元/平米/天）
阿尔卡特朗讯 北京世纪互联技术有限责任公司 君正集成电路
12,000 14,400 1,171
北京科技园项目综合体市场研究
二〇一〇年十二月
目录
一 北京科技园整体市场研究 二 北京科技园上地区域市场研究 三 北京科技园市场研究小结 四 北京科技园重点项目分析 五 北京科技园重点案例对标分析
北京科技园整体市场研究
定义：建设用地为教科研用地或工业用地，以规模化的商务楼群为主的一种复合物业，商 务配套为主( 酒店、会议、商务中心等) ，生活配套为辅（商业、公寓等）。
通信、电子研发氛围浓厚
高档 Motorola、 Ericsson、 Agilent、Nortel、Alcaltel、Lucent
中关村软件园 中关村生命科学园
与校园相邻、交通成熟、高绿化率 生物医药行业的专业园区
高档
IBM、华为、南瑞、汉王科技、曙光、方舟科技、信威通 信、文思创新等
中高档 Novo Nordisk、正旦国际
** 二手价格
*** 信息中心、国软大厦：3.98；孵化器：3.28
该区域办公物业平均租金为3.1元/天/平米，有些楼宇租金可以达到4 元/天/平米，如嘉华大厦和中关村软件园；
该区域办公物业的经营状况非常好，平均入驻率达到95%，其中嘉 华大厦、硅谷亮城和中关村软件园几乎没有可租面积；
区域写字楼市场表现十分乐观。
北京）
限公司
100-500平米，少数可 达4000平米
金和软件、北京世纪汇 杰科技有限公司、北京 方物软件有限公司
60-250平米居多
北京Newmine纽曼、北京网际电 讯有限公司、北京泰宇科技发展 公司
中小客户多为上下游中小企业，企业规模多在100-300平米居多。
北京科技园上地区域市场研究
产品特征
率持续下行。
第三产业和服务是北京的产业主导方向，促进相关企业对科技园和科技园的需求增长，空置率不 会出现明显提升。
北京科技园整体市场研究 产品&租户
园区名称
优势特征
物业档次
代表租户
上地信息产业基地
与校园相邻、交通成熟
中高档 联想、百度、华为、甲骨文、方正、同方等
经济技术开发区
制造业产业综合集群效应极强
永丰高新技术产业基地 新材料、新能源、电子信息
2019
4.5
13
2.2
21%
* 2009年租赁的商务办公面积 ** 租金按照建筑面积报价，不含物业管理费
北京科技园整体市场研究
租金走势
3.2
3.2 3.2
3.1
3.1
3.1
3.1
3.1 3.1 3.0
3.0
3.0
3.0
2.9
2.8
2.8
2.8 2.7
上地区域被称为“中国硅谷”，聚集国际、国内知名 高科技企业的研发中心和总部，在知名企业的带动下， 形成了完整的高科技产业聚集效应，入驻的高科技产 业的大中小型企业众多；
除大量的研发中心、信息中心，整栋购买写字楼的企 业还有国有大型企业、中型民营企业总部等，从事高 科技、金融/投资以及建筑/房地产行业，需求面积几千 至几万平米；
绿地、花园 28米挑高共享大堂
水系 丝网印刷外立面
低密度花园式办公：办公物业楼 层较低，室外提供大面积绿化和 休闲广场；
时尚感强、具有创意感的现代建 筑群落；
为吸引企业，很多新的商务办公 楼的硬件设施标准提升，体现在 公共区域的用材和品牌方面，使 物业性价比更高；
建筑设计亮点突出，如嘉华大厦 的挑高28米的大堂、硅谷亮城的 阳光大堂；
2000
1.4
中关村生命科学园
生命科学、生物技术、医药 、研发中心
2000
2.5
商务建筑面积 （万平米）
77 45 37 42 30 22 3
中关村环保园
环保产业、研发、通信产业
2019
3.6
3
目前租金报价 （元/天/平米）
3.1 2.3 2.5 3.6 3.8 3.3 3.2 2.5
目前空置率 5% 29% 15% 17% 21% 5% 10% 15%
上地信息产业园具有明确的产业定位：以电 子信息产业为主导的综合性高科技工业园。
北京科技园上地区域市场研究
项目基本情况
项目 编号
项目名称
办公规模 （平米）
处置方式
目前租金 （元/天/平米）
目前售价 （元/平米）
入驻率
1
中关村创业大厦*
2
上地国际创业园
22,000 160,000
散租 散售
2(第一年)， 3(第二年)， 3.5( 第三年)，4(第四年)
办公产品具备高品质、生态性特点， 对目标企业非常具有吸引力。
北京科技园市场研究小结
北京整体市场环境：
高新科技产业和相关第三产业、服务业是城市产业发展的主导方向，未来北京科技园的需求持续增加； 北京科技园租金水平在08年经济危机后启稳回升，表现趋好； 上地信息产业基地和中关村软件园起步早，发展成熟，租金水平和空置率表现好于其他园区。
望京科技创业园
2.2
中国福玛大厦
3.0
中关村软件园
3.2
路通世纪
1,900
中关村软件园
3.2
星河亮点
3,600
望京科技创业园
2.8
北京信威
2,800
中关村软件园
3.98
Olympus
4,230
恒通科技园
3.6
Nissan
1,000
恒通科技园
3.7
Auto Block
1,000
恒通科技园
3.7
租户的需求面积通常较大，千平米以上，甚至达到1万多平米； 目前较成熟的商务区租金水平也相对较高，基本在3元/天/平米以上。
中关村环保园
永丰高新技术产业基地
中关村生命科学园
望京（电子城科技园西 区）
中关村软件园 上地信息产业基地
酒仙桥（电子城科技园东区）
中关村丰台园
北京经济技术开发区
北京科技园整体市场研究
园区概况
园区名称
产业定位
启动时间
规划占地面积 (平方公里)
上地信息产业基地
IT、医药、新建筑材料、研 发中心
1991
中关村环保园
极高绿化率，极低建筑密度及容积率
中高档 华为、雀巢基础研发、光大环保
永丰高新技术产业基地 距离大学区域最近的生产型测试基地
中档 安泰科技、中科纳米、大唐微电子、施奈通电气
交通便利、配套完善，产业聚集度高，是吸引企业入住的主要原因； 高科技企业主要集中在北部，自建总部以及研发中心，其他企业在商务氛围相对成熟的园区购置或租赁物业作为
2.3
经济技术开发区
电子信息、生物科技、通信 、汽车制造
1992
46.8
中关村丰台园
电子信息、生物医药、先进 制造、新材料、新能源
1991
8.2
电子城东区（酒仙桥）
通讯产业、软件、总部、研 发中心
2019
10.5
电子城西区（望京）
通讯产业、软件、总部、研 发中心
2019
3.1
中关村软件园
软件产品及研发中心
2.7
2.6
2.5
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010
2019年以来科技园区租金复合增长率为每季度0.8%； 受经济危机影响，2009年租金有所下降，2019年开始企稳上扬；
-
90%
1.9
16,000**
90%
3
盈创动力
118,494
整栋销售、散售 、整层/半层出租 、散租
2.5-3.5
15,000**
95%
4
科实大厦
68,000
散售
3.0
17,000**
95%
5
嘉华大厦
124,300
散售
3.5-4
21,000**
几乎满租
6
中关村软件园（一期）
220,000
自建、散租
3.28-3.98***
企业 私营为主，部分民营，少量 私营为主，部分民营 私营为主
性质 外企
，少量外企
私营为主
企业 100-300平米居多
规模
100-300平米，500600平米
代表 北京中科永信数字技术有限 北京世纪超星数字图 企业 公司、明动安创（北京）科 书馆、鸿合科技、北
技有限公司、五舟服务器（ 京中兴通科技股份有
北京科技园上地区域市场研究
中小客户特征
硅谷亮城
行业
嘉华大厦
盈创动力
科实大厦
IT 电气/自动化 机械/工程 生物/医药/化工 文化/传媒 教育/培训 金融 其他
从事IT（软件/网络/信息）行业的中小企业占最大比例，其次为电气/自动化、生物/医药/化工、机械工程等行业， 文化/创意和教育/培训等企业也占有少量比例
主要特征如下：
地理位置
城市边缘地带，周边配套设施相对完善 用地紧张度低
产品形态
低容积率，高绿化率，低建筑密度 低层，小体量，独栋式办公楼 作为公司个体形象的载体，通过冠名权，突出个性化
建筑外观
现代化的建筑风格 高质量的建筑材料例如进口的大理石或花岗岩
客户群
需要良好的办公环境以提高工作质量和效率的智力型公司或部门：如软件、研 发 、设计等
区域有效土地供应十分有限，未来本项目发展具有稀缺性价值； 区域市场表现十分活跃，体现在较高的入驻率、稳定上涨的租金水平等方面； 主力客户（如整栋客户）逐渐多元化发展，上地区域能够吸引更多行业和性质的企业进驻； 区域高新科技的产业链完整，办公物业产品性价比高，众多中小企业十分看好该区域。
上地信息产业基地和中关村软件园区域发展成熟，周围知名企业的牵动效应强，成交租金相对较高。
北京科技园上地区域市场研究
83
6 2 9
1
本项
54
目
7
五环
中关村 西区
四环
项目 编号
项目名称
1 中关村创业大厦
2 上地国际创业园 3 盈创动力 4 科实大厦
5 嘉华大厦
6 中关村软件园一期 7 硅谷亮城 8 辉煌国际广场
9 强佑清河新城
未来 中关村软件园二期 项目
入驻时间
2019年
2019年 2019年 2019年
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年12月
未开工
我项目所在的上地信息产业园于1991年启 动，其南区在2000年基本建成；2019年， 百度购买了上地信息产业园的最后一块地， 标志着上地信息产业园的完全成型；
需要独立办公环境，彰显企业实力，树立企业形象：如国有企业或大型私人企业
配套设施
商务配套：酒店、会议、商务中心 生活配套：住宅、公寓、商业
北京科技园整体市场研究 地点分布
主要科技园区均位于五环路沿线以及五环之外； 大致可分为：西北区域、东北区域、南部区域三大部分； 其中北京西北部的海淀区分布相对集中。
中低档 Schneider Electrics、 ABB Low Voltage、Corning、GE
中关村丰台园
产业聚集效应较强
电子城东区（酒仙桥）
最接近城市核心区，电子制造行业聚集效 应明显
中档 中国建龙钢铁、中国诚通集团 、北京金自天正智能 中高档 ABB、雀巢、强生、爱立信、诺西、松下
电子城西区（望京）
未来随着经济逐渐转好，园区的成熟度提高，对企业的吸引力增强，租金持续看涨。
北京科技园整体市场研究
空置率走势
25%
20%
19%
19%
18%
18%
16% 15%
15%
空置率
10%
5%
0% 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1
20008年第4季度起，受经济危机影响，科技园的空置率呈上升趋势，达到18%； 未来随着市场好转，空置率已经于2009年出现下降趋势，经济稳定增长，入园企业增多，预计空置
北京科技园重点项目分析 重点项目选择
中关村软件园 硅谷亮城 嘉华大厦
辉煌国际广场
• 为企业提供土地购置ຫໍສະໝຸດ Baidu科技园 • 园区基础设施完善，办公环境良好
北京科技园上地区域市场研究
主力客户特征
独栋客户 面积 29%
散租客户 面积 71%
注：统计不包括企业购地自建项目
受性价比等因素影响，主力客户呈现多元化发 展趋势。
独栋客户比例较大，在房地产运作的项目中，独栋主 力客户占比接近30%，已经成为该区域的主要客户；
性价比和区域的商务氛围是吸引主力企业客群选择在 该区域购买办公物业的主要两个因素，独栋客户通常 购买整栋物业后自用，多余部分用于再出租，获得长 期收益；
-
几乎满租
7
硅谷亮城
142,811
整栋销售、散售 、散租
3.5
20,000**
几乎满租
8
辉煌国际广场
95,300
散售
2.5-3
18,000**
95%
9
强佑清河新城
47,000
散售、整层/半层 销售
-
23,000
未入驻
总规模
997,905
平均
3.1
18,037
95%
* 进驻条件：公司法人代表为留学人员，公司创办时间不得 超过1年，注册资金>50万，高新技术企业
企业总部。
上地信息产业基地和中关村软件园靠近高校资源，区域发展成熟，为我项目发展提供良好的商务环境。
北京科技园整体市场研究
成交案例
2019年第一季度科技园主要交易例举：
租户
建筑面积(平方米）
物业名称
租金（元/平米/天）
阿尔卡特朗讯 北京世纪互联技术有限责任公司 君正集成电路
12,000 14,400 1,171
北京科技园项目综合体市场研究
二〇一〇年十二月
目录
一 北京科技园整体市场研究 二 北京科技园上地区域市场研究 三 北京科技园市场研究小结 四 北京科技园重点项目分析 五 北京科技园重点案例对标分析
北京科技园整体市场研究
定义：建设用地为教科研用地或工业用地，以规模化的商务楼群为主的一种复合物业，商 务配套为主( 酒店、会议、商务中心等) ，生活配套为辅（商业、公寓等）。
通信、电子研发氛围浓厚
高档 Motorola、 Ericsson、 Agilent、Nortel、Alcaltel、Lucent
中关村软件园 中关村生命科学园
与校园相邻、交通成熟、高绿化率 生物医药行业的专业园区
高档
IBM、华为、南瑞、汉王科技、曙光、方舟科技、信威通 信、文思创新等
中高档 Novo Nordisk、正旦国际
** 二手价格
*** 信息中心、国软大厦：3.98；孵化器：3.28
该区域办公物业平均租金为3.1元/天/平米，有些楼宇租金可以达到4 元/天/平米，如嘉华大厦和中关村软件园；
该区域办公物业的经营状况非常好，平均入驻率达到95%，其中嘉 华大厦、硅谷亮城和中关村软件园几乎没有可租面积；
区域写字楼市场表现十分乐观。
北京）
限公司
100-500平米，少数可 达4000平米
金和软件、北京世纪汇 杰科技有限公司、北京 方物软件有限公司
60-250平米居多
北京Newmine纽曼、北京网际电 讯有限公司、北京泰宇科技发展 公司
中小客户多为上下游中小企业，企业规模多在100-300平米居多。
北京科技园上地区域市场研究
产品特征
率持续下行。
第三产业和服务是北京的产业主导方向，促进相关企业对科技园和科技园的需求增长，空置率不 会出现明显提升。
北京科技园整体市场研究 产品&租户
园区名称
优势特征
物业档次
代表租户
上地信息产业基地
与校园相邻、交通成熟
中高档 联想、百度、华为、甲骨文、方正、同方等
经济技术开发区
制造业产业综合集群效应极强
永丰高新技术产业基地 新材料、新能源、电子信息
2019
4.5
13
2.2
21%
* 2009年租赁的商务办公面积 ** 租金按照建筑面积报价，不含物业管理费
北京科技园整体市场研究
租金走势
3.2
3.2 3.2
3.1
3.1
3.1
3.1
3.1 3.1 3.0
3.0
3.0
3.0
2.9
2.8
2.8
2.8 2.7
上地区域被称为“中国硅谷”，聚集国际、国内知名 高科技企业的研发中心和总部，在知名企业的带动下， 形成了完整的高科技产业聚集效应，入驻的高科技产 业的大中小型企业众多；
除大量的研发中心、信息中心，整栋购买写字楼的企 业还有国有大型企业、中型民营企业总部等，从事高 科技、金融/投资以及建筑/房地产行业，需求面积几千 至几万平米；
绿地、花园 28米挑高共享大堂
水系 丝网印刷外立面
低密度花园式办公：办公物业楼 层较低，室外提供大面积绿化和 休闲广场；
时尚感强、具有创意感的现代建 筑群落；
为吸引企业，很多新的商务办公 楼的硬件设施标准提升，体现在 公共区域的用材和品牌方面，使 物业性价比更高；
建筑设计亮点突出，如嘉华大厦 的挑高28米的大堂、硅谷亮城的 阳光大堂；
2000
1.4
中关村生命科学园
生命科学、生物技术、医药 、研发中心
2000
2.5
商务建筑面积 （万平米）
77 45 37 42 30 22 3
中关村环保园
环保产业、研发、通信产业
2019
3.6
3
目前租金报价 （元/天/平米）
3.1 2.3 2.5 3.6 3.8 3.3 3.2 2.5
目前空置率 5% 29% 15% 17% 21% 5% 10% 15%
上地信息产业园具有明确的产业定位：以电 子信息产业为主导的综合性高科技工业园。
北京科技园上地区域市场研究
项目基本情况
项目 编号
项目名称
办公规模 （平米）
处置方式
目前租金 （元/天/平米）
目前售价 （元/平米）
入驻率
1
中关村创业大厦*
2
上地国际创业园
22,000 160,000
散租 散售
2(第一年)， 3(第二年)， 3.5( 第三年)，4(第四年)
办公产品具备高品质、生态性特点， 对目标企业非常具有吸引力。
北京科技园市场研究小结
北京整体市场环境：
高新科技产业和相关第三产业、服务业是城市产业发展的主导方向，未来北京科技园的需求持续增加； 北京科技园租金水平在08年经济危机后启稳回升，表现趋好； 上地信息产业基地和中关村软件园起步早，发展成熟，租金水平和空置率表现好于其他园区。
望京科技创业园
2.2
中国福玛大厦
3.0
中关村软件园
3.2
路通世纪
1,900
中关村软件园
3.2
星河亮点
3,600
望京科技创业园
2.8
北京信威
2,800
中关村软件园
3.98
Olympus
4,230
恒通科技园
3.6
Nissan
1,000
恒通科技园
3.7
Auto Block
1,000
恒通科技园
3.7
租户的需求面积通常较大，千平米以上，甚至达到1万多平米； 目前较成熟的商务区租金水平也相对较高，基本在3元/天/平米以上。
中关村环保园
永丰高新技术产业基地
中关村生命科学园
望京（电子城科技园西 区）
中关村软件园 上地信息产业基地
酒仙桥（电子城科技园东区）
中关村丰台园
北京经济技术开发区
北京科技园整体市场研究
园区概况
园区名称
产业定位
启动时间
规划占地面积 (平方公里)
上地信息产业基地
IT、医药、新建筑材料、研 发中心
1991
中关村环保园
极高绿化率，极低建筑密度及容积率
中高档 华为、雀巢基础研发、光大环保
永丰高新技术产业基地 距离大学区域最近的生产型测试基地
中档 安泰科技、中科纳米、大唐微电子、施奈通电气
交通便利、配套完善，产业聚集度高，是吸引企业入住的主要原因； 高科技企业主要集中在北部，自建总部以及研发中心，其他企业在商务氛围相对成熟的园区购置或租赁物业作为
2.3
经济技术开发区
电子信息、生物科技、通信 、汽车制造
1992
46.8
中关村丰台园
电子信息、生物医药、先进 制造、新材料、新能源
1991
8.2
电子城东区（酒仙桥）
通讯产业、软件、总部、研 发中心
2019
10.5
电子城西区（望京）
通讯产业、软件、总部、研 发中心
2019
3.1
中关村软件园
软件产品及研发中心
2.7
2.6
2.5
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010
2019年以来科技园区租金复合增长率为每季度0.8%； 受经济危机影响，2009年租金有所下降，2019年开始企稳上扬；
-
90%
1.9
16,000**
90%
3
盈创动力
118,494
整栋销售、散售 、整层/半层出租 、散租
2.5-3.5
15,000**
95%
4
科实大厦
68,000
散售
3.0
17,000**
95%
5
嘉华大厦
124,300
散售
3.5-4
21,000**
几乎满租
6
中关村软件园（一期）
220,000
自建、散租
3.28-3.98***
企业 私营为主，部分民营，少量 私营为主，部分民营 私营为主
性质 外企
，少量外企
私营为主
企业 100-300平米居多
规模
100-300平米，500600平米
代表 北京中科永信数字技术有限 北京世纪超星数字图 企业 公司、明动安创（北京）科 书馆、鸿合科技、北
技有限公司、五舟服务器（ 京中兴通科技股份有
北京科技园上地区域市场研究
中小客户特征
硅谷亮城
行业
嘉华大厦
盈创动力
科实大厦
IT 电气/自动化 机械/工程 生物/医药/化工 文化/传媒 教育/培训 金融 其他
从事IT（软件/网络/信息）行业的中小企业占最大比例，其次为电气/自动化、生物/医药/化工、机械工程等行业， 文化/创意和教育/培训等企业也占有少量比例
主要特征如下：
地理位置
城市边缘地带，周边配套设施相对完善 用地紧张度低
产品形态
低容积率，高绿化率，低建筑密度 低层，小体量，独栋式办公楼 作为公司个体形象的载体，通过冠名权，突出个性化
建筑外观
现代化的建筑风格 高质量的建筑材料例如进口的大理石或花岗岩
客户群
需要良好的办公环境以提高工作质量和效率的智力型公司或部门：如软件、研 发 、设计等