郑州市二七区二道街旧城改造项目可行性报告

第一章总论

1.1 项目名称与承办单位

1.1.1 项目名称:

郑州市二七区二道街旧城改造项目

1.1.2 项目承办单位：

郑州荣成置业有限公司

1.1.3 建设地点:

郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域

1.1.4 编制单位:

郑州荣成置业有限公司

1.2 编制依据、内容及范围：

1.2.1 编制依据：

1.2.1.1 二七区解放路、二道街社区提供的有关基础数据、技术资料

1.2.1.2 编制人员调查的有关资料、数据

1.2.1.3 该项目区域居民住房现状调查摸底情况

2007年6月，二七区解放路、二道街社区、郑州荣成置业有限公司公司联合进行了该区域内的居民住房情况的入户调查，对房屋权属、建筑结构、使用用途、配套设施、居住情况、生活条件等进行了走访和摸底调查，结果如下：表一铭功路二道街房屋面积状况汇总表

以上两个社区居民现有住房情况调查结果汇总：

1、总户数：721户

2、总建筑面积：49636.09平方米，其中：

（1）住宅面积：48919.15平方米，其中公房21238.13平方米，私房27681.02平方米。

（2）商业用房面积：716.94平方米。

1.2.1.4 该项目周边机电市场情况调查分析

2006年7月，我公司通过对郑州市机电市场，特别是铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场的调查，分析结论如下：

1、铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场是郑州五金机电的主要集散地，是二七区的经济龙头，但同时也是散、乱、差的根源地。

该区域是郑州市区内现有的五金机电集中地，但都比较零散，而且规模小，大多是单间的临时建筑，品种单一，缺少规范的市场管理，竞争激烈，如果再不发展壮大，城市在发展过程中，就会把这些小市场吃掉。

2、随着太康路以南、铭功路以东、民主路以西区域被商业巨头沃尔马拿下，此范围内整体的拆迁改造，迫使该区域临街机电市场无奈退出。

目前，拆迁工作的大部分完成，太康路南北两侧、铭功路东侧的机电经营商户已经不得不退出该区域竞争的舞台，另外寻找经营的环境和发展的空间。

经初步统计，此次因拆迁流失的商户约300多户，减少经营面积约14000多平方米；每年为政府所提供的财政税收将会锐减约750多万元。

3、西区“五金机电城”建成，但大部分老商户不愿放弃和远离成熟的商业环境。

2006年，科隆国际（郑州）机电城成立，作为中西部地区规模最大、配套

设施最完善、最具成长潜力的五金机电城，区内规划的有地下停车场、商品住宅、综合服务中心等。但不可否认，其位置偏远，凝聚商业气息需要时间，是否能够成功运做，并使市场成熟，至少需要5-10年的时间；对于二七区的机电市场老商户来讲，搬迁到新的市场将会失去许多商机，是近3-5年都无法收回的损失。

4、根据市政府规划，铭功路将扩宽改造，两侧的机电商场也面临着迁移的风险。

如能在该区域附近另外建设一个集中、现代化的机电商场，对商户来将，将是一个更好的环境和发展空间。

1.2.2 编制内容与范围

根据我公司的实际需要和经营现状，按照国家对项目规划方案的范围、深度之规定，组织有关技术人员编制完成了该项目的规划方案。

本方案对项目建设的背景和必要性进行了论述，对市场分析、建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、环境保护节能节水、环境保护、劳动安全卫生和消防、项目组织与实施，项目招标、投资估算、经济分析与财务评价等方面进行综合研究、分析和评价，为主管部门和建设单位的决策和判断提供具体的、完善的、科学的依据。

1.3 项目概况

1.3.1 项目的提出

随着郑州市城市化进程的日益加快，旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关。旧城改造住房作为具有保障性质的政策性住房，是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。

多年来，我市通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。

按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市解放路以北、二道街以西区域，投资建设“郑州市二七区二道街旧城改造项目”。该地区一直是二七区一个“老大难”问题，如果按照规划，建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会提供1479套房源，约760间商铺；无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。

我公司经过分析提出该项目的建设,其优势主要体现在以下几个方面：

1、地理优势：

郑州市二七区二道街旧城改造项目依托拟建的解放路立交桥，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，位置优越得天独厚。

作为全市跨越式发展2007年的 20个重大发展项目之一，中心区铁路跨线桥工程——解放路立交桥建成后，将连通城市东西交通，缓解二七广场和火车站地区的交通压力。同时将打破郑州市内火车站附近东西中心通道的瓶颈，确立了今后商业从市中心向西区的扩展主要通道的地位。

项目建成后，在市中心区域，势必将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额将会占据中心城区商品房的主导地位。

2、社会环境：

该区域临近二马路人力市场、火车站、汽车站，流动人口多，社会治安管理难，一直是社会的“老大难”问题。如将该区域旧城拆迁后，建成一个集住宅、商业、文化广场为一体的住宅小区，对社会环境将会有一个很大的改观。

3、经济优势：

项目地处繁华地段，距离市商业中心的二七广场、人民公园、火车站、汽车站、医学院几步之遥。如开发部分商业，特别是定位为机电市场，依托现有的铭功路、太康路、二马路原机电市场的人气和地气，同时商户也有归属感，客户也很容易认同。

我公司已成功开发响水湾住宅小区、郑州箱包城、秦岭·蓝天佳园等商品住宅项目，并有成熟的旧城改造方面的经验，此次投资建设郑州市二七区二道街旧城改造项目，旨在改善该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房条件，尽心尽力为社会打造质优、价廉的居住环境，为城市的发展贡献自己的力量。

1.3.2 项目承办单位概况

郑州荣成置业有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地产开发为主，集装饰材料、建筑材料销售等的综合性公司，公司注册资金壹仟万元，具有国家城市房地产综合开发二级资质。公司组织机构简洁、合理、职能分配科学、明晰，设有开发部、工程部、销售部、财务部、总工办及办公室，员工均具有大专以上学历，其中专业技术人员和高级管理人员占员工总数的70%以上。

2005年，公司纳税1500万元，荣获二七区“2005年度税收贡献奖”；2006年，公司纳税1500万元，同时荣获“郑州市房地产开发综合实力50强”。

公司成立以来，始终秉承“以人为本”的管理观念，倡导“团结、务实、