郑州市二七区二道街旧城改造项目可行性报告

第一章总论
1.1 项目名称与承办单位
1.1.1 项目名称:
郑州市二七区二道街旧城改造项目
1.1.2 项目承办单位：
郑州荣成置业有限公司
1.1.3 建设地点:
郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域
1.1.4 编制单位:
郑州荣成置业有限公司
1.2 编制依据、内容及范围：
1.2.1 编制依据：
1.2.1.1 二七区解放路、二道街社区提供的有关基础数据、技术资料
1.2.1.2 编制人员调查的有关资料、数据
1.2.1.3 该项目区域居民住房现状调查摸底情况
2007年6月，二七区解放路、二道街社区、郑州荣成置业有限公司公司联合进行了该区域内的居民住房情况的入户调查，对房屋权属、建筑结构、使用用途、配套设施、居住情况、生活条件等进行了走访和摸底调查，结果如下：表一铭功路二道街房屋面积状况汇总表
以上两个社区居民现有住房情况调查结果汇总：
1、总户数：721户
2、总建筑面积：49636.09平方米，其中：
（1）住宅面积：48919.15平方米，其中公房21238.13平方米，私房27681.02平方米。

（2）商业用房面积：716.94平方米。

1.2.1.4 该项目周边机电市场情况调查分析
2006年7月，我公司通过对郑州市机电市场，特别是铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场的调查，分析结论如下：
1、铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场是郑州五金机电的主要集散地，是二七区的经济龙头，但同时也是散、乱、差的根源地。

该区域是郑州市区内现有的五金机电集中地，但都比较零散，而且规模小，大多是单间的临时建筑，品种单一，缺少规范的市场管理，竞争激烈，如果再不发展壮大，城市在发展过程中，就会把这些小市场吃掉。

2、随着太康路以南、铭功路以东、民主路以西区域被商业巨头沃尔马拿下，此范围内整体的拆迁改造，迫使该区域临街机电市场无奈退出。

目前，拆迁工作的大部分完成，太康路南北两侧、铭功路东侧的机电经营商户已经不得不退出该区域竞争的舞台，另外寻找经营的环境和发展的空间。

经初步统计，此次因拆迁流失的商户约300多户，减少经营面积约14000多平方米；每年为政府所提供的财政税收将会锐减约750多万元。

3、西区“五金机电城”建成，但大部分老商户不愿放弃和远离成熟的商业环境。

2006年，科隆国际（郑州）机电城成立，作为中西部地区规模最大、配套
设施最完善、最具成长潜力的五金机电城，区内规划的有地下停车场、商品住宅、综合服务中心等。

但不可否认，其位置偏远，凝聚商业气息需要时间，是否能够成功运做，并使市场成熟，至少需要5-10年的时间；对于二七区的机电市场老商户来讲，搬迁到新的市场将会失去许多商机，是近3-5年都无法收回的损失。

4、根据市政府规划，铭功路将扩宽改造，两侧的机电商场也面临着迁移的风险。

如能在该区域附近另外建设一个集中、现代化的机电商场，对商户来将，将是一个更好的环境和发展空间。

1.2.2 编制内容与范围
根据我公司的实际需要和经营现状，按照国家对项目规划方案的范围、深度之规定，组织有关技术人员编制完成了该项目的规划方案。

本方案对项目建设的背景和必要性进行了论述，对市场分析、建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、环境保护节能节水、环境保护、劳动安全卫生和消防、项目组织与实施，项目招标、投资估算、经济分析与财务评价等方面进行综合研究、分析和评价，为主管部门和建设单位的决策和判断提供具体的、完善的、科学的依据。

1.3 项目概况
1.3.1 项目的提出
随着郑州市城市化进程的日益加快，旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关。

旧城改造住房作为具有保障性质的政策性住房，是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。

多年来，我市通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。

按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市解放路以北、二道街以西区域，投资建设“郑州市二七区二道街旧城改造项目”。

该地区一直是二七区一个“老大难”问题，如果按照规划，建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会提供1479套房源，约760间商铺；无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。

我公司经过分析提出该项目的建设,其优势主要体现在以下几个方面：
1、地理优势：
郑州市二七区二道街旧城改造项目依托拟建的解放路立交桥，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，位置优越得天独厚。

作为全市跨越式发展2007年的 20个重大发展项目之一，中心区铁路跨线桥工程——解放路立交桥建成后，将连通城市东西交通，缓解二七广场和火车站地区的交通压力。

同时将打破郑州市内火车站附近东西中心通道的瓶颈，确立了今后商业从市中心向西区的扩展主要通道的地位。

项目建成后，在市中心区域，势必将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额将会占据中心城区商品房的主导地位。

2、社会环境：
该区域临近二马路人力市场、火车站、汽车站，流动人口多，社会治安管理难，一直是社会的“老大难”问题。

如将该区域旧城拆迁后，建成一个集住宅、商业、文化广场为一体的住宅小区，对社会环境将会有一个很大的改观。

3、经济优势：
项目地处繁华地段，距离市商业中心的二七广场、人民公园、火车站、汽车站、医学院几步之遥。

如开发部分商业，特别是定位为机电市场，依托现有的铭功路、太康路、二马路原机电市场的人气和地气，同时商户也有归属感，客户也很容易认同。

我公司已成功开发响水湾住宅小区、郑州箱包城、秦岭·蓝天佳园等商品住宅项目，并有成熟的旧城改造方面的经验，此次投资建设郑州市二七区二道街旧城改造项目，旨在改善该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房条件，尽心尽力为社会打造质优、价廉的居住环境，为城市的发展贡献自己的力量。

1.3.2 项目承办单位概况
郑州荣成置业有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地产开发为主，集装饰材料、建筑材料销售等的综合性公司，公司注册资金壹仟万元，具有国家城市房地产综合开发二级资质。

公司组织机构简洁、合理、职能分配科学、明晰，设有开发部、工程部、销售部、财务部、总工办及办公室，员工均具有大专以上学历，其中专业技术人员和高级管理人员占员工总数的70%以上。

2005年，公司纳税1500万元，荣获二七区“2005年度税收贡献奖”；2006年，公司纳税1500万元，同时荣获“郑州市房地产开发综合实力50强”。

公司成立以来，始终秉承“以人为本”的管理观念，倡导“团结、务实、
高效、创新”的企业宗旨，发扬“锲而不舍”的创业精神。

公司成立伊始，就涉足工作难度极大的旧城改造，在商城路、法院西街等地段进行了现代化开发建设，建有“商鼎新苑”等小区。

随后，公司又成功地开发了维新街26号楼、材料厂街353号院、金铭苑小区、响水湾小区、秦岭蓝天佳园等项目，累计建筑面积达40万平方米，合格率100%，已竣工工程销售入住率达98%以上，并在开发建设过程中积累了丰富的旧城改造经验。

尤其是公司投资2亿元开发建设的位于金水河东、市粮食仓库南，总建筑面积11万平方米，由18栋多层、4栋高层构成的“响水湾”项目，将“打造精品社区”的理念贯穿始终，狠抓工程质量，完善配套服务，为业主着想，替业主把关，最终以其极高的性价比、卓越的品质成为广大购房者的首选销售业绩实现了当期竣工清盘，取得圆满成功。

2006年4月，公司通过竟拍再次取得郑州市齿轮厂土地使用权，在此开发建设“秦岭∙蓝天佳园”项目。

该项目位于建设路北、秦岭路东，总建筑面积约13万平方米，计划总投资4亿多元。

一期工程已于2008年6月底正式入住。

目前，公司项目顺利开展，经营状况良好，已连续两年被金融机构评为“AA+级信用企业”。

在取得经营成果的同时，公司不忘回报社会与民众，始终追求经济效益与社会效益双丰收。

几年来，公司为公益事业投资、捐款200余万元。

1.3.3 项目建设规模与内容:
“郑州市二七区二道街旧城改造项目”项目位置处于郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域。

该项目位置处于京广铁路郑州火车站交汇处，是一个金三角地带，场地地形平整，属于旧城区，需要整体拆迁改造。

场地内共建：五栋点式高层住宅（32F），局部裙楼（3F）商场，并建有会所和幼儿园等公建建筑。

项目建设用地面积24889.39 平方米，建筑占地面积13661.64 平方米，总建筑面积218195.39平方米，其中地上总建筑面积为192200.39平方米（住宅建筑面积为145590.15 平方米，商业建筑面积为41228.72平方米），地下室（停车场）建筑面积为25995平方米。

1.3.4 建设地点: 郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域
1.3.5 配套基础设施现状：该区域属于旧城区，规划的水、电、气等设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要，但是需要和市政部门协商，进行部分改造或更换。

1.3.6 环境保护：本项目产生的生活垃圾和污水经治理后均可达标排放。

1.3.7 项目实施进度：本项目从规划方案编制到竣工交付使用，计划安排30个月。

1.3.8 总资金及资金筹措
本项目总投资67152.81万元。

资金来源：其中建设单位资本金 23503.48万元（占总投资的35%），由建设单位解决，其余43649.33万元（占总投资的65%）由建设单位多渠道筹资解决。

1.4 主要经济技术指标
主要数据及经济技术指标表
1.5 结论及建议
1.5.1 结论
郑州荣成置业有限公司自成立以来，累计开发商住面积40万平方米，完成投资46000万元，实现销售收入52000万元。

公司虽然成立时间短，总的市场占有份额有限，但所开发的项目品位高、质量好、物业管理一流而倍受市民的青睐。

其前期开发的“金铭苑”“响水湾“等项目上考察、论证、设计、施工周期短、效益高。

“秦岭·蓝天佳园”项目总建筑面积13万平方米，多层项目目前已经主体封顶，一期市场销售情况良好，二期高层、高层规划方案正在审批中。

“二七区二道街旧城改造项目”总占地面积24889.39平方米，位于郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域。

紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，属于经济、商业的黄金区域。

总建筑面积218195.39平方米，项目建成后，可给企业新增销售收入69925.40万元，利润2772.57万元，实现税收7691.79万元。

可为社会提供商品住宅145590.15平方米，可解决1500户拆迁安置用房，将会为政府顺利解决该区域旧城改造居民的拆迁安置难题，也为社会提供了良好的居住环境，并产生良好的社会效益和经济效益，进一步增强企业综合能力。

同时，根据设计规划，还将围绕高层住宅建设商业用房41228.72平方米，可提供约760间商铺，同时可解决1500多个就业岗位；我们把该商业部分定位为五金机电市场，凭借其优越的地理位置、得天独厚的交通条件，无以伦比的商业氛围，必将会把二七区域内大部分机电商户吸引过来，每年至少能为政府提供财政税收约1200多万元，并将会逐年递增。

此外，还将在地下修建两层公共停车场25995平方米，可提供停车位820个，将会极大的缓解火车站附近的交通压力。

总之，该项目所在地区环境优越，适宜居住，并极具商业投资价值。

根据国务院批准的《郑州市城市总体规划》，该项目符合综合市场发展需求。

通过对“二七区二道街旧城改造项目”项目规划方案综合评价分析，结论是：“二七区二道街旧城改造项目”具有科学的定位，一流的规划设计和坚实的运作基础。

项目是十分可行的。

从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的解放路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，打造一个全新的高档社区。

该项目发展进程顺应了郑州城市化进程的需要及国家可持续发展的战略需求，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进。

我们坚信这一项目无论从城市发展或开发价值上一定能获得政府及各位领导和同行门的大力支持，我们相信该项目的开发建设必须将获得前所未有的成功。

1.5.2 建议
为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面：
1、该项目属于旧城改造，在论证阶段得到了区政府领导的大力支持，建设阶段力争取得政府在政策、金融等方面的支持，使小区建设有一个稳定、积极的社会环境。

2、应积极筹措建设资金，保证项目顺利建设；努力加强周边基础设施建设，完善小区配套条件。

3、项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。

第二章项目建设背景及必要性
2.1 项目背景
改革开放以来，我国住宅建设已经完成了由计划型发展方式向市场型发展方式的重大改变。

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）出台，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。

近年来，各地政府按照国务院的统一部署，停止了实物住房分配，逐步实行住房货币化，职工直接进入市场解决住房问题，市场在住房供应中的基础作用正在形成。

城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大的改善。

以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

同时，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区的住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，住宅建设存在着面向高收入阶层、利润最大化的开发倾向。

２００６年５月份，控制房价的“国六条”出台后，郑州市房管局制定了《郑州市十一五住房建设规划和今明两年住房建设目标》。

郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来5年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占12.5%，廉租房占0.7%，周转住房占1.6%，其他（集资房、房改房）占5.2%。

该规划显示了政府解决中低收入居民住房难问题的决心。

2007年郑州市住房建设年度目标对社会公布，政策性保障住房140万平方米，其中廉租住房4万平方米，周转住房10万平方米，国有困难企业利用自用土地集资建经济适用住房和房改危旧房改造40万平方米，经济适用住房86万平方米。

和2006年相比，2007年政策性保障住房多规划20万平方米从以上数据可以看出，随着房地产市场的成熟和发展，在城市居民居住用房的供给渠道上，除了占主要份额的商品住宅外，廉租住房、周转住房、经济适用住房、危改房、旧城改造项目已逐渐成为政府工作的重点。

作为社会保障性质用房，旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产
生活息息相关。

旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。

随着郑州市城市化进程的日益加快，旧城改造住房作为具有保障性质的政策性住房，是解决城镇低收入家庭住房困难的重要途径，它的建设已纳入政府为人民群众办好的“十件实事”。

多年来，我市通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。

郑州素有“绿城”、“省级园林城市”的美誉，随着旧城改造工作的深入推进，郑州以城市总体规划为龙头，全面推进城市建设与管理，城市基础设施日臻完善，日益呈现出“净、绿、亮、美”的新面貌。

但由于历史原因，建国初期郑州市提出了以工业为主导的发展方针，城市建设中也以发展工业为核心，缺乏合理的功能分区，造成工业、居住、文教等各种用地混杂，相互影响。

随着城市发展，致使老功能区布局混乱，整体功能已不能满足社会政治经济发展和人民生活水平持续提升的需要。

另外随着城市的快速扩张，原来的旧城区没有来得及进行改造，已经被城市建设用地包围，形成了大量继续保留和实行集体所有制的旧城区和私房。

这些区域内的道路管网、排水排污、供水供电、垃圾处理等市政基础设施先天不足；与此同时，旧城区内存在各种各样的违法建筑、违章占地现象，环境卫生恶劣，消防隐患大，治安计生问题突出，旧城区改造迫在眉睫。

有些社会学家曾经指出，村庄、旧城区已经成为中心城市的社会经济“塌陷带”。

对这些区域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整体规划，整体打造，这也是打造城市形象，政府为民办实事的具体表现。

对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑，结合《郑州市城市危险房屋管理办法》，采取拆除重建的方式。

郑州市人民政府为规范鼓励旧城区改造，分别在2003年和2004年下发了《郑州市城中村改造规定》、《郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法》等行政法规，对旧城改造中的土地资产配置问题进行的明确的规定。

旧城区改造因其复杂性，市政府将旧城区改造具体工作交由各区政府负责，同时在资金、税收、政策上给予一定的照顾。

目前郑州市的旧城区改造（城中村改造）主要有两种运作模式，其中燕庄模式，具体操作由区政府进行招商，土地处置进行挂牌方式，最终升龙公司通过合法途径获得了土地的使用权，并把燕庄建设成为集商用写字楼和住宅为一体的商务中心，部分住宅用于安置部分拆迁的居民，为了保证居民的长远的生
计，升龙公司把一部分的资金补偿给居民的生活，还进行一部分的公用设施的建设。

旧城区改造将是郑州市今后几年旧城改造的重点工作。

作为一个新兴城市，原有老城区面积相对较小，经过前些年的改造，现有老城区主要为一些建筑密度大、居民收入低、拆迁难度大的地区，为尽快实现这些地区的开发，彻底改变城市面貌，市政府也出台了相应的政策，比如适当地提高容积率，减免相关税费等，以保证老城区的改造。

例如郑州市的市级商业服务中心二期广场的改造，郑州工业西部的改造等。

按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市解放路以北、二道街以西区域，投资建设“郑州市二七区二道街旧城改造项目”。

该地区一直是二七区一个“老大难”问题，如果按照规划，建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会提供1479套房源，又带来了无限的商机，无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。

我公司已成功开发响水湾住宅小区、郑州箱包城、秦岭·蓝天佳园等商品住宅项目，并有成熟的旧城改造方面的经验，此次投资建设郑州市二七区二道街旧城改造项目，旨在改善该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房条件，尽心尽力为社会打造质优、价廉的居住环境，为城市的发展贡献自己的力量。

2.2 项目建设的必要性
1、本项目的建设在极大程度上改善了该旧城区域内居民生活环境和居住条件，同时为城市的发展增加了新的亮点。

该处属于郑州市典型的旧城区，占地面积约37亩，从居民居住情况调查中可以看出，该区域房屋建筑形式多为砖混结构，大部分为五六十年代所建，还有部分自建的民房，普遍户型较小，低矮拥挤，房屋老化；设施陈旧，缺少规划，布局混乱。

暖气等配套不全，仅将房屋改造价值提升不大，且困难重重，通过局部调整很难实现改造的目的，唯一的途径是将老功能区整体改造，重新打造出一个集住宅、商业为一体的高档社区。

因该功能区的现状对整个城市功能的实现已不能发挥很好的作用，甚至，目前已经成为阻隔郑州东西交汇、融合的一大障碍。

随着跨越京广铁路的解放路立交桥的开工建设，该区域旧城改造势在必行，相信2009年她将成为郑州城市
中心的一大亮点。

2、本项目的建设是积极落实国家政策，加大郑州市城市住房建设力度，促进房地产健康发展，社会和谐的需要。

本项目建成后可以在一定程度上缓解郑州市中心区域房地产市场的供需矛盾，满足该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房需求，真正体现政府执政为民，改善人民生活居住环境，构建和谐社会。

3、本项目的建设是优化市场结构，维护社会稳定和长足发展的需要。

郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来5年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占12.5%，廉租房占0.7%，周转住房占1.6%，其他占5.2%。

我公司拟开发建设的“二七区二道街旧城改造项目”位于二七区解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，属于经济、商业的黄金区域。

在市中心区域，将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额，将会占据中心城区商品房的主导地位。

从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的解放路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进。

4、我公司对旧城改造的理念：
首先，旧城改造是一项十分艰巨的任务。

多年来，城市改造进行了大量工作，城市面貌和各项基础设施逐年有所改善；但历史遗留下来的落后状态仍没有根本改观，不少破旧危房急待改建，许多地方交通阻塞，市政公用设施仍然落后。

其次，旧城改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的具体利益。

要把和谐的理念贯穿于旧城改造始终，为构建和谐社会作贡献。

在旧城改造过程中，坚持“有机和谐更新”的理念，从规划、设计到建设，均按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，在可持续发展的基础上，探求城市的更新与发展，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。

我公司争取创造出一个居住舒适、生活方便、环境优美，交通便捷的小区，力求达到“三大效益”（经济效益、环境效益、社会效益）的完善统一，提高规划的现实可行性。