天津广场可行性研究报告

天津广场可行性研

究报告

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天津顺驰广场可行性研究报告

一、项目概况

(一)地理位置

顺驰广场项目位于天津市和平区中南部,和平区西康路与汉阳道交口(原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地)。该地块西南交西康路,东南接汉阳道,东北侧为三栋点式现状多层住宅楼,西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。

(二)用地现状

该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址,规划可用地面积约1.46 公顷。地块现状建筑均为闲置用房,西康路沿街平房为公建,建筑面积约1100平米。另外,厂区内现有一座规模4T/h,建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好,无不良地质情况。

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(三)区位及交通

该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部,而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市著名的五大道高尚文化街区,距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程,地理位置优越。

该地块周边具有四通八达的道路交通网络,众多公交线路经过地块周边,但因处于城市中心区,周边道路尚显交通拥挤。

根据天津城市总体规划修编成果,西康路规划拓宽至36米,汉阳道拓宽至20米,规划实施后该地块的交通状况将得到进一步改进。

(四)人文及自然环境

该地块周边具有众多的文教商卫设施,高等院校有天津大学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等;商业服务设施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报大楼等,距天津电视台、今晚报大厦不远。

优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区,河西区为天津的中心商务区,这三个区的整体经济水平相对高于其它各区,居民收入水平及整体素质较高,为该地块的发展奠定了良好的人文及经济基础

从自然环境看,该地块位于天津市中心区域,周边自然环境

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一般。

二、市场环境分析

(一)市场现状

天津市虽然为全国四大直辖市之一,但因为整体经济水平

较低及毗邻北京等原因,写字楼市场一直较为低迷。自开始,随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高,天津市写字楼市场实现一定程度的回暖,高档写字楼、公寓的租赁市场出现较好的走势,空置率不断下降。截止到第四季度平均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—高档写字楼空置率:

第四季度高档写字楼仍呈现良好走势,虽然总体租金及售价水平变化不大,但应该看到各发展商对未来高档写字楼市场的信心在逐渐增强,很多高档写字楼在老客户续租时虽持欢迎的态度,然而在

价格优惠等方面的让步却更为谨慎。

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租赁市场比较活跃,相比之下写字楼销售市场略显平淡。内、外资公司对写字楼的投资都较为谨慎,多数首选租用写字楼。随着WTO脚步的临近,预计会有更多的中、外资公司登陆天津,从而带动写字楼销售市场。

(二)市场回顾

写字楼市场与政治、经济整体大环境关系密切,因此天津市写字楼市场发展的起起落落与全国写字楼市场的大致发展历程是一致的。以下为对全国写字楼市场近几年发展历程的简要回顾: 1993至1995年是写字楼市场的黄金时代。

1996年,写字楼租售价明显回落。

1997、1998两年写字楼市场走入低谷。主要受两方面因素的影响:一是受亚洲金融危机冲击,外商纷纷减少在华投资,中资企业也因为从紧的财政政策开始慎重投资,写字楼需求量萎缩;二是1997、1998年竣工量大增,市场供大于求,空置率上升,整体处在持续低迷、调整状态中。

1999年,写字楼租、售市场持续下滑的势态得到控制,开始进入平稳发展期。

写字楼市场开始进入一个理性的发展阶段。由于经济形势逐渐好转,加之1999年底受中美达成世贸双边准入协议的影响,写字楼市场逐渐回暖,这是大环境利好的直接体现。

(三)市场前景

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