深圳南山区保利文化广场商业市场调查-上书房信息咨询

深圳南山区保利文化广场商业市场调查（一）区域综述

南山商业文化中心区位于南山区滨海大道以南，东滨路以北，南海大道以东至深圳湾畔区域，核心区商业由海岸城购物中心、海岸城风情街、海岸大厦东、西座写字楼、天利中央商务广场、保利文化广场及凯宾斯基酒店组成，商业繁华程度高。区域内的住宅项目主要有观海台、漾日湾畔、浪琴屿、滨海之窗、蔚蓝海岸等，居住环境较成熟，居住人口的素质和购买力高出深圳平均水平。

区域内分布有南海大道、后海大道、后海滨路、滨海大道、广深沿江高速等交通主干道，并有海德一道、创业路、登良路等区域支路与主干道相连；周边有海岸城、文心五路北、保利剧院、学府中学等多个公交站点；有121、229、b794、m209路等多路公交车从附近通过，并有2号地铁后海站，公共交通便利。

保利文化广场位于南山商业文化区域的中心，东临后海滨路，南接海德一道、西至文心五路、北靠海德二道，周边有海岸城购物中心、海岸城风情街、凯宾斯基酒店、天利名城购物中心等，距离公交站保利剧院站、海岸城站和2号地铁后海站均在百米之内。

（二）保利文化广场

保利文化广场占地5.4万平方米，建筑面积近15万平方米，是深圳首个以文化营销为主导，集文化、娱乐、百货、超市、餐饮、酒吧等业态于一体的大型综合购物中心。由深圳市保利文化广场有限公司开发建设，深圳市保利物业管理有限公司管理。

保利文化广场以文化为特色，以商业为载体，开创了新的商业形态。保利文化广场不仅承载商业功能，还展示着一个城市的商业品位与个性特色，是一种多功能、多业态的商业结合体。它创造出崭新的商业文化形态，全面提高城市文化价值，引导潮流风尙，将城市商业引向品质商业时代。

保利文化广场由四个区组成，分别为A区餐饮酒吧区、B区影视娱乐休闲区、C区百货零售区和D区深圳保利剧院。

A区：餐饮酒吧区：

A区规划为特色主题休闲餐饮区，设立大中型餐饮和世界特色美食，既满足家庭式消费，又能满足以年轻人为主流的风情餐饮消费。A区南面首、二层设立酒吧风情街等异域风情休闲业态，迎合庞大需要休闲生活补充人群的需求，给消费群全天逗留的支撑。

一层现经营有麦当劳、棒约翰、小辣鸡餐厅、新加坡肉骨茶等；二层现经营有大卡司奶茶、匣子K-BOXKTV、一品面道、光明乳鸽等；三层现经营有金牌小龙、珍味汤馆、大渔铁板烧、味之素火锅等；四层现经营潮江春酒楼等。

B区：影视娱乐休闲区：

B区首、二层和C区首至三层分别以互动未来的流行时尚区和高档主题百货进行定位。

B区三、四层为保利国际影城保利国际影城为深圳档次最高，规模最大的国际影城，拥有10个厅，2,300座位。保利集团旗下的影视公司将安排部分电影大片在保利文化广场进行首发仪式。

B区一层现经营有肯德基、必胜客、影美影像、水晶宫等；二层现经营有保利一号数码城、中国电信、飞鸿移动、亚洲眼睛等；三层和四层现作保利国际影城。

C区：百货零售区：

分布于项目的西南端，现已基本处于利用状态，一层现经营天虹百货、自然醒、天丽、康之美等；二至四层经营作天虹百货。

D区：深圳保利剧院：

深圳保利剧院建筑面积15,000平方米，拥有观众座席1,500个。观众入场前厅设于地面一层，剧院二、三层设有观众休息厅，与一层的大厅空间上下贯通。剧院的整个前厅和休息厅的外结构主要为玻璃幕墙，开敞通透，视野开阔，舞台面积达1,747平方米，可供歌舞剧、芭蕾舞、演唱会、音乐剧等各类大型文艺活动演出，建筑声学和舞台设备达国内一流水平，达到国家甲级剧院建设标准。

（三）租售调查

保利文化广场空置率较低，已经形成了一定的商业聚集程度，有充足的成交案例和租赁报价。根据对市场调查并结合估价师经验，目前保利文化广场商业部分ABC区大部分租金集中在500～700元/平方米，街铺最高达1,200～1,300元/平方米，其中二层与海岸城相连，形成敞开式步行街，其街铺租金900～1,000元/平方米，售价在16～27万元/平方米。

保利文化广场东临后海滨路，南接海德一道、西至文心五路、北靠海德二道，易形成消费人流的聚集，周边道路及市政配套设施完善，地铁2号线经过此地，并设有后海站，周边交通条件比较便捷，周边有较大影响力的大型商业广场，商业竞争能力较高。

（四）调查小结

1、南山商业文化中心区是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心，中心区位优势突出，基础设施完善，环境优美，交通便利，文化氛围浓厚。

2、保利文化广场是南山商业文化中心区最先投入使用的主题休闲购物中心，定位精准，特色艺术文化、商业与文化互动，集购物、影视、餐饮、休闲、娱乐、艺术等为一体，是文化与地产结合的成功样板。

3、保利文化广场一层街铺月租金在500～1,000元/平方米，二层街铺月租金在500～1,300元/平方米；一层街铺售价在10～20万/平方米，二层街铺售价在16～27万元/平方米。由于所处位置、临路状况、可及性、楼层、装修档次等的不同，租金和售价有较大的差异。其租售价格比例基本在1:200～1:300之间，投资客对持有该物业保持了较高的兴趣。

4、保利文化广场的商业氛围渐浓，周边居民聚集程度较高，消费档次较高，其空置率较低，商业氛围浓厚。