中国人的理想住宅

中国人的理想住宅

——中国城市科学规划设计研究院院长方明

这次疫情，大家开始反思高层住宅了，

中国人最适合住什么样的房子？

最理想的居住方式和环境是什么？

未来的住宅是什么样？

未来的理想生活方式又是什么样？

一.高层住宅不利于防疫

1、高层住宅加速了疫情的扩散。疫情期间，大家反思了高层住宅的利与弊，主要是因为中国大小城市和县城都是高层密集式居住为主，公用电梯、过

道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径。

2、高层住宅不利于宅家。疫情期间大家都宅在家里面，高层住宅像一个鸟笼子一样，住在里边很不舒服不接地气，出来透个气还得通过电梯。

3、高层住宅在舒适性，安全性都存在很多问题。不利于人与人的交往，从长期来看不利于维修，将来这么多高层住宅，怎么改造怎么修复？这都是个巨大的问题。

应该好好反思高层住宅了！高层住宅问题多多，低层高密度是中国人理想的居住模式。尽管房子都盖得差不多了，还是需要深度反思，亡羊补牢，做出正确选择。

二.美国人为何不住高层住宅？

1、美国为什么没有高层住宅？美国大多住连排住宅和别墅，连贫民窟都是联排住宅，城市有少量的高层公寓。在70年代，由雅马萨奇设计的高层公共住宅Pruitt–Igoe，起初因为便捷的基础设施广受入住的居民好评，但很快社区开始出现暴力事件，治安不断恶化，因此在1972年，美国政府又亲手炸掉了它。

当年美国建筑评论家詹克斯（Charles Jencks）还评论称，这一天“现代主义建筑已经死亡”。其实它反映了高层住宅的诸多问题，实际上其他一些国家也都很少有高层住宅。

2、香港的高层住宅是特例。香港特有的城市发展模式选择了高层方式，香港其实有的是土地，特别在新界这边，它也不用发展农业。这种模式导致香港的居住环境非常恶劣，香港人口密度东亚区最高，每平方公里约3.2万人。

3、过密的城市不便于治理。像香港的城市房子挨着房子，一旦出现疫情不好隔离，也不方便救治。过密的城区并不舒适，没有绿化空间，交往空间使用起来很不方便。全世界就中国人（含香港）住高层建筑，全国县城新建住宅也以高层为主，危险！

三.中国人适合住什么样的房子

1、盲目学习香港居住模式。中国在居住的方式选择的时候，没有经过很慎重的考虑。据说是因为当时考察经费不够就到香港考察了，就把香港的模式作为中国的主要居住模式。

香港的居住模式，包括土地招拍挂的制度，都是很特殊的一种模式，现在看来，学习香港的招拍挂制度是个致命的错误，招拍挂带来了土地价格的飞涨和畸形，尽管给公共财政带来了巨大的收益，但是也带来了资金低效率的和极大的浪费，也寄养了一大批靠拆迁和炒房的好吃懒做的城市寄生虫。

我们的样本是深圳河对岸的香港，继而无论东西南北、地理、人口、气候、经济……，大城市们学深圳，中小城市学大城市、学省会，直至县城，这也是一种病毒扩散，只是扩散的太久都麻木了，闭锁形成，跳出不易！2、高层住宅产生的根本原因是什么？大家想当然的认为高层住宅是因为容积率比较高，提高土地的使用率符合中国的国情，也能节省了我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。

其实不然，高层住宅的容积率比多层的容积率高的是有限的，特别在北方地区。从历史数据可推算出低层高密度和高层低密度，对于城市土地的承载力没有大的本质差异，至少一千年以来中国的众多县城的城市承载力数

据也是支撑1平方公里承载1万人的这个现代城市规划指标的。事实上北京市城区人口密度14502人/平方公里，远超于要求。基础设施的节省也是不经济的，电梯交通的成本远大于汽车公交的成本，垂直管线比水平管线管线贵。高企的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本，逼着开发商不断的提高容积率，不断的提高住宅的层数，连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化样本+土地制度，畸形化、加剧化了城市病，顶层设计需要重点关注了。

3、舒适的面积是理想生活的追求。美国梦就是大房子，中国梦呢？中国城镇人均面积已经39平方米，农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。美国人均面积67平方米，欧洲人均面积多少？德国47.5平方米，法国45.4平方米，意大利43平方米，西班牙27平方米，芬兰39.9平方米，瑞士46平方米，日本人38.81平方米，新加坡27.6平方米，香港15平方米。我认为未来中国人均面积应该在45-55平方米为宜。

4、低层高密度更适合中国的国情。行政领导和规划师都喜欢高层低密度，所谓的公共空间多，视觉效果好。世界上大部分国家和城市都选成住低矮的房子。考虑到中国人口众多，适合建设的用地比较少的实际情况，低层高密度更适合中国的国情。这既符合一平方公里1万人的城市规划的要求，也比较紧凑，居住起来也比较舒适。综合考虑容积率在1.5的2.0之间，4~6层，是最适合中国人居住的。

综合考虑，觉得中国应该选择二三层的联排住宅，四五层的叠拼住宅，五六层的花园洋房和少量的小高层公寓是最佳的方式形式，加上现有的高层，不要再新盖高层住宅了！

5、未来的房间功能发生演变。随着生活的变化，卫生间、厨房、卧室、客厅、阳台，还会像以前的理解和认识吗？其实很卫生间的功能早已经远远超出了洗和厕，厨房也在发生很大的变化，卧室更加符合和个性化，客厅越来越变成了儿童活动的地方和其他功能的所在地，书房越来越成为一家人活动的中心。

四.叠拼是中国居民的理想住宅

1、叠拼住宅的创新形式。这里我要隆重推出叠拼住宅，这是我在2001年去美国考察规划制度的时候，发现美国连一些领救济金的穷人也住在联排房子里边，很少看见有人住在高层或者多层公寓里。当时我就在反思，为什么美国人大都住在联排住宅里？我们中国人尽管土地紧张，但是我们的城市人口也并不多呀。

回来后，我就尝试着把两个连排住宅摞起来，下户型有小花园，上户型有屋顶平台，户均100多平米，面积不算大，几乎没有公摊，居住的质量接近于连排住宅。

2、达到多层住宅的经济指标。叠拼住宅容积率与6层住宅差不多，可以做到1.5以上，高层板楼不过2点多，加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优。正好当时的中国建筑设计院搞房地产开发，原计划盖23层的高层住宅，我把这个思路和方案抛了出来，得到了当时决策者的采纳，叠拼住宅就这么产生了。

叠拼住宅的经济性很好，单价利润大，对开发商而言利润很高，比盖高层住宅还划算。对住户也很划算，当时做的测算，套内使用面积比高层住宅还便宜，因为高层住宅公摊太大。