中原深圳南山美地佳置业月亮湾项目定位案149PPT

Thread 威胁点
学习改变命运,知 识创造未来
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SWOT分析
S 景观优势：大南山、荔枝林、小南山；山景资源为片区的主打卖点。 教育优势：幼儿院、小学、深大附中（广东省一级学校），这为片区住宅项目的开
发提供了又一可利用的元素；
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月亮湾,被深圳遗忘的角落! 美地佳园,以山海名义重新定义月亮湾! 山海豪宅专题研究! 美地佳园,山景豪宅的户型推导! 美地佳园,山景豪宅档次定位硬件补充! 美地佳园,山景豪宅价格定位!
片区理解 项目理解 属性定位 户型定位 硬件补充 价格定位
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1
地块分析
项目理解
2
周边环境分析
项目SWOT分析
3
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地块分析
地块基本经济指标分析、地块形状分析、朝向分析、四周相邻情况分析
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地块经济指标分析
建筑面积：62577㎡ 容积率≦3 建筑覆盖率≦ 22% 建筑高度≦ 80米
有效百分比
68% 96% 82% 73% 38%
影响程度
中 很高 高 中 低
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未来，影响项目的污染源为：
➢项目推广期间，月亮湾电厂影响； ➢妈湾电厂、南山垃圾焚烧发电厂、妈湾油气仓储区对客户造成一定
心理影响，但实际影响并不大。
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光大木材厂（又名森帝木业）：
居民语录： “说真的，我不太敢穿白色的衣服，因为很容易就脏了，洗起来 特别费劲。” “经常一晚上下来，车上会铺一层灰。” “听说是要搬，要是真的就太好了。但会不会搬走还是个问题。 ”
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周边环境分析
四周相邻情况、景观情况、周边噪音分析、周边污染源分析 根据为期三天的实地调查，得出以上分析
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四周相邻情况
深能集团最 早投产的电 厂，也是目 前国内最大 的燃气轮机 电厂之一， 是深圳市主 力调峰电厂
。
小南山规 划为效野 公园，自 然环境优 美，生态 资源丰富
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地块形状分析
项目 地块
西高东低，极不规则
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朝向分析
N
项目 地块
基本能实现南向，但不可避免部分 东西单位。
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东
宝能项目
填
皇庭项目
海
区
招商海月四
期
富力项目
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Biblioteka Baidu
月亮湾片区价值重新认识！-定位
成就
尖岗山 塘朗山 银湖山 梧桐山 大南山
—— 曦城 —— 圣·莫丽斯 —— 星河丹堤 —— 东方尊峪 —— 兰溪谷
小南山——美地佳园！
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月23日星期二
看到飞机飞过小南山
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坐在小南山长城上看大南山
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指导思路及目的
通过对项目地段、地块、配套、周边环境、竞争市场的分析， 明确项目的客观素质， 并提炼出项目拥有特有优势，弱化项目劣势。
* 因项目分析大部分涉及内容已于前期提交，故本专题将直接引用结论部分。
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月亮湾大道将 拓为八车道， 局部区域还将 设置5米高隔音 屏，以减轻噪 声对周边市民 生活的影响， 学校附近路段 则加设辅道。
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月亮湾价值解读！
大、小南山永久山景资源 前海湾、赤湾二线海景资源 10万平方米的荔枝林园 20万平方米的观光农场青青世界 赤湾天后宫、宋少帝陵、赤湾古炮台、妈祖庙 等旅游文化设施 广东省一级学校深大附中 片区将建设成为循环经济产业园 深圳港西部港区疏港道路工程启动 2008年将有约63万㎡的供应量，为片区7年来 的供应最高峰，住宅市场复苏 ……
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月亮湾片区价值重新认识！-定位
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无敌山景——豪宅标志！ 月亮湾片区
将成为深圳新崛起豪宅圈！
因为月亮湾记住南山，
因为美地佳园记住月亮湾！！
月亮湾 豪宅本性即将被唤醒 一个新生的豪宅区即将因美地佳园而诞生！
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设计通行能力为5.86万辆次/日，其 中货柜车为 4.32万辆次/日，预示着作为西部港区疏港道路惟 一的主干道——月亮湾大道将达到5.86万辆次/日 的日均车流量。
本项目与月亮湾大道直线距离：500米 地块北面单位噪音影响最严重
本案
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N：月亮湾燃机电厂
E：月亮湾山庄
南油地产98年开 发的别墅项目 占地面积： 82370㎡ 建筑面积： 86460 ㎡ 容积率：1.08 绿化率：150%
W：小南山
深圳最具历 史韵味的一 座山，有传 说，也有历 史事件……
S：小南山
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结论：南山热电厂对环境的污染影响，可忽略不计。
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关于月亮湾燃机电厂（又名月亮湾电厂）：
居民语录： “住在这里习惯了，这种怪味也闻习惯了。” “白天还好一点，一到晚上，这里一片黑乎乎的。” “平时老是怕着燃机电厂放出的气体会对身体有害。”
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月亮湾一度被遗忘！
南头 前海
红树林
月亮湾 大南山
后海
蛇口
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月亮湾片区规划定位—— 项目所在位置属于政府 规划二类居住用地。
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片区理解 地块理解 属性定位 户型定位 硬件补充 价格定位
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月亮湾,被深圳遗忘了7年!
2007年,南山的焦点在东填海区和月亮湾！ 2007年,南山核心区房价直逼30000元高峰！ 2006年,南山不再有12000元以下的住宅！ 2005年,“信和自由广场”改写南山中心区均价至8000大关！ 2005年,“红树西岸”奠定红树湾乃至深圳地产高度！ 2003年,“滨海决战”启动新一轮南山置业潮！ 99年滨海大道开通后,南山开始沸腾!
周边环境污染源分析
过去影响 现在影响
南山热电厂
占市重油燃 机电厂二氧 化硫排放的
近1/3
减少近1/3 二氧化硫排
放量
月亮湾电厂
省控重点污 染源
有所控制， 但仍存在较
大污染
妈湾电厂
南山三大污 染源之一
灰尘影响、 废气影响较
严重
南山垃圾焚 光大木材 妈湾油气
烧发电厂
厂
仓储区
异味影响、 灰尘影响、 废气影响
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月亮湾片区热点——
南山区政府 建立循环经 济产业园区 ，产生良好 的经济效益 的同时，也 将产生了良 好的环境效 益。
南山热电 “油改气 ”项目正 式投产， 有效改善 片区环境 质量
光大木材 厂将搬迁 ，环境将 得到大大 的改善
深圳港西部港 区疏港道路动 工，彻底解决 当前西部港区 疏港交通问题 ，也可缓解货 运道路对片区 居民生活的困 扰
小南山葱绿的一面
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山,在月亮湾之上!
美地佳置业月亮湾项目定位案
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月亮湾,被深圳遗忘的角落! 美地佳园,以山海名义重新定义月亮湾! 山海豪宅专题研究! 美地佳园,山景豪宅的户型推导! 美地佳园,山景豪宅档次定位硬件补充! 美地佳园,山景豪宅价格定位!
建筑层数： 14层至26层
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建筑层数：14层 建筑覆盖率：约22% 最高点：42米
建筑层数：26层 建筑覆盖率：约12% 最高点：78米
楼间距小 景观可视距离短
楼间距大 景观可视距离远 昭示性强
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响较小
实施在线监 测，进行实 时、自动、 连续监控
对于客户的 心理影响较 大，实际影
响较小
2008年 将搬迁
搬迁后基 本无影响
将扩容
构成安全 威胁。对 客户有一 定心理影
响
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周边居民心声——
关于南山热电厂：
居民语录： “这里的空气特别差，长期都不敢开窗” “这里很多人都搬走了，有钱谁敢住在这里啊” “改造后，环境好了很多。感觉污染的确少了很多。”
因此我们的态度是——
不伤大雅，合理规避！
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项目SWOT分析
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SWOT分析
Strengths 优势
Weakness 劣势
Opportunity 机会点
结论：2008年将搬迁，影响可忽略不计。
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妈湾油气仓储区：
居民语录： “有吗？不太清楚。” “心里还是有点担忧的。”
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周边客户调查分析：
调查地点：项目周边 调查对象：小区居民（月亮湾花园、月亮湾山庄）、周边工作者（月亮湾花园
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片区未来2年 南山区域价值向东西挤兑！ 片区未来2年
主要供应——
主要供应——
光大南山港湾 大道（深大附 中旁）项目
澳城项目 三湘项目
蛇口港石油化
工月亮湾大道
月
项目
亮
湾
月亮湾NS497宗地项目
区
光彩月亮湾项 目
中海月亮湾项 目
灰尘、废 气影响严
重
构成一定 安全威胁
异味影响、 灰尘影响、 废气影响
灰尘、废 气影响严
重
现状库容 31万立方
米
未来影响
对本项目影 响
基本实现二 氧化硫与粉 尘等污染物 的零排放
改造后基本 无影响
2010年实现 “油”改“
气”
2008至 2010年期间 ，有一定影
响
烟气脱硫设 施建设
对于客户的 心理影响较 大，实际影
结论：2007年至2010年，尚有三年时间，本项目推售 期间，污染问题尚未解决，故仍需考虑此污染源影响。
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妈湾电厂及南山垃圾焚烧发电厂：
居民语录： “南山这一片污染都挺严重的。垃圾焚烧厂以前还发生过意外。 ” “烟囱天天冒着浓烟，看着就让人心里害怕。” “我没觉得有太大的污染，以前政府好像来检测过，也没什么问 题。”
景观
北：前海湾海景 （远距离景观15层以上） 西：小南山山景 南：小南山山景 东：大南山山景
20万㎡青青世界 10万㎡果场景观
远眺赤湾海景；海天一色 的天际尤其壮观 三面环山，山宅一体
30万㎡天然绿肺
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噪音分析
噪音源：月亮湾大道 噪音分析：西部港区口岸作为连接深港两地的重要陆地通道，
商铺经营者、报刊经营者、小白兔幼儿园教师） 调查时间：2007年6月1日、6月2日 调查样本：150份问卷，其中回收145份，有效问卷128份。
类别
认知比例 认知百分比 有效影响统计
噪音影响
37
100％
25
灰尘影响
92
100％
88
异味影响
56
100％
46
废气影响
30
100％
22
安全影响
26
100%
10