赣州中心城区市场调查报告

由章贡区政府公开数据得知，今年上半年，章贡区坚持稳中求进， 以提高经济增长的质量和效益为中心，全区经济运行总体平稳，主 要指标完成情况较好。

生产总值平稳增长 上半年全区生Biblioteka Baidu总值108.93亿元，按可比价格计 算同比增长13.1%。其中：第一产业2.01亿元，增长1.7%；第二产业 38.04亿元，增长13.5%；第三产业68.88亿元，增长13.2%。产业结 构为1.8 : 34.9 : 63.2。从行业看：工业、住宿、房地产、金融保险 的增长较快。




根据赣州市区区位因
素，将市区分为六个片 区，分别为章江新区， 老城区，战北区，水东 区，水西区以及开发
区；根据赣州市未来规
划，还将划分出科技创 新区，具体分区如右 图：
水西 区域
水东 区域
开发区
站北区域 中央公园 组团

开发区：以高层、小高层产品为主，含部分别墅，档次不一；最 低劲嘉山与城5100元/㎡，最高星洲湾别墅8700元/㎡；均价约 为6100元/㎡。

产品：项目产品入世后的市场表现强烈，消化速度也较快，说明本项 目的产品受广大居民的欢迎程度也较高。

户型方正得体，南北通透，结构简洁大方，实用性强。
嘉福·国际
开发商 代理商 位置 规模 配套 容积率 装修标准 毛坯 赣州嘉福房地产开发有限公司 / 红旗大道东延段 占地8.6万平方米，31万平米建面，两期开发，共957户
10月底-11 均价约5300 月初 11月 /
中航·公元
开发商 代理商 赣州中航置业有限公司 黑马地产
位置
规模 配套
章江新区登峰大道与新赣州大道交汇处
占地7.5万平方米，37万平方米建面，分3期开发 城市中央公园 市民中心 钨都广场 自然博物馆 赣州中学 图书馆
人民医院
容积率 装修标准 4.2 毛坯 交楼日期 绿化率 41% 一期2013年中

华润万象城
综合点评 项目：华润进驻，使章江新区的房地产市场更添一番颜色，其配套完 整商业体系，城市综合体，为项目自身价值提升提供了充足动力， 也为此成为新区的焦点之一，带动周边楼盘的升值，由于规划设施 完善，小区因此而得天独厚。

项目所处主干道交错地带，交通方便快捷，与将来市政规划交通设 施紧密联系。 项目紧邻中央生态公园，是该区域组团中最佳位臵之一，区政府、 赣州中学的设施配套，将大大提升
9-29
• 御澜湾29日开盘首推88-135㎡两房、三房，均价在68007000元之间，现已去化一半左右。 • 中祥丶玖珑湾继中旬加推2#后再度推出4#楼，当月共计推 出377套。
10-1
• 尚江尊品与国庆首日推出二期120-142三房单位，共计百 余套单位，至10月中旬，去化约60%
就近期开盘或加推的成交量来看，需求依然旺盛，但消费者的选择愈 趋向理性，品质较好的楼盘在金九银十这个阶段战绩良好，可见，人 们的需求已不再简单，具有较高附加值的产品更易被人们所接受。
嘉福·尚江尊品
开发商 代理商 位置 规模 配套 赣州嘉福房地产开发有限公司 / 章江新区梅关大道18号 占地120亩，28万平方米建面，分二期开发，共1655户
新市人民医院、火车站、钨都广场、市政中心、体育馆、游泳馆、图书馆、
博物馆、万盛MALL、中央生态公园、市政休闲公园、滨江公园、赣州中
学、章贡中学、章贡小学
容积率 装修标准
2.8 毛坯 交楼日期
绿化率
35%
一期预计今年年底交付 二期3-5栋2014.12.31
主要户型
40㎡单身公寓到143㎡四房

嘉福·尚江尊品
综合点评 项目：项目位于章江新区梅关大道，是现赣州的新兴生活区，项目沿 江而建，坐拥滨江公园，拥有沿江商业走廊，生活，教育，医疗， 城建配套完善，人文生态有机结合，生活方便舒适，繁华与休闲兼 得。
主要户型
110-180㎡三方、四房

中航·公元
综合点评 项目：大品牌开发商开发的赣州顶级豪宅项目，位于章江新区，登峰大道与赣 南大道交汇处，与赣州市规划的交通网络十分贴合，将来的地铁、BRT等的 开通将会进一步提升项目的价值。

三面环绕的公园与项目形成良好的生态体系，环境优美，贴近自然。 周边配套齐全，有赣州中学，自然博物馆，图书馆形成的周边教育配套，使 得它成为一个“学区房”项目。此外人民医院，邬都广场，旁边的万象城， 使得它具有全方位的优势。 物业服务的优良是本项目的亮点所在，中航物业的服务，使楼盘品质更上一 层楼。
9-26
• 劲嘉丶山与城推19#楼约270套当日劲销50%截至10月中旬已 去化约67% • 水韵嘉城加推1-3#楼共214套，均价5900元/㎡，但总体销 量不高
9-28
• 中海国际社区继当月推出华府2、3#楼及8#楼后再度加推 7#，这也是当月第三次推售 • 华润幸福里于当日推出16#楼共256套，截至10月16日，已 去化90%，10月9日再度加推15#，现已去化60%左右。
城市房价环比上涨，其中赣州市涨幅居全国第十五 位，均价5736元/㎡，与上个月相比上涨137元，同 比上涨23.69%。
图表标题
2500 2000 1500 250000 200000 150000
1000
500 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
100000
50000 0
成交备案套数 成交备案面积
华润万象城
开发商 华润置地
代理商
位置 规模 配套 容积率 装修标准 毛坯
/
登峰大道（城市中央公园对面） 19万平方米占地，85万平方米建面
中央生态公园，章贡区区政府等，万象城购物中心、华润大厦、幸福汇风尚商
业街区、五星级酒店 。
4.5 交楼日期
绿化率
24% 2014年6月
主要户型
86-156㎡二房到四房，商铺

项目分二期开发，都采用半合围式建筑布局，无楼距，视野宽广， 可尽情观赏一线江景。 二期临近湿地公园，使小区业主得有由于其他地区的居民的绿地优 势

产品：产品结构多样，从40平米到258平米，单身公寓到两代居应有尽 有，需求覆盖面广。

户型方正，多为正南或西南朝向，符合人们的生活方式。部分户型 样式多变可自由变换户型结构。
加推信息（数据来自日常及网络收集，若有不准确之处，敬请原谅）
项目名称 区域 套数 开盘日期 价格（元/㎡）
美地亚丶天骏
章江新区
224 192 120 约270 合院
10月19日
均价7500，6400起
云星丶中央星城 章江新区 天韵雅苑 劲嘉丶山与城 江山里 章江新区 开发区 章江新区
10月底-11 / 月初 10月18日 6500起
白云小学、天竺山小学、红旗二校、赣二中、白云育苗幼儿园、国光超
市、金砖广场、邮政储蓄、建设银行、工商银行、汽车站。
2.68 交楼日期
绿化率
30% 2015年12月2#
主要户型
现售108-140㎡三房 四房
综合点评
项目：大品牌社区，占据红旗大道东延段，嘉福一如既往开辟赣州 临江大盘，规划近千户，小区内规划幼儿园，商务中心，外部规

老城区：老城区内，产品类别较为丰富，多为高层、小高层单 位，含有部分多层住宅，其中，最低华谊城6600元/㎡，最高帝 怡江景8000元/㎡，平均价格约为6300元/㎡

站北区：此区域内多为小高层、多层住宅项目，档次偏向于中低 端，五龙桂圆定位较高，但其偏向于旅游地产项目，近期由于御 澜湾的强势开盘，使得整个区域焕发一新；最低蓝湾印象5200 元/㎡，最高五龙桂园别墅18000元/㎡，整个区域平均价格约为 6000元/㎡
或待售，且大部分将在未来一至两年内陆续开发建设，
并形成商品房市场供应。按今年的销售量预算，至少可 满足未来三年的购房需求。

可见，中心城区新建商品住房供应充足

除以上开盘与加推楼盘外，还有状元府邸、龙湾丶上和城、汉泰丶上上城等 楼盘也赶在今年的“金九银十”有所动作，相继都推出了部分货源。

步入10月，将进一步拉开各大房地产商抢夺市场的序幕，以下是即将开盘或
人均可支配收入变化（元/人）
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2010年 人均可支配收入 人均可支配收入增长 率 2011年 2012年 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
2013上 半年
14202
10.1
16058
13.06
18704
16.84
10576
10.5
与全国相对比，2012年，全国人均可支配收入为24565元/人，处于我 市之上；与全省相比，2012年，我省人均可支配收入达19860元/人，同 比增长13.52%，相差1156元，但增速较快。 作为江西的南大门，赣州市近年来的收入提升较快，具有很大的消费潜 力。

近日赣州市房地产管理局指出，目前，中心城区可售商
品住房（已批准预售而未销售的）面积达到93万平方 米，在售楼盘共有70多个，分布于中心城区各板块。
2011年以来中心城区房地产开发用地成交7087亩，其中
商住用地4782亩，可建住房670余万平方米，减去已建 设销售的75万平方米，仍有近600万平方米在建、待建

水西区：此区域住宅均价约为7200元/㎡

目前市区内房地产市场仍处于供需两旺的状态，但
由于银行信贷额度的紧缩，多家银行已暂停了购房 贷款发放，即使有银行能够放出贷款，利率也纷纷 上浮，这对购房者来说无疑是增加的购房成本，导 致部分客户选择等待或继续观望。

9月百城房价指数报告显示，2013年9月，全国79个
由上图可知，赣州市中心城区成交备案1-9月变化，其中9月成功备案住宅 969套，备案面积110185.54平方米，平均面积为113.71平米；与8月828套 相比，环比上涨17%,面积相对环比上涨11%，与去年同期相比，成交备案套 数下降38.5%，面积同比下降35.7%，可见今年“金九”成色不足。
上半年投资总额中，房地产开发投资26.84亿元，增长28.5%，其 中：内资24.15亿元，增长16.0%；港澳台投资2.69亿元，增长 60.6%。商品房销售面积56.56万平方米，增长2.5倍。商品房销售额 43.51亿元，增长2.3倍。 消费增长稳中趋旺 上半年社会消费品零售总额88.88亿元，同比增 长14.5%。 由此可见，就章贡区内，房地产行业的发展将持续取得进展，居民 消费能力也愈加旺盛。
10500 10000 9500
1250000 1200000 1150000
9000
8500 8000 7500 1月 2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
1100000
1050000 1000000 950000
可售套数 可售面积
从供给方来看，赣州市中心城区1-9月的供应量相对充足，截止到9月 底，赣州市中心城区商品房住宅库存套数为9940套，环比增长13.2%,同 比下降10.9%。住宅库存面积121.7万平方米，环比增长12.7%，同比下 降10.3。

章江新区：这个区域内，包含以中央公园为中心的楼盘
组团，以及沿章江北岸而建的居住区组团两大部分，产 品线较为丰富，各类产品均在此区域出现，区域整体品 质较高；其中，最高江山里9300元/㎡，最低三和悦城 6800元/㎡，平均约为7700元/㎡

水东区：主要在售项目为时间公园，该小区多层，小高
层住宅都有，其别墅也是该区域主要亮点；平均价格约 为5500元/㎡

产品：就目前中航·公元二期所推出的货源来看，主要户型为113-184的三房到 五房，其中以132-143的3+1户型为主力，113-117的紧凑三房也受到广大客 户群众的欢迎。

就户型来看，中航·公元的户型特点具有方正实用，简洁大方，南北通透，所 有户型都设臵有入户花园，是入户之间存在缓冲区；其阳台设计得非常宽敞， 有大家风范，由于项目整体采用点状式排布的方式，使得每户都可享有宽敞 的视野；结构优越，动静分离，卧室基本设臵在南边，冬暖夏凉。
城市经济背景
市场现状
供需环境
代表楼盘信息
市内在售楼盘总览
小结
赣州市历年GDP（亿元）
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

综述：赣州市近年来经济 发展态势良好，GDP增速 保持较高水平，2011年 GDP同比增长19.4%， 2012年同比增长12.9%， 今年上半年完成715.43亿 元的GDP总额，同比增长 10.7%，增幅略有下降， 但仍处在较高水平。