克而瑞城市边缘滨海度假村案例

普吉岛 马来西亚
案例借鉴--泰国普吉岛度假村
整体规划：
—项目规划：度假区规划 五家高级酒店，住宅， 高尔夫球场、商业街 等配套设施。将本身 规划为自给自足的度 假区，特别强调隐私 性，不太鼓励非酒店 住客进入。 —目标客户:欧洲和亚洲富 裕旅客。另外，商务 旅客也是主要客源。
LAGUNA BEACH RESORT（休闲运动）
1。Waterfull 餐厅 2。Terrasse 餐厅 3。Tan-Tika 餐厅 4。迷你俱乐部 5。游泳池
6。马戏学校 7。健身房 8。Club Med Spa 9。多功能厅 10。网球场
11。壁球 12。射箭 13。Golf 14。滑板、滑水 5。浮潜/水艇
Club Med Ria Bintan Resort 度假社区度假物业周围分布不同的游憩设施
面临海，三面被群山环绕，形成天然的绿 化隔离带。项目发展亦致力于保护生态环 境，以吸引更多野生鸟类，使其成为项目 价值点。

缅甸 老挝

泰国
曼谷 Bangtao湾 Laguna
越南 柬埔寨
Laguna Resort at Phuket——凭借其自身傲人的资 源及后天的成功开发，成为世界顶级的度假区之一
Club Med 度假社区为民丹岛上著名的度假村，提供308套房针对不同层次需求的客户 群，作为Bintan Resort整体的一部分，符合整体定位，并成为一个亮点。
案例借鉴--印尼民丹岛
Club med是起源于 法国，的国际声誉 对消费者发挥作用， 7日6晚度假游每人 收费1200美元，在 民丹岛同类设施中 属于高水平。 *不含交通费用。
项目概况 区位：普吉岛位于泰国 南部，是泰国第一大海 岛；整个Laguna Phuket 度假区位于 Bangtao湾，占地约3.2 平方公里。 气候：属于热带气候， 气温常年维持在20℃至 33℃之间。 交通：对外交通主要依 靠航空，距离曼谷飞行 距离1小时；岛内交通 网络完全依靠公路。
项目资源：项目地块地势平坦，起伏不大。一
海资源；山峦和植被资源充足，借势开发GOLF娱乐设施；地势多变，有 较好的私密性好；历史和文化遗产丰富，充分挖掘民丹的风情和魅力。


Bintan Resorts——原始的沙滩、山峦植被资源、一系列休闲热带假日活动造就国 际级度假胜地
案例借鉴--印尼民丹岛
整体规划： ——沿海布置度假区，分 别由来自印尼、新加坡、 香港等不同集团公司开发 的六大组团度假区。 ——腹地布置休闲娱乐配 套设施，包括高尔夫、游 戏赛车、大象园及餐饮购 物中心等。 目标客户群：不同时间 节点目标客户不同: ——周末度假游客主要以 新加坡人为主; ——其他时间主要来自于 欧洲、澳洲，亚洲游客主 要以韩国、日本、马来西 亚、台湾为主。
案例借鉴--印尼民丹岛
项目概况 区位：坐落在民丹岛的 北海岸， 是印尼寥内 群岛的最大岛屿 规模：岛屿面积1140 平方公里 气候：地理位置接近赤 道，终年阳光普照，年 平均温在26度左右 交通：离新加坡很近， 乘搭渡轮只需45分钟
项目资源：海岸线长150公里，具有优质海滩，沿海岸开发度假村，充分利用
案例借鉴--印尼民丹岛
时间轴 关键 举措 物业 类型 配套 设施
1991 开发蓝图形成、 工程启动 度假村、别墅 高尔夫球场、 spa、大象园、 购物中心
1993 项目主体 建成 别墅、宾 馆、酒店 商业配套
1994 工业区建设
1996
1999 完成项目
轻型工业办公楼 商店、俱乐部 、 球场、赛车场
Bintan Resorts KPI体系
资源依赖性 单体与整体规划 主题活动 开发次序 政府支持力度 片区成熟度
依赖周边丰富资源资源和浓厚的人文资源，因地制宜，实现资源的合理化利用， 提高项目的综合价值。 沿海布置旅游度假村，实现资源最大化利用；腹地根据资源及地势条件，布置商业 娱乐休闲配套设施，实现整个度假区资源均好性；单体规划突出其整体规划亮点。 各度假村提供特色主题活动项目组合和灵活的度假方式以吸引不同层面的客户 以酒店、度假村等物业启动，吸引和聚集人气。前期投入巨大，多家公司共同 开发，保证了资金的到位。 新加坡和印度尼西亚政府的大力支持，使其获得了国际投资的青睐。 配套设施完善，对周边地区的成熟度要求不高。
目标人群 公务繁忙之人 热爱大自然之人 特色主题活动 高尔夫、沙滩日光浴/游泳、红树林探险、Spa 按摩和康 疗 红树林探险、Spa 按摩和康疗、民间大象园、潜水/水上 运动、独特村落——民丹首府丹戎槟榔游赏、品味皇家回 教堂、华人世纪老庙等历史建筑、享用当地美食
Club 户。
高尔夫、沙滩日光浴/游泳、红树林探险、Spa 按摩和康 疗、民间大象园、潜水/水上运动、独特村落——民丹首 家庭出游 府丹戎槟榔游赏、品味皇家回教堂、华人世纪老庙等历史 Med度假村提供不同的特色主题活动，通过灵活的度假方式来吸引不同层面的客 建筑、游戏赛车、享用当地美食等
1.Kapalua别墅 2.Kapalua酒店 3.公寓别墅 4.菠萝岗 5.高尔夫球场 6.购物中心 7. Kapalua园 8.植物园 9.利兹卡尔帕鲁阿酒店 10. 18洞高尔夫球场 11.乡村网球中心
占有强势资源，主要依靠资源驱动，对优质资源的依赖性非常高，且注重生 态保护，使其持续成为项目价值点 市场定位为大型高档综合旅游度假区，沿海边规划五家高级度假式酒店为项目 发展重点，规划住宅、高尔夫球场、商业街等配套设施，区域内自给自足。 设立针对不同目标客户的主题，提供不同的旅游设施，男女老少全面照顾；不 同酒店之间的娱乐度假设施各不相同，相互弥补功能缺失。 1986年开始开发，前十年只建酒店，通过酒店的繁荣提升整个度假区的人气 和区域价值，实现区域价值最大化，抬高地产价格。 前期投入大，开发商必须寻求与政府合作。首先政府入股开发公司，然后政府 在酒店用地上免收地价，在不同的建设和经营项目上都有免税优惠政策。 度假区内配套设施较完善，游客就在度假区内度过整个假期，对片区成熟度 要求较低
经营 方式
买家先选购土 地，然后选择 建筑设计，由 开发商指定承 包商代建
买家与发展商 签订具有相当 弹性的长期或 短期租约，将 单元出租给发 展商，让发展 商自行分租
以酒店启动，通过酒店的繁荣提升整个度假区的人气和区域价值，使区域价值实现最 大化，以此来带动房地产价值。
普吉岛度假区KPI体系
资源依赖性 单个度假村与整 体规划 主题活动 开发次序 政府支持力度 片区成熟度
案例借鉴--卡帕鲁阿
项目资源：临近Kapalua， Oneloa，the Ritz Kapalua优质沙滩资源，内部地势
变化多端。项目依据资源的不同布置不同的物业类型，因地制宜。


区位：坐落于Maui 岛 的西北海滨，距离主 要机场1小时车程； 规模：占地约为6平方 公里； 客户：多为高级白领 人士及外籍人士，以 旅游度假为主。
规模 大小
252间高级客 房和套房
109间独立别 墅式客房
独立单层式别 墅，占地面积 300-500平米， 室内建面200300平米 高尔夫 高收入、体验 享受阶层
别墅室内面积 200平米，采 用二合一联体 设计 高尔夫 具有经营意识 的投资客
特点
爱情浪漫
休闲运动
泰国风格 财富阶层较 低，年轻客 户 由布吉悦榕 度假村负责 管理
案例借鉴--印尼民丹岛
充满异国情调。 感觉。
Indra Maya Villas：海景别墅，运用印尼、泰国和中国建筑元素符号， Mayang Sari Beach Resort：带私人阳台的小木屋，营造世外桃源的 Nirwana Resort Hotel ：245间客房，提供各种活动设备。
Banyan Tree Bintan：保留原始风貌的自然栖息地，72栋按摩水池印 尼风格别墅。 Angsana Resort & Spa：提供全面的健康Spa服务场所和多种室内外 活动，及高档的休闲场所。 Bintan Lagoon Resort &Villa：三种不同设计的别墅，每一间都有独 自的Golf练习场地、花园和独家湖泊。
普吉岛是一大型高档综合旅游度假区，以五家高级度假式酒店为项目发展重点。
案例借鉴--泰国普吉岛度假村
SPA主题：以放松养生为主体,让游客脱离城市压力，实现身心全面恢复 亲子主题：创造家庭氛围，为家庭度假提供场所和游乐项目，创造出差异化 竞争优势。
主题
爱情主题：体现情谊浓浓，浪漫温馨的感觉 休闲运动主题：多彩多样的、不断翻新的休闲运动，使得游客有总能找到新 的放松方法的感觉 休闲运动主题：多彩多样的、不断翻新的休闲运动，使得游客有总能找到新 的放松方法的感觉 企业会所主题：商务会议主题，满足企业会议度假需求
Spa 消费力最高 客户，特别 是会议商务 客 由开发商自 行开发和经 营
目标 客户
较富裕阶层。 商务客和年轻 客户 夫妇、情侣 为主要客户 由开发商全 资拥有本酒 店，但由 Dusit Hotels & Resorts 负责酒店管 理 原先由太平洋 岛俱乐部负责 管理，但自 1994年开始转 由开发商自行 管理。
城市边缘滨海度假村案例
典型案例研究
案例选取的适用条件：
类似纬度旅游度假城市（区域）边缘地区的海洋resort项目 稀缺但不独占的水（海或湖）资源
参考案例： 泰国普吉岛度假村（Laguna ） resorts印尼民丹岛（Bintan） 夏威夷卡帕鲁阿（kapalua）
案例借鉴--泰国普吉岛度假村
夏威夷Kapalua社区——高档度假胜地，高级别墅区,是慕伊岛的三大主要计划之一
案例借鉴--卡帕鲁阿
整体规划： ——规划保留了原生 态地貌，融合了自然 景观与必要的土地利 用； ——集中修建海湾度 假设施及酒店、购物 等相关配套； ——组建多种经营实 体，包括豪华旅馆、 TH、独立别墅等； ——修建高尔夫和网 球场、植物园等娱乐 设施。
班陶湾
BANYAN TREE PHUKET（SPA） SHERATON GRANDE LAGUNA PHUKET（亲子）
DUSIT LAGUNA RESORT（情侣）
Canal Village商业街
18洞高尔夫
ALLAMANDA LAGUNA PHUKET
住宅
•Laguna Phuket 度假区共建有五家高级酒店，分别是顶级的Banyan Tree、 Sheraton Grande Laguna Phuket 和 Dusit Laguna Phuket, 以及较一般的高 级酒店 Laguna Beach Resort 和 Allamanda Laguna Phuket。
别墅、宾馆、酒店
码头、水上娱乐项目
政府支持：政府与大企业、国际投资者合作，使得Bintan Resorts短短数年有充足资金建成完
善的旅游设施。新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重要。
在北部沿海地区，以度假区作为启动区，各个开发公司开发节奏的有效控制；政府的大力 支持，使得项目顺利进行。
印尼民丹岛
SPA
游戏赛车 餐饮、购物中心 红树林之旅 大象园
沿海规划布置旅游度假村，实现资源的最大化利用；腹地根据资源及地势条件，布置 商业娱乐休闲配套设施，实现整个度假区的资源均好性。
案例借鉴--印尼民丹岛
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高级套房 1 前台、餐厅、酒吧、 影院
豪华套房
Leabharlann Baidu
Golf发球 区和果岭
沙滩、水 上运动
普吉岛拥有多主题复合度假区，能够满足不同层次客户的需求。
案例借鉴--泰国普吉岛度假村
开发 次序 物业 类型 1986 酒店Dusit Laguna Resort 泰国建筑风 格，共224 间客房 1992 酒店Laguna Beach Resort 1993 酒店 Allamanda Laguna Phuket 公寓式度假 村，共235间 客房 1995 酒店Sheraton Grande Laguna Phuket 传统客房，别 墅式客房和分 时度假套房。 所有客房共有 327间 亲子家庭 国际化，消费 能力较高，亦 有不少商务客 由发展商全资 拥有 ，并交由 喜来登酒店集 团经营管理 1996 酒店Banyan Tree Phuket 1997至今 高尔夫独栋别 墅 高尔夫联体别 墅