第 章 建筑市场与招标投标

按 勘 土建察、设计单位
按生
从产 建 水电筑安装企业
事主
的要 商 道路品混凝土供应站
专形
业可分为式不同分为
建 港湾筑机械租赁单位 专 铁路门提供劳务的企业
混 市凝政土工预程制构件、非标准件制作等生产厂家
承包商的实力主要体现在以下四个方面：
（1）技术：有精通本行的工程师、造价师、经济 师、会计师、项目经理、合同管理人员、机械施工设 备、施工经验；
⑤直接承保——指不同的承包人同一项目上，分别与发包人签订承包 合同，各自直接对发包人负责。
3、按合同计价方法划分
（1）固定价格合同
①固定总价合同——又称总价合同，指发包人要求承包人 按商定的总价承包工程。总价一次包死，一般不予变更。
适用于规模较小、风险不大、技术简单、工程较短的工程 。
优点：双方能较准确的估算工程造价，发包方易选择最 优承包人。
（3）指令承包——由政府主管部门制定工程承包单位， 仅适用于某些特殊情况，如东盟会议在南宁市召开，一些 重要会议设施，必须在会前完成，由政府制定承包单位。
§1.2 市场与建筑市场
教学目标：通过本学时内容的学习，要求学生了 解市场的概念、特征、主体、客体和市场规则， 了解建筑市场的基本概念和特征。
②阶段性承发包——分别对工程项目建设过程中的勘察、 设计、施工、材料供应等进行发包承包。其中施工阶段分 为：包工包料、包工部分包料、包工不包料（劳务承包） 。
③专项（业）承发包——就某建设阶段中的一个或几个专 门项目进行发包承包。
2、按承包人所处的地位划分
①总承包——发包人将一个建设项目建设全过程或其中某个或某几个 阶段的全部工作分包给一个承包人承包，承包人可将承包范围内若干 专业性工作再分包给不同的专业承包人。
2．市场构成的基本要素
• 自然人
市场主体 • 法人
• 其他组织
市场客体
具备买卖双方都能接受的交易 价格、行为规范及其他条件
3．市场的基本特征 （1）平等性 （2）自主性 （3）完整性 （4）开放性 （5）竞争性
4．市场功能 （1）交换功能 （2）调节功能 （3）信息导向功能 （4）资源配置功能 （5）经济联动功能
（1）工程勘察、设计企业资质管理
（2）建筑业企业资质管理 建筑业企业资质分为施工总承包（12类）、
专业承包（60类）和劳务分包企业（13类）三个 序列。
（3）工程咨询单位资质管理
主要实施自治管理的工程咨询单位有：
工程建设项目招标代理机构：分甲级、乙级 和暂定级3个级别资格。
5．市场规则
市场规则是国家为了保证市场有序运行而依据市 场运行规律所制定的规范市场主体活动的各种规 章制度，包括法律、法规、契约和公约等。
市场规则可以分为市场进出规则、市场竞争规则、 市场交易规则和市场仲裁规则等四种。
二、 建筑市场概述
1．建筑市场的概念
建筑市场是指进行建筑商品及相关要素交换的市场，它 是以建筑产品的承发包活动为主要内容的市场，是建筑产品 和有关服务的交换关系的总和。
能力目标：能在建筑市场中完成各种建设手续的申报 工作。
§1.1 工程承发包
一、工程发承包的概念
1、工程发包——指建设单位将工程项目建设的全部 或部分任务委托给建筑企业完成。
2、工程承包——是一种经营方式。根据协议，作为 交易一方的建筑企业，负责为另一方的建设单位完成 某一项工程的全部或其中的一部分工作，并按一定的 价格取得相应的报酬。
教学学时：1学时
一、市场概述 1．市场的概念
狭 义
狭义的市场仅指有形市场，是商品交换的场所。
广 是商品交换关系的总和，贯穿于整个交换过 程，有形市场和无形市场。
义 有形市场是商品买卖双方的交易行为在固定 场所内进行，如农贸市场、建材市场、商店 等。
无形市场是指没有固定交易场所，依靠广告、 中间商及其他形式沟通买卖双方，实现商品 交换的市场，如工程咨询服务机构和中介机 构等。
②分承包——指从总承包人承包范围内分包某一项工程，如土方、桩 基、铝合金门窗等分项工程或某种专业工程，如电梯安装、水电安装 等。
探讨：主体工程或关键性部分可否分包？分包是否需经发包人同意？
③独立承包——承包人依靠自身力量自行完成承包任务，此方式主要 适用于技术要求较简单、规模不大的工程项目。
④联合承包——发包人将一项工程任务发包给两个以上承包人，由这 些承包人联合共同承包。适用于大型或结构复杂的工程，通常采用成 立工程项目联合体形式。优越性表现为：有效减弱多家竞争，化解和 防范风险；促进各承包商取长补短，发挥各自优势；增强共同承包大 型或结构复杂工程能力，增加中大标、中好标，共同获利的机会。
工程合同价格类型及其风险分担
合同价格类型 单价合同 固定总价合同 成本加酬金合同
承包商 承担报价风险 承担全部风险 不承担风险
业主 承担工程量变更风险 不承担风险 承担全部风险
3、按获得任务的途径划分
（1）投标竞争——通过招标投标竞争，获得中标施工项 目。
（2）委托承包——由建设单位与承包单位协商，签订委 托承包合同，主要用于某些投资限额以下的小型工程。
中介机构作为政府、市场、企业之间联系 的纽带，具有政府行政管理不可替代的作用。 发达市场的中介机构是市场体系成熟和市场经 济发达的重要表现。
【案例分析】
某市城管综合执法支队日常巡查白云山风景名胜区时，发 现风景名胜区特别保护范围内的一幢简易旧仓库被悄悄拆 除，而一幢建筑面积为98.94m2的混合结构建筑物拔地而 起，此建筑物由林某负责的施工队承建，由林某自行设计 施工，拟建施工队办公用房；林某负责的施工队“挂靠“ 于该市的某建筑公司，是某管理局长期聘用进行工程建设 的施工队。
（招标）
（直接采购、招标）
（设备生产厂家）
建安施工（材料、设备采购） 生产准备
竣工验收 建设工程监理（委托咨询机构）进行全过程或阶段性监 理。 1、对工程项目建设的全过程进行总承发包。 2、分别对工程项目进行阶段性承发包。
三、工程发承包方式
1、按承发包范围（内容）划分
①建设全过程承发包——又称统包、一揽子承包、交钥匙 合同（适用于大中型建设项目）。
①直接发包——建设单位与建筑施工企业就工程内 容及价格进行协商，签订承包合同。
②招标发包——由三家以上建筑企业进行承包竞争 ，建设单位择优选定建筑企业，并签订承包合同。
二、工程发承包的内容
工程项目建设的过程及承发包的内容为：
（工程咨询机构）
（工程咨询机构） （方案竞选、招标）
项目建议书 可行性研究 勘察设计
进过询问调查和进一步取证，确认该建筑物为违法建设， 遂对违法建设主体发出了责令限期改正通知书，要求其在 规定的期限内将违法建设自行拆除，否则依法强制拆除。 不久此违法建设在规定的期限内被当事人自行拆除。
问题：此案中的违法建设主体是谁？是林某、某建筑公司 还是某管理局？该如何认定该项目的违法建设的主体？
建筑市场有广义和狭义之分：
狭义的建筑市场是指以建筑产品为交换内容的市场，是 建设项目的建设单位和建筑产品的供给者通过一定的方式进 行承发包建筑产品的交换关系；
广义的建筑市场是指除了以建筑产品的生产和交换密切 相关的勘察设计、劳动力需求、生产资料、资金和技术服务 市场等。
2．建筑市场的特征
建筑市场交换关系的复杂性 建筑市场交易的直接性 建筑市场交易的长期性
第一章：建筑市场与招标投标法律体系
§1.1 工程承发包 §1.2 市场与建筑市场 §1.3 建筑市场主体与客体 §1.4 建设工程交易中心 §1.5 招标投标的法律体系
教学目标：
知识目标：熟悉工程承发包的概念、内容、方式，建 筑市场的知识。熟悉政府监管的职权。熟悉建设工程 招标投标的法律体系，尤其是《招标投标法》及《合 同法》。
建筑市场竞争激烈
3．建筑市场的运行机制
建筑市场运行机制是指建筑市场中经济活 动关系的总和。建筑市场的主要竞争机制是通 过招标投标制度，运用法律法规和监管体系保 证市场秩序，保护建筑市场主体的合法权益。
§1.3 建筑市场主体与客体
教学目标：通过本学时内容的学习，要求同学们 理解建筑市场主体与客体的含义，掌握建筑市场 主体的资质要求和专业人员职业资格管理，能进 行相关知识进行案例的分析，解决工程实际问题。
重点：建筑市场主体的资质界定
教学学时：2学时
一、 建筑市场的主体
建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各 方。
我国建筑市场的主体主要包括发包人（又称 建设单位或业主）、承包商（勘察、设计、施工、 资料供应）、为市场主体服务的各种中介机构 （咨询、监理）等。
1．发包人
发包人是指具有工程发包主体资格和支付工 程价款能力的当事人以及取得该当事人资格的合 法继承人。
（2）经济：具有周转资金、设备资金、承担风险 资金；国际过程还需要筹集外汇能力；
（3）管理：具有成本控制能力及施工管理方法；
（4）信誉：保证工程质量、安全、工期、文明施 工、合同履约。
3．中介机构（国际上称之为咨询公司）
中介机构是指具有一定注册资金和相应的 专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书 和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管 理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取 得服务费用的咨询服务机构和其他为工程建设 服务的专业中介组织。
主要职能：立项决策、资金筹措与管理、办 理建设许可等有关手续、招标与合同管理、施工 与质量管理、竣工验收和试运行、统计及文档管 理。
2．承包商
承包商是具有一定生产能力、技术设备、流 动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，在 建筑市场中能够按照发包人的要求，提供不同形 态的建筑产品，并获得工程价款的建筑企业。
纯单价合同——承包方只需对分部分项工程报出单价，合 同实施过程中按实际完成的工程量进行结算的承发包方式 。
（2）可调价格合同——可调价格合同是指合同总价或单价 ，在合同实施期内可根据合同约定，对因资源价格等因素 的变化而调整价格的合同形式。
（3）成本加酬金（费用）合同——按成本结算外另外管理 费和利润。四种类型： ①成本加固定酬金； ②成本加固定百分数酬金； ③成本加浮动酬金； ④目标成本加奖金。
Βιβλιοθήκη Baidu 二、 建筑市场的客体
1．建筑市场的客体
建筑市场的客体一般称作建筑产品，它 包括有形的建筑产品——建筑物、构筑物和 无形的产品——咨询、监理等各种智力型服 务。
2．建筑产品的特点（指有形的建筑产品）
（1）建筑产品的固定性 （2）建筑产品的多样性 （3）建筑产品的体积庞大性 （4）建筑生产的不可逆性 （5）建筑产品的投资数额大，生产周期和使用周 期长 （6）建筑产品的整体性和施工生产的专业性
三、 建筑市场主体的资质管理
1．建筑市场从业企业资质管理
资质管理是指对从事建设工程的单位尽心审 查，以保证建设工程质量和安全符合我国相关 法律法规的规定。
申请资质的条件：注册资金、专业技术人员 、技术装备和已完的建筑工程业绩等。
取得相应等级的资质证书后，方可在其资质 等级许可的范围内从事建筑活动。
缺点：承包人有一定风险，易受图纸不详、材料价格突 涨、地址条件变化、气候条件恶化影响；若风险费加大， 不利降低工程造价，对发包人不利。
②固定单价合同
估算工程量单价合同——以工程量清单和计价表为计算承 包价依据的承发包方式。
发包人提出分部、分项工程量清单，由承包人根据给出 的工程量清单，经复核并填上适当报价，再算出总价。发 包人只审核单价是否合理，结算时单价一般不能变化，但 工程量可以根据实际工程量计算，承包人承担的风险较少 。
发包人——即甲方，建设单位。
承包人——即乙方，建筑企业（工程咨询机构、勘 察设计单位、材料设备供应商、施工企业、工程监理 机构等）。
3、工程建设经营方式：
为自营方式和承包方式
（1）自营方式——建设单位自己组织施工力量，直接 领导组织施工（除农民建房外，基本不采用）。
（2）发包方式
可分为直接分包和招标发包
建筑市场有显著的地区性 建筑市场交易的特殊性 建筑市场较大风险性
①从建筑产品供给者方面 来看，建筑产品的市场风
险主要变现为： ➢定价风险 ➢建筑产品是先价格，后 生产，生产周期长，不确 ➢定主因要素交多易。对象的单件性 ➢➢交需易求对者象支的付整能体力性的和风分险。 部②分从项建工筑程产的品相需对求独者立来性看， ➢建交筑易市价场格的的风特险殊主性要表现 ➢为交：易活动的不可逆转性 ➢价格与质量的矛盾 ➢价格与交货时间的矛盾 ➢预付工程款的风险