农村商业银行商业用房按揭贷款管理规定

农村商业银行商业用房按

揭贷款管理规定

Prepared on 22 November 2020

X X农村商业银行商业用房按揭贷款管理办法

第一章总则

第一条为满足客户的融资需求，规范XX农村商业银行（以下简称本行）商业用房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，特制订本办法。

第二条本办法所称商业用房按揭贷款是指本行向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物、由房地产开发商提供阶段性连带责任保证担保的贷款。

第三条按揭贷款的商业用房应为竣工验收合格的房屋。

第二章贷款准入条件

第四条按揭项目的准入。对拟与本行合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过本行授信管理委员会审批。

第五条按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。

第六条按揭项目的申请。开发商应向承贷行提交以下资料：

（一）书面申请书

主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等。

（二）公司资料

1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明；

2.公司章程、成立批文及验资报告；

3.近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；

4.最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；

5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等；

6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议；

7.本行要求提供的其他资料。

（三）项目资料

1.项目的可行性研究报告；

2.建设用地规划许可证；

3.建设工程规划许可证；

4.建筑工程施工许可证；

5.国有土地使用权证或建设用地使用权证；

6.商品房预售许可证；

7.竣工验收合格证明；

8.本行要求提供的其他资料。

第七条按揭项目的调查。受理申请后，由本行客户经理进行调查，调查主要包括以下内容：

（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。

（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。

（三）项目情况：项目地理位置、商业服务业繁华程度、交通便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等；项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等。

（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。

（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。

（六）项目效益：开发商的合作诚意、对本行产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。

（七）银行同业竞争情况。

（八）本行要求调查的其他内容。

调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第八条按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第九条按揭项目的审批。总行授信管理委员会对承贷行提交的项目授信资料进行审议审批。

第十条签订合作协议。经审批同意后，总行与开发商签订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：

（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。

（二）开发商应协助承贷行和借款人及时办理房地产抵押登记并将登记证明原件交由承贷行保管。

（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商需为借款人提供阶段性连带责任保证担保；因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。

（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷行结算账户。

第十一条商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。

第十二条借款人申请商业用房按揭贷款，应当符合以下条件：

（一）企（事）业法人或其他经济组织的经营管理制度健全，财务状况良好，在本行开立结算账户；

（二）自然人年满十八周岁，具备完全民事行为能力，持有合法有效的居住身份证明；

（三）自然人有固定住所，有稳定的经济收入，在本行开立结算账户；

（四）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（五）购房证明符合要求；

（六）购房首付款比例符合要求；

（七）本行规定的其他条件。

第三章贷款额度、利率和期限

第十三条商业用房首付款比例不得低于50%，其贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的倍。

第十四条个人商业用房按揭贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含）。

（一）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。

（二）所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷行考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第十五条贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

第十六条贷款期限。个人商业用房按揭贷款期限最长不得超过10年，且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过60周岁，女性借款人年龄加上贷款期限不得超过55周岁。

第四章贷款管理