昆明房地产市场调查分析报告

季中逐渐回暖，被称为楼市的“小阳春”；二季
度的第一个月，在春季房交会的带动下，昆明楼
市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成
交金额大幅度提高，给昆明楼市注入了一股强大
的力量。
昆明房地产市场状况
昆明土地市场状况
从土地供应上看，供应量逐渐减少，供应的土地以城中村 土地和工业用地为主，主城区内不再供应商品房用地；从项目 上看，城市综合体项目比较多；从供应的产品上看小户型将面 临过剩。
❖ 至此，高层住宅的发展终于迈上了一个新的历史台阶，从 城市中心的抢点运动真正走向二环路上的大规模扩张时代， 明日城市、金色俊园、葵花公社、上海沙龙Ⅱ等楼盘开始 在二环路上星星点点地涌现。而在这场高层住宅运动中， 最富代表性的便是盛高大城图的出现。60万平方米的大 城，不仅拥有18%的超低建筑密度和高达45%以上的绿 地覆盖率，更首创性地提出10万方平米恢宏城市森林的 计划，在将城市继续推向繁荣的同时，第一次在楼盘的疏 密度上进行了变革。
昆明房地产市场调查报告
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昆明宏观经济环境
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昆明房地产市场状况
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昆明土地市场状况
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昆明消费者状况
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综述
昆明宏观经济环境
城市概况
昆明位于中国的西南部，云贵高原中部。市中心海 拔1,891米，南濒滇池，三面环山。
昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云 南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅 次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经 济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、 商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中 城市群的核心圈！此外，昆明还是中国面向东南 亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟 的大都市。
昆明房地产市场状况
❖ 2009年4月份昆明市新房在售楼盘总占地面积为16316754平 方米，总建筑面积为22015836平方米。图示的是4月份昆明 市各行政区在售楼盘的总占地面积、总建筑面积及总户数统计 情况，即包括目前已售出部分和待销售部分。
昆明房地产市场状况
❖ 昆明房产在售楼盘情况
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2009年一季度，昆明楼市从楼市的冬
❖ 昆明城市中心的高层住宅风潮起源于1999年的世博会 前后，这一面向世界推广云南、塑造昆明的盛会催生了 数目不少的高层建筑楼，使２０世纪最后两年昆明步入 高层建筑楼发展史上的高潮期，三市街片区、东风广场 片区、西南商厦片区、昆明站片区、小西门片区、翠湖 片区等重点区域已经成为开发商眼中的财富金点，一大 批住宅项目拔地而起，在解决城市中心住宅消费需求的 同时，为昆明城市风貌的改变起到了至关重要的作用。
昆明土地市场状况
土地成交宗数板块对比（单位：宗）
35
30
25
20
15
10
5
0
一 环
二世 环博
东 市
东校 南场
北 市 区
西 山
高滇 新池
官 南
呈 贡
远 郊
07年 1 3 5 3 10 1 0 1 3 2 3 0 1 08年 6 9 0 4 32 1 0 0 7 2 0 32 2
昆明房地产消费状况
❖ 一二环南北市——短短六个字，用来概况昆明高层住宅 的发展状况再精炼不过了。一环二环，融会贯通；南市 北市，背道而驰。从原有的主城中心向二环路扩张，并 随着南北板块的日渐繁荣而各自精彩，虽然形态各异， 却共同将城市的高层住宅发展推向了高潮。
昆明房地产市场状况
❖ 视点：宏观环境尚好，整体市场火爆。 ❖ 昆明房地产市场近几月来异常活跃，其主
要原因在于：1、本市城中村工作的持续推进， 为市场带来大量的刚性需求；2、上半年昆明市 场一直呈现出供小于求的状况，经过近半年的 消化，市场存量已大幅度减少；3、一系列宏观 政策的支持，对市场的活跃起到推动作用。成 交量仍然在高位运行，量价均有小幅上涨昆明 市场成交量自5月以来一直在高位运行。环比8 月，本月市场成交量价均有小幅增长。从近几 个月的趋势判断，昆明市场已进入新一轮的增 长期，总体市场在经历5月大幅增长后，持续在 高位小幅波动。开发商加紧推盘节奏，迎接金
作用日益凸现。
发展目标：以滇池为中心，实施“环湖交通”、 “环湖截污”、“环湖生态”、“环湖新城”工 程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形 象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁 荣、文化发达、环境优美、功能完善，“春城”、
昆明宏观经济环境
宏观经济环境
昆明2008年全年实现生产总值（）1605.39亿元， 比上年增长12.0%，其中：第一产业实现增加 值104.90亿元，比上年增长6.2%；第二产业 实现740.26亿元，比上年增长13.0%；第三 产业实现760.23亿元，比上年增长12.0%。 三次产业结构为6.5:46.1:47.4。人均生产总 值达到25826元。全年地方财政总收入425.19 亿元，增长25.0%，地方财政一般预算收入 174.99亿元，增长31.5%，其中税收收入 153.64亿元，增长33.8%。在税收收入中， 增值税32.95亿元，增长11.2%；营业税 50.21亿元，增长15.9%。全年地方财政一般 预算支出233.74亿元，增长41.8%。
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综述
❖ 通过对昆明房地产市场的全面回顾，我们可以看到：
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昆明房地产市 场步入了调整 期，但仅仅是 调整，真实购 房需求无处不 在，无论是当 前销售还是未 来开发都没有 陷入困境。
昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千 米，全市面积21473平方公里，市区面积450平
昆明宏观经济环境
昆明房地产市场状况 昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合
作圈、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和 大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明 至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设， 以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施 的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”
昆明房地产消费状况
❖ 2006年10月，昆明市政府出台了《昆明主城区住房建设 规划（2006—2010）》，将二环路作为城市发展的战略 阵线，通过对普通商品房布局的划定实现了城市功能分区 界定，指出二环路以内地区新建套型建筑面积90平方米 以下小户型住房，所占比重达50%以上。另一方面，大 规模的二环路折改工作将一条道路宽阔畅通、绿化良好、 生态优美的人居金腰带奉献在市民面前。