泸州市房地产市场运行分析

2009年泸州市房地产市场运行分析

2009年，泸州市房地产市场同全国房地产市场一样，在国家2007年底以来实施刺激搞活房地产市场的积极政策作用下，虽受美国次贷危机影响，依然由年初的缓慢回暖，到下半年的快速上扬，出现了房地产开发投资加大、销售大幅增加、价格快速上涨的局面。

一、2009年房地产市场基本情况

（一）保障性住房建设成效显着

1、加快廉租住房建设

全市全面完成了省政府下达给我市城镇住房保障目标任务：全市新建廉租住房1872套，928万平方米；购买142套，旧房改建253套，国有公房转换1537套，总计解决廉租住房房源3804套，占目标任务的%（省上下达的目标任务是：解决廉租住房房源3800套，其中购建1550套）。已争取到位的中央专项投资资金2692万元。实施廉租住房租赁补贴户数10053户占目标任务的%（目标任务是9000户）获得中央专项补助资金4431万元全部到位。

2、大力实施城市棚户区改造

2009年全市计划启动1100户城市棚户区居民住房改造，到年底，实际启动4个项目，1234户，建筑面积61812平方米，占目标任务的%。

（二）房地产市场全面回升

1、房地产开发投资增长明显，回升势头好于预期

在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我市房地产开发投资增长逐月加大。2009年，我市房地产开发完成投资总额亿元，比上年同期增长%。其中住宅投资亿元，比上年同期增长%。

图一：2009年全市房地产投资增速图

2、住房供应逐步增加，供应幅度低于需求幅度

今年1—12月，全市商品房施工面积653.2万平方米，比上年同期增加%，其中住宅万平方米，占总施工面积的86%，比去年同期增加%。其中新开工面积万平方米，比去年同期减少%。商品房竣工面积万平方米，比去年同期减少%，其中住宅万平方米，比去年同期减少%。空置房面积万平方米，其中住宅万平方米。

今年1至12月，我市城区批准商品房预售许可面积共138.8万平方米，与去年同期批准预售许可面积155.7万平方米少16.9万平方米，减少%。从全年供应总量而言，这一数据已略超过近几年的平均水平；但是，与大幅上升的销售量相比，供应却显得明显不足。今年全年，城区商品住房批准预售许可面积129.09万平方米比同期销售面积万平方米少44.1万平方米，商品住宅供不应求十分明显。

3、商品房和二手房交易活跃

2009年全市商品房销售市场交易活跃。据统计，全年商品房销售面积万平方米，同比增长%；商品住宅销售面积万平方米，同比增长%。

据泸州市房地产监理交易所成交数据显示，2009年1至12月，我市城区商品房销售面积达万平方米，比去年同期万平方米增加64.3万平方米，增幅达%。其中商品住宅销售万平方米，比去年同期万平方米增加万平方米，增幅达%。二手房成交面积104.5万平方米，同比增长%；其中住宅成交面积万平方米，同比增长%，涨幅均大于历年。

二、2009年房地产市场存在问题及原因分析

（一）房价涨幅过大

据泸州市房地产监理交易所成交数据显示，1—12月城区商品房平均成交价格为2514元/平方米，比去年同期上升%，其中商品住宅平均成交价格为2441元/平方米，比去年同期增长%。二手房成交均

价也呈现涨幅较大问题。在全国房价一路走高的同时，我市房价涨幅较大，主要原因有：

1、宽松的货币政策是促进房地产市场供销两旺的直接原因 房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。2009年，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。 我市自2006年以来，房地产个人购房贷款直线上升。2006年个人公积金购房贷款1974万元，商业购房贷款115124万元；

2007年公积金住房贷款比上年增长%，商业购房贷款比上年增长%；2008年公积金住房贷款同比增长%，商业购房贷款比上年增长%；2009年公积金住房贷款比上年增长%，达到31736万元；商业购房贷款比上年增长%，达到513791万元。

2、我市房地产市场刚性需求依然是主导

我市目前仍处于工业化、城镇化的进程中，城市人口较快增加是必然趋势。按照市委、市政府确定的构建大城市、区域中心城市的目标，到2012年，主城区人口达到100万人，建成区面积达到100平方公里；到2020年，主城区人口达到150万人，城区面积达到150平方公里；到2030年，主城区人口达到200万人，城区面积达到200平方公里。2009年底主城区人口大约为98万人，要达到2020年主城区人口150万人，每年平均需净增加城市人口万人，目前主城区人均住房

百万元05年09年

图四：05年至09年房地产信贷

面积为43.68平方米，按此计算，每年需净增加住房206万平方米，加上现有住房改善、升级换代、城市建设拆迁的需要，因此，住房的刚性需求仍然是主流。2008年我市城镇人口可支配收入为12065元，比上年增长%，这也极大地促进了居民住房消费能力的增长。

（二）土地供应不足

2006年下半年，由于泸州房价急剧

上涨，政府为增加房地产市场供给，平

抑房价，大幅度增加了土地供应，达到

万平方米，约合亩，几乎是近几年的总

和。2007年房地产开发土地供应万平方

米，2008年万平方米，是2006年的%

和%。

2009年房地产开发供应万平方米，比上年减少%，是2006年的%。

（三）投资投机性购房需求上升

随着鼓励住房消费政策时限的临近和通货膨胀预期的加剧，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。消费者购房意愿极度释放，投资投机性购房需求也增多。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），也未对投资投机需求有所抑制，个别楼盘呈现恐慌性购房场面，房价也由此被蔓延的“恐慌性”需求和投机、投资性买入而持续推高，引起我市房地产市场 “量价齐升”的局面。

（四）“捂盘惜售”违规预售行为有所抬头

图五：06年至09年土地供应量