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物业管理风险分析与防范

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一、风险的定义

是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分的条件。只有具有不利影响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。

二、物业管理风险

是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

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11 劳动劳务风险 6

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7 物业设施设备风险 3 治安安全风险

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4 消防事故和隐患风险

9 车辆管理风险防范 5 装修管理风险防范

10 突发事件处理风险

1.劳动劳务风险

因违反国家劳动、劳务相关法律法规产生的人力资源管理等方面的纠纷。主要涉及员工劳动合同的签订、员工社保和团体意外伤害保险的办理、员工岗前岗位安全及业务知识培训等风险。

1）按照国家《劳动法》规定的必备条款完善员工劳动合同内容，并于用工之日起一个月内订立书面劳动合同。

2）按规定按时给员工办理社保并缴纳保险费用。

3）对入职员工做好入职培训和安全教育培训，向员工详细讲解公司各项规章制度，并由员工签字确认后存入个人档案，以便在后期发生违规事件或劳动争议后进行妥善处理。

4）员工到达工作岗位后部门应做好岗前业务知识培训并安排入职引导人进行一对一培训。

2.物业项目拓展与承接风险

①招投标中风险防范的几个要点：

◆了解开发商的资信、项目的质量等；

◆新项目在当地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业收费标准和物业

服务费的收缴率情况；

◆新项目所在地的地方性物业管理政策法规、财税政策及劳动用工政策等；

◆了解新项目所在地的公共事业费结算处理办法等其他物业服务相关的环

境因素。

②签订合同中的风险防范

合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定(制定合理的归责原则，以过错责任原则为基本原则，无过错原则和公平责任原则为补充)

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③接管验收中的风险防范

存在的风险

防范措施

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●交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。

●对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。

●注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责 任。

开发商或者前物业管理企 业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决

物业共有部位、共有设施设 备有明显或暗藏的质量问题

④新旧物业交接中的难点与对策

◆ 新旧物业管理交

接难点表现

◆ 解决新旧物业交接纠纷的对策

处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的 主动沟通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司 要加强企业团队建设和规避风险的意识。

A 、相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。

B 、物业资料移交难。

C 、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账目管 理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠交。其它费用）

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抢劫，故意伤害，故意杀人等。

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3. 治安安全风险

由于外界第三人的过错或违法行为，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害或财产损失导致物业管理服务风险（如入室盗窃、

治 安风 险

2002年9月16日清晨，做服装生意的张先生和妻子由于前一天过于忙碌还在睡梦中。

上午9点，保姆小翠买菜回家。她身后尾随着两个年轻男性。小翠回忆说：“等我到四楼时，他们上了五楼。在我把门打开的一瞬间，两个人突然飞奔过来掐住我的脖子，然后冲进家里。”

小翠“啊”的一声惨叫惊醒了张先生夫妇。歹徒发现卧室里有人，其中一名歹徒掏出一把7寸长的匕首，朝张先生连捅几刀（后经法医鉴定为六级伤残）。张先生的妻子跑到楼道喊救命，另一名歹徒跟上去朝她脖子上砍了一刀(治疗不及时而死亡)。

就在夫妇俩与歹徒搏斗时，小翠冲到楼下小区门口的保卫室求救，但这里的大门紧锁，室中空无一人。

2004年8月9日，望京西园

一区发生命案，一对教师

夫妻买菜回来在家中遇刺，追出单元楼门口后两人倒

地身亡。居民们称，小区

北门的保安3天前刚刚撤走，而案发的单元离北门仅有

30米。

案件1

业主张先生起诉物业，要求赔偿59万元，法院却以证据不是驳回了业主的赔偿请求。

被告律师认为，被告不应承担任何法律责任，因为，保安的主要职责是协助公安部门维护公共秩序，而维护秩序的主要责任在公安部门。物业撤走了小区内部的保安，是将保安都调到了小区与外界相通的东门和西门，此举是为了更好地保障小区内的安全。而原告要求在Ａ3区设立门卫执勤属于不合理要求。被告律师表示，事发当时，保安正按照执勤巡逻的具体措施巡逻，其服务是尽职尽责的。

案件2

北京朝阳法院判决，物业公司承担16万元的赔偿责任。根据《物业管理条例》第36条和47条规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

从法院的判决依据看，前者是物业管理公司没有按物业服务合同去做，也就是我们平常所说的“物业不作为”，而后者则正好相反。

因此，物业的作为与否是此类问题的关键，而法院衡量物业管理公司是否作为的依据就是物业服务合同。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第47条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作”。但我们物业服务人员在管理服务过程中存在过错，还是要赔偿业主/住户所受的损失。