房地产经济学(第六讲)

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房地产经济学
2004年11月25日 第十一讲
第六章 房地产业的经济运动1
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型
• 一、四象限模型的构建 • (一来自百度文库房地产资产市场和使用市场
• 理论上,资产市场中的房地产价格决定于包括土地成本在内的 重置成本。
?这一成本是固定的、随开发量变动的、还是取决于资产总存量。
人生就像骑单车,想保持平衡就得往前走

7、
。202 0年10 月上午6 时27分 20.10.1 906:27October 19, 2020

8、业余生活要有意义,不要越轨。20 20年10 月19日 星期一 6时27 分19秒0 6:27:19 19 October 2020
我们必须在失败中寻找胜利,在绝望中寻求希望
• •
积极向上的心态,是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1920. 10.190 6:27:19 06:27:1 9Octobe r 19, 2020
生活总会给你谢另一个谢机会,大这个机家会叫明天 6、
。2 020年1 0月19 日星期 一上午6 时27分 19秒06: 27:192 0.10.19
第六章 房地产业的经济运动8
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型
(二)政府的开发管制
(三)金融和税收支持
第六章 房地产业的经济运动9
第二节 房地产周期
第三节 空置率和房地产泡沫
每一个成功者都有一个开始。勇于开始,才能找到成

1、
功的路 。20.10.1920.10.19Monday, October 19, 2020
• (二)四象限模型
第一象限 租金和物业存量 第二象限 租金和价格 第三象限 价格与年度新开发建设量 第四象限 年度新开发建设量与物业存量
第六章 房地产业的经济运动3
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型
• (三)业主自用的房地产
• 考虑业主自用住宅的市场情况,资产价格 和租金的形成是由相同的市场参与者—— 业主决定的。

9、
。上 午6时27 分19秒 上午6 时27分0 6:27:19 20.10.1 9
• 10、一个人的梦想也许不值钱,但一个人的努力很值 钱。10/19/2020 6:27:19 AM06:27:192020/10/19
• 11、在真实的生命里,每桩伟业都由信心开始,并由 信心跨出第一步。10/19/2020 6:27 AM10/19/2020 6:27
第六章 房地产业的经济运动5
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型 • (二)长期利率与房地产资产需求
第六章 房地产业的经济运动6
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型 • (三)建设成本和物业的新增供给
第六章 房地产业的经济运动7
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型
• 使用市场上的房地产价格与空间使用情况的租金,而不是资产 市场上的所有权价值。
! 资产市场和使用市场的契合点——
1、物业市场(使用市场)的租金水平是决定资产市场需求的关键 因素。 2、两个市场的实际供给都来自于实际开发建设量。
第六章 房地产业的经济运动2
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型
• 三、公共政策作用于房地产业
• (一)政府资助住宅 • 1、经济适用房 • 2、政府提供住房补贴
A-J效应
• 阿弗契和约翰逊(Averch & Johnson, 1962)在其著名论文《规制约束 下的企业行为》中的研究表明,在投资回报率规制下,企业会产生一种 尽可能扩大资本基数的刺激,以在规定的投资回报率下,能获得较多的 绝对利润。这样,为生产特定产品,企业会运用过多的资本投资以替代 其他投入品。其结果造成生产低效率。
• 住宅的需求量取决于家庭的数量、家庭收 入和拥有住宅的年度成本(等价于租金, 第二象限中转换为家庭愿意为住房支付的 实际价格)。
• 同样可以推广到自用商业物业和自用工业 物业。
第六章 房地产业的经济运动4
第一节 房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型
• 二、国民经济作用于房地产业
• (一)经济增长与房地产使用需求
成功源于不懈的努力,人生最大的敌人是自己怯懦

2、
。0 6:27:19 06:27:1 906:271 0/19/2 020 6:27:19 AM
每天只看目标,别老想障碍

3、
。20.1 0.1906: 27:190 6:27Oct-2019-Oct-20
宁愿辛苦一阵子,不要辛苦一辈子

4、
。06:2 7:1906: 27:190 6:27Monday, October 19, 2020
AM20.10.1920.10.19
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