开盘前后营销推广方案.

问责---各地方要在公布年度房价控制目标， 促地方政府公布目标，确公布的年度房价控制 目标。
市场背景—国家政策背景
2013年2月 《国五条》细则： 二手房交易收取20%差价税额 二套手付提高到70% 各地控调政策不放松
近年来，由于受国家宏观政策调控影响，房地产市场进入冰封期，许多客户都处于观望状 态，2012年，准备金利率几年来首次下调，似乎是房地产市场有些回暖，钢性需求渐涨， 但是随着今年国五条的出台，房地产市场又如雪上霜，观望状态浓重。
原价 210000 315000
1万抵2万 200000 305000
98折 196000 298900
97折 194000 295850
差额 2000 3050
二、成交老客户在开盘当日再次成交，可多赠送一个月一期购买商铺的回报。
铺位 价格 一年回报 一个月回报
D铺 11万 11000 916.6667
预案营销推广大纲
开盘老客户策略
通过前期走访，部分已经购买一期的客户可能会再次购买二期产品，那么我们在二期 开盘时，对一期客户建议享受一定的优惠政策，建议如下(二选一)：
一、成交老客户在开盘当日再次成交，除可享受一万抵两万，98折优惠外，还可再享 受1个点的优惠；
单价 21000 21000
面积 10平米 15平米
C铺 15万 15000 1250
B铺 21.6万 21600 1800
A铺 29.8万 29800 2483.333
策划推广线
1、充分利用媒体组合策略，用适合的媒体说不同的内容
客群改变：
客群改变：从原有的单一投资客群 ，扩充为自营客群和投资客群共融客群， 这些目标客群有一百度文库唯一的共性：购买本案的唯一目标：盈利。
客群详解： 鉴于产品形态的改变，所面对的客群同样也在改变，不再仅仅是关注投资理财产品的投资客， 还要面对更加多样化的客群 投资型客群 有着理财投资需求的投资人群 由于某些原因（下岗、买断、拆迁等）导致有闲钱的普通市民 自主经营型客群 需要店铺自主经营的中小型个体营业者 寻找创业机会的青中年
产品改变：
由原来一期的单纯投资托管，体现回报为主，变更为现在灵活性更高的 可投资、可托管、可自营，体现商业地产增值魅力。
形象改变：
一期产品由于是回报型产品，在形象的展示上并不突出，而新唐佰二期经过商业 定位，定位为情景时尚街区，其定位别具一格，区别于目前唐山商业模式，那么 必然在形象上将有所改变，更加突出化、形象化、时尚化、年青化。
产品的转变主要面对两方面客群，投资型客群+自主经营型客群，通过上一期的推广攻势， 产品的投资回报价值在唐山市已确立，而本阶段的推广工作中主要是向重点客群进行新一轮 的推广动作，使之能够感受到商业地产的投资升值魅力。
项目开盘前营销推广策略
营销推广大纲
开盘销售计划目标
开盘争取销售额1.1个亿
产品去化5500平米，420个商铺
项目背景：
新唐佰入市已一年，一期产品主打回报，以低投入、高回报吸引投资人群，形象已 经树立了，但是随着商业项目入市越来越多，产品同类化严重，招商及商业定位一 直未能落地，使新唐佰一期模式逐渐失去优势，再加上本项目没有产权，市场认可 度急剧下降，销售回款速度减慢，为此新唐佰急需转换策略，需要以一种新的模式 及面貌推出市场。转变已呈现大势所趋。
（通过以上工作的开展，各公司都会全力以赴。但是 具体的开盘目标还要看届时真实的蓄客量而定，如果 蓄客量达不到预想的数量，则减少首开面积，一定要 造成抢购的火爆销售热潮。）
提前预案：如果首开200套，那么剩余200套利用5 月蓄客，6月开盘消化。在此期间积累精品店大客户， 7月蓄客，8月销售美食广场和精品店。9月蓄客， 10月销售预留金凤的3200平米商铺。
注:新唐佰项目一期在2012年共计来电5500组，来访3700组，共计售出868个铺位，而二期 项目只有一个月的时间销售压力过大，要想达到即定目标难度非常大，需要四方公司全力配 合，并按照以下几个条件执行：
1、加大推广力度，媒体狂轰烂炸，面市出镜频率高，聘请明星代言 等。
2、推盘初期置业顾问点对点接触商户，由坐销变行销。 3、对一期积累的客户进行回访，深挖价值客户。 4、主力店招商确定，招商进程加快，树立品牌形象，稳定客户信心。 5、事件活动引爆：用各种事件营销及暖场活动吸引关注。 6、明确并保证工程进度及节点计划，并散布有利信息。 7、一期客户赠送回报（第一季度）准时打出，有利于稳定客户信心， 树立品牌口碑
开盘前营销推广策略
市场背景
在新项目二期开盘之前，有必要对入市前的市
场背景有一个“提纲挈领”的了解，这将有助 于我们制定更切合实际的更具销售力和竞争力 的营销策略和计划。本项目入市前面临以下环 境背景：
市场背景—国家政策背景
房地产政策密集出台 调控力度逐渐加强 房价调控三管齐下
市场背景—国家政策背景
市场背景—商业市场背景
虽然房地产调控政策吃紧，住宅市场受挫，但是商业市场却经历 了前所未有的发展，许多住宅投资客户转为投资商业地产。
竞品项目信息
唐山商业市场从去年来开始呈现一种发展状态，市场上涌现出多种项目，这些项目大多 以投资回报为主，并具有以下特点：
市场同类型产品多是产权式商铺，一般都是以返租的形式存在，也有部分以自营的形式， 一般都是按平米方式销售 部分项目采取回报形式，并且回报率水涨船高，超出正常商业回报率。 受政策影响及市场竞争压力加大等因素影响，市场上同类项目大面积的商铺销售速度较 为缓慢，去化率较低，小面积的商铺销售较好。 业态同质化严重，少有特色项目。
2012年前房地产调控
缓解资金需求
> 去年银行连续降息，利率下降， 刺激消费；准备金利率下调，市场 可贷资金增多
抑制需求
> 运用财政、税收和金融的手段 来调节市场的需求。
实施问责制
> 加强地方政府的责任，无论是 物价和房价，地方都要切实负起责 任来。
央行连续降息 准备金利率首次下调0.5%
财政、行政手段------限购令 税收手段---------------房产税、营业税 金融手段---------------限贷令