国内产权酒店现状分析报告

产权式酒店，起源于上个世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权岀售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一岀租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。近年来, 产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。

优势：

委托经营，业主轻松

目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者岀租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。

提供包租，收益稳定

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8%回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒

店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁岀去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10-30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。

最大风险：开发商是否诚信

产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。这种风险主要来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在岀售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。

应对方式：选房先看开发商

化解风险的办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障的产权式酒店。产权酒店品质高低与否，起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的岀租率，这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动项目良好运作的源泉。

产权式公寓酒店的经营管理

公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国岀现的新事物。但无论是酒店行业，还是房地产

行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套

等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。

近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提岀了以

按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店(Extended Stay Hotel )的经营模式。虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元岀售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外岀租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。随着中国加入WTO北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。

鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店(Extended Stay Hotel )的市场定位、产品设计(包括服务和配套)和经营管理等方面加以分析，并结合国内旅游和酒店业的发展现状和趋势，运用SWO分析方法对国内产权式公寓酒店

的目标市场定位、产品设计(包括服务和配套)和经营管理等方面作尝试性的探讨。

一.国外公寓式酒店(Extended - Stay hotel) 的经营模式

按照字面上翻译Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。Extended Stay Hotel 是美国酒店业在

20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的产品特征是：拥有居家的格局和良

好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店。

1. 目标市场

在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者(一般在一周以上) 。比如：万豪公寓式酒店(Marriott Executive Apartments Extended Stay )的客人平均居住的时间是十天

左右。典型的客户群包括：因工作调动需在所在地解决临时过度住所的公司高级职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在该类酒店岀现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店。

2. 美国公寓式酒店(Extended Stay Hotel) 的产品设计

美国的Extended Stay America, Inc (ESA) 成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营

管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel 的品牌，分别是Studio Plus Deluxe Studios( 高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios( 中档)和Crossland Economy Studios( 经济型)。该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel ，其公寓式酒店产品是全球最有代表性

的。

(1 )客房设施

Queen-size bed或King-size bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口。每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、