苏州独墅湖板块房地产市场调研报告 45P共46页

高等教育区
24ຫໍສະໝຸດ Baidu
25
入驻高校名单：
苏州大学、中国科 大、人民大学、南 大、西交大、东南 大学、川大、武汉 大学、华中科大、 华北电力、西交利 物浦、港大思培等
实景
高教区占地共10平方公里，3平方公 里用于研究生教育基地，3平方公里用 于创业产业基地，2平方公里为苏大新 校区，2平方公里为生活服务配套
高教区规划图
第一居所
从金鸡湖时代到独墅湖时代
独墅湖房地产 土地一级市场---从历年土拍凸显地王板块价值
➢近年独墅湖板块价值凸显，地王频现，品 牌开发商云集，众多高端项目入市，引领 独墅湖未来高尚人居新时代
2009年9月22
日绿城地块15
万方，25亿
2019年6月19
日，新加坡仁
恒双湖地块: 37
2009年9月22
报告思路
独墅湖区位 独墅湖景观 独墅湖交通 独墅湖规划 独墅湖总结 供需分析 公寓个案篇 别墅个案篇
个案总结 产品研究 客群研究 营销分析 推广分析 区域共性 区域差异性 未来展望
独墅湖区位
娄葑镇
斜塘镇
郭巷镇
高教区
在行政区域划分上，独墅湖西岸归属吴中区，而东岸和北岸归属工业园区。
独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部，周边有娄葑镇、斜塘镇、郭 巷镇，高教区等
独墅湖自然景观非常好，很长的水岸线，如果把金鸡湖比作华丽时尚前卫的大家闺 秀，那么独墅湖就如天然去雕饰，婉约清丽的小家碧玉
独墅湖交通
独墅湖路站
金
鸡
娄葑镇站
金鸡湖
地铁3号线
斜塘镇站
湖大
道
隧道
独墅湖
东
迎春南路站
方大
道
地铁2号线
延伸段
主要交通干线：
主干道：独墅湖大道、金鸡湖大道、 星海街、通达路、东方大道等，距 市区车程不足6分钟
湖西 CBD
湖 西 高 档 居 住 区
金鸡湖总体规划
现代大道 中高档居住区
湖东 CBD
金鸡湖
7.1平方千米浩瀚湖景
双湖中高档居住区
湖东 中档居住区
■片区发展较早，已形 成湖西和湖东两个CBD， 金融商贸业发达，休闲 娱乐设施完善，更多的 以公建配套的形式，比 如科文中心，博览中心。
■人工雕琢的痕迹较多， 人工造景，比如湖滨大 道，摩天轮，李公堤， 游艇码头等。
8 文星广场 16 白鹭园
19 影剧院 18 体育馆
22 生物纳米科技园 21 创意产业园 24 邻里中心
10 翰林缘小区 1 独墅湖图书馆 25 月亮湾商务中心
➢整个苏州知性人士和高阶人群的发祥地，浓郁的文化氛围，使得 独墅湖成为更有生活品位的湖，这里的高教服务和智力产业集群将 催生出去化周边品质楼盘的重要人群。
高架：东环高架、苏嘉杭高速公路， 南环延伸段工程
地铁：3号线靠近娄葑镇站、独墅 湖路站等，2号线从迎春南路站向 东至高教区有一个延伸段
隧道：独墅湖湖底隧道
➢两大水域、三条主干道、两条轻轨，两 座高架，一条隧道
新机场路南迁改造工程
交通的便捷性使得地段成为第一居所成为可能
独墅湖交通
交通瓶颈的打破，为区域内自身客源的流动和对外部客 源的拓展奠定了基础
万方 21.63亿
日绿城地块21万
方，36亿
2019年底，九龙
仓金鸡湖大道地块
33.9万方 14亿
2019年1月 8日，中海独 墅岛地块 34 万方 15.6亿
绿城玫瑰 园
高炮
▲高炮文字：绿城—中国高端物业的缔造者
◄绿城 销售中 心高调 亮相苏 城
2019年1月6 日，众朗投资 地块 23万方 29.1亿
独墅湖隧桥工程全长为7.37公里，其 中隧道部分长3.46公里，为目前国内最 长
苏州独墅湖隧道全面竣工并正式通车 对于独墅湖有着重大的历史意义。缓解 了城南东西向交通压力，实现了园区东 南和城区快速对接。
实景
隧道入口
隧道入口
独墅湖规划
高尚居住+生态湖景+人文配套
板块现状
■地段靠东南，长期被金鸡湖边缘 化，生活配套不足，由于周边多动 迁房，整体形象不高。
2009年8月5 日，保利独墅 岛地块 29万 方 19.9亿
早在2019年，绿城与华润置地角逐古城区平门 在售 府地块，最终失之交臂，以高端物业缔造者自称 未售 的绿城在苏州鲜有高端项目，此番来势汹汹，以
■湖西高端居住区已成 绝版，配套一流，典型 商贸中心---左岸商业街； 大湖东板块品质大盘云 集，后续供应充足，潜 力巨大，附近有园区行 政中心---园区管委会。
➢与湖西板块不同，双湖板块（沿金鸡湖大道）可以共享金鸡湖周边配套， 此处居住价值凸显，因而此地多别墅产品和低密度住宅。
独墅湖规划
高教区规划---高尚人文领地
独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域,目前南岸尚未开发
独墅湖景观
独墅湖教堂
实景
独墅湖以原生态湖景著称，水面11.52平方公里，比金鸡湖面积7.1平方公里稍大。
政府50亿资金启动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖
独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结---鱼米之乡的缩影，这里是苏州水生鱼类的 天堂，苏城绝大多数食用鱼类在这里生长繁衍
■得天独厚的自然资源，原生态湖 景，不同于金鸡湖人工造景，远离 工业区
■高端人文教育资源丰富，高知聚 集地，商业配套相对滞后，主要受 传统商圈的辐射
■地块大盘云集，地王频现，土地 储备丰富，为板块低密度中高档生 活区，多别墅产品
■随着区域未来供应的跟进，交通 的日益完善，独墅湖高教区的开发 成熟，有望吸引新生人口与高素质 人口聚集。
独墅湖总结
城市性与生态性完美结合，离尘不离城
金鸡湖
金鸡湖---受益于工业园区的规划 和产业发展，土地开发起步早， 先天资源丰厚，目前成熟度最高， 湖西更是寸土寸金，但是人工雕 琢的景观痕迹和过于浓厚的商业 氛围破坏了金鸡湖的生态型，第 一居所的属性不变
苏州主流人居
太湖
太湖---跨越了城市内湖视野，放眼长 三角，太湖度假区大规划的启动，保 持太湖原有的生态性基础上，打造旅 游休闲娱乐为主要功能的生活居住区， 但是整个板块距离市区较远，生活配 套不足，城市型较差，一般追认为第 二居所
中高档居住区
高尔夫场 五星酒店
娄葑动迁房
斜塘动迁房
高等教育区 研究生城
未来商业中心 （双冠商业）
商务中心 体育馆 影剧院
科技产业园
未来规划
➢外溢金鸡湖价值效应，依托生态湖景优势，打 造低密度高尚居住生活区，形成高端人士聚集， 人文教育特色显著的活力地带
独墅湖规划
金鸡湖---商务休闲的湖；独墅湖---生活居住的湖