法律知识适用试论执行中不动产善意取得制度的

试论执行中不动产善意取得制度的适用

朱燕X媛媛《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据传统的民法物权变动的基本原理，需要办理过户登记的财产，如房屋、车辆等，其所有权的变动必须以过户登记这一公示方法为要件。显然《查封规定》第十七条对物权变动的法则做出了突破性的规定，确立了不动产适用善意取得制度，为执行过程中案外人异议的审查和处理提供了新的法律依据。本文试以《查封规定》第十七条在司法实践中的具体运用为出发点，通过典型案例分析该规定在适用过程中存在的问题，并提出相应的对策和建议，以期对相关理论、制度的完善有所裨益。

一、不动产产善意取得制度的适用空间：关于《查封规定》第十七条的适用情况分析

为了进一步完善执行工作，实现执行实施权与裁决权的分离运行，我院于2005年7月成立执行裁判监督庭[2]专门行使执行过程中的裁决权。从成立至今，执裁庭共受理案外人异议类案件85件。其中已处理79件，余6件尚在审查之中。在已处理的79件案件中，案外人以《查封规定》第十七条为由提出执行异议的案件为71件，占此类案件的90%。在已处理完结的这71件案件中，支持案外人异议申请的案件为

69件，占总数的97%;驳回案外人异议申请的案件为2件，占总数的3%。而在《查封规定》颁布之前，囿于法律的相关规定，案外人即使基于同样的事实、以同样的理由提出执行异议，也无法得到支持。

《查封规定》的制定与实施，无论在理论层面还是在制度层面都有着极其重要的意义。

一方面，执行工作是一项操作性、实践性很强的司法活动[3]。通常在执行过程中遇到的各类问题非常复杂，但是由于法律和司法解释的条文较为原则，不够详细、具体，加之对一些问题未作规定，许多情况下无法可依，导致执行实践中实施查封、扣押、冻结措施时存在一定程度的随意性，影响了部分案件的执行。《查封规定》的出台进一步规X了查封、扣押、冻结措施，对保护正常的交易秩序，维护执行当事人和案外人的合法权益具有积极的实践意义。

另一方面，《查封规定》触及到善意取得制度在不动产交易中的适用问题。目前，我国已普遍承认动产适用善意取得，但对不动产善意取得的适用还存在各种争议。《查封规定》第十七明确规定“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”这在一定程度上确立了善意取得制度在不动产交易中的适用，表明了司法解释机关明显的民法解释的价值取向，突破了传统民法原理，对民法物权法中物权变动的制度的确立起到一定的推动作用。

二、不动产善意取得制度在适用中存在的若干问题：以《查封规定》第十七条的适用为例

(一)关于“第三人”的甄别

《查封规定》中的“第三人”也就是执行案件中的案外人，是指在执行过程中对人民法院采取查封、扣押、冻结等强制执行措施的执行标的主X权利的人。为了保护第三人的合法权益，《民事诉讼法》第二百零八条确立执行异议的审查制度。在司法实践中，如果案外人对执行标的提出异议，执行员就应当按照法定程序进行审查;同时，根据《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》，在审查案外人异议过程中，该执行案件实际上处于暂不执行的状态。因此在处理此类案件时，首先应当甄别提出执行异议的是否是权

利被侵害的第三人，确认案外人与执行标的是否确有利害关系。否则，被其他企图逃避债务、谋求不正当利益的人利用，就会延误案件的执行工作，造成司法资源的浪费，最终降低执行效率，损害申请人的合法权益。

在某水泥公司申请执行某建筑公司其他合同纠纷一案中，案外人谢某、X某、蒋某等三人对执行过程中查封的车辆提出执行异议，执行局将案件移送执裁庭审查处理。经过对案件的初审，卷宗材料中确有谢某等三人的书面执行异议申请，但三案外人却一直无法联系，执行工作只能暂时搁置。后来经过调查，谢某本人并未向法院提出过执行异议，申请书是他人以其名义提交的。这样的执行异议当然不能成立，但在客观上确实造成了案件执行工作的延误。

(二)关于“全款支付”的认定

根据《查封规定》第十七条，第三人对不动产享有排他性的权利，必须在人民法院对争议财产采取强制措施之前支付全部价款[4]，这也是法院在审查处理此类案件时必须认定的基本事实。由于付款行为发生在采取强制措施之前，人民法院对是否已经“全款支付”的认定必须依据相关的证据材料，所以在审查处理此类案件时，对证据真实性的认定至关重要。在司法实践中，确实存在被执行人利用《查封规定》第十七的规定，恶意串通第三人，逃避人民法院强制执行的情形。

例如：在易通公司申请执行中天房地产开发公司买卖合同纠纷一案中，人民法院根据申请执行人提供的线索，查封了被执行人开发的房屋。在准备采取下一步执行措施时，案外人吴某向法院提出执行异议，称其早已从被执行人处购得该房屋，并已支付了全部价款，同时也向法院出示了与被执行人签订的房屋买卖合同及付款凭证。对此，执裁庭及时启动了执行异议的审查程序，对案外人的异议请求和证据材料予以审查。通过调查，执行人员发现，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同中约定案外人价款支付方式为分期付款，合同中约定的付款期限远在法院查封房屋之后。另外，从案外人提供证据材料来看，房屋价款的支付凭证并非正式的发票，并且高达数十万元的价款是以现金的方式支付。对此，执行人员要求案外人对

提前履行合同的行为、履行的方式、付款的凭证、资金的来源等问题予以说明。最终，案外人没能做出合理的解释，其提供的证据经过审查人员的反复推敲后，不具有真实性，其异议主X不能成立。

(三)关于“实际占有”的认定

此外，第三人对未办理过户登记的财产享有排他性的权利还必须实际占有该财产，这也是判断被执行人与第三人是否形成真实的买卖关系的又一标准。

在李某申请执行胡某民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人胡某所有的一套房屋。执行过程中，案外人汪某提出异议，称被执行人早已将查封房屋卖给自己，该房屋属其所有，请求法院解除对房屋的查封。经审查，能够确认以下事实：1)汪某与胡某签订了房屋买卖协议，并支付了对价;2)因该房屋系贷款抵押物，双方既未到银行办理变更按揭贷款手续，也未能及时办理到房屋的更名手续;3)协议签订后，胡某将房屋相关材料交给汪某，并且双方约定从协议签订时起该房由胡某无偿使用6个月。但协议签订两年以来，房屋一直由胡某无偿使用。在本案中，根据已查明的事实，汪某确实购买了房屋并支付了相应的对价，未办理房屋过户手续也是事出有因，并没有过错，但是对于能否支持汪某的异议主X存在两种不同的意见。一种意见认为，汪某与胡某确实形成了房屋买卖关系，汪某将房屋无偿提供给胡某使用是其行使对房屋的处分权，是行使物权的具体方式，不能以胡某对房屋的实际使用否认汪某对房屋的所有权，汪某的异议应予支持。另一种意见则认为，汪某从胡某处购得房屋后，从未实际占有该房屋，根据《查封规定》第十七条的规定，其异议主X不能成立。笔者认为，《查封规定》第十七条对物权变动的法则已经做出了突破性的规定，在没有办理产权户登记手续的情况下，第三人对此类财产享有的权利本身就存在瑕疵，所以要认定第三人对此类财产享有排他性权利，对财产的“实际占有”是必要条件，这也是善意取得制度适用的基本原则。在本案中，案外人并没有实际占有该房屋，其对房屋并不享有物权，汪某同意胡某对房屋的无偿使用，实际上是变更了合同的约定，延长了房屋的交付时间，双方的合同并未履行完毕，故案外人的主X 不能成立。

三、不动产善意取得制度于执行环节适用之对策及建议