桃源居调整物业费始末

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桃源居调整物业费始末

桃源居事件对深圳市物业服务收费调整具有普遍性的影响和重要的示范作用，随后又

有一大批亏损项目的物业服务收费标准得到合理上调。

■文/潘世鹏

桃源居社区位于深圳市

宝安区西郊，总建筑面积180

万平方米，是深圳最大的地

产项目。该项目依山傍海，景

色宜人，建筑密度仅26.2%，

目前居住人口已经达到5万

人。该小区建成交付后一直由

世外桃源物业管理(深圳)有

限公司（以下简称“世外桃源物业”）管理。2010年，在深圳市物业管理协会（以下简称“深圳物协”）的介入指导下，桃源居社区成功实现了物业费的上调。

“桃源居事件”的背景和进程

从1997年首期业主入伙至今，桃源居已经走过了15年的风雨路程，目前已经成为拥有20个分区的大社区。由于各分区开发的时期不同，各分区的物业管理收费标准也呈现“多样化”，整个社区的物业费标准从0.8元至2.8元不等，共有9个不同的等级。大家生活在同一个社区，享受的是同样的物业服务，支付的费用却有天壤之别。这种“同区同权不同责”的局面，特别是部分小区管理费用标准的过低，给小区的物业管理公司带来了很大的困扰和巨大的经营压力。此外，由于业主享受同样的物业服务，但收费标准不一，一些需要缴纳较高标准物业费的业主对此意见很大，认为这对他们很不公平。同时，由于桃源居社区开发已经基本完成，虽然桃源居社区公益中心（开发商、政府等机构共同成立的一个公益机构，其收益主要补充社区物业管理）可以补充一定的物业管理费用，但不足以弥补物业服务企业的经营亏损，特别是最近几年因物价上涨和最低工资标准的提升，物业服务人员工资、员工劳动保险费用、维修材料费用等刚性成本不断上涨造成物业管理成本大幅度提升。所以物业管理费提价也就摆在了世外桃源物业的面前。

从2008年开始，世外桃源物业已经开始与业主委员会就物业费调价进行沟通协调，同时开始广泛征集业主等多方面的意见。业主委员会也考虑到社区物业管理服务质量的稳定性和长久性等问题，双方很快就物业管理费上调标准达成了一致意见，并初步拟定了管理费调整原则：严格按照国家、省市《物业管理条例》，将原来的9个等级调整为４个，即非电梯房每平米1.2元，12层以下电梯房2.2元，12层以上电梯房2.5元，11、15、16、17分区等新小区仍按入伙时签订的合同执行2.8元的收费标准，且电梯维保费从原来本体基金承担20％改为今后全转到管理费中支出。

2009年11月，世外桃源物业正式致函业主委员会，正式提出统一管理费申请。业主委员会经研究同意受理该申请；2009年12月，业主委员会公示管理费调整内容和业主大会召开形式，相关工作按程序开展；2010年1月4日下午，桃源居社区统一管理表决唱票大会在清华实验学校举行。由业主委员会、街道司法所以及业主代表组成的监票人悉数到场。始料未及的是，就在大会即将开始之际，几十名业主在没有被允许入场的情况下强行闯入会场，扰乱会场秩序，致使唱票大会被迫中止。之后的半年时间里，筹委会又筹备了数次唱票大会，最终由于个别业主的阻挠也都无疾而终。调价工作始终没有顺利完成。

>>潘世鹏

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专题聚焦

聚焦

服务成本上涨与

行业应对

协会介入指导物业费调价

桃源居调价事件经媒体报道后，在行业内引起了很大的反响，由于行业内普遍存在的生存困境及“桃源居事件”已经在业内产生重大影响，2010年8月5日，深圳市物业管理协会专门组成调研组对桃源居物业管理情况进行实地调研。在对桃源居物业管理的详细情况和物业管理费调价程序进行细致了解后，深圳物协向世外桃源物业承诺，将根据实际情况成立桃源居物业管理价格调整指导小组，利用行业协会的力量，来帮助世外桃源物业调整物业管理费，全力以赴帮助企业渡过难关。

8月12日，深圳物协成立桃源居物业管理价格调整指导小组，其中包括工作指导组、规范服务组、法务服务组、总结撰写组和宣传报道组，工作内容包括制定指导小组工作计划、工作方案，通过现场调研、会议研讨、专题研究等方式，务求实用高效地分析和指导桃源居社区调整价格政策的依据、标准的测算、服务标准的修订、管理服务行为的规范以及行业维权，法律服务等。

深圳物协从众多副会长单位中抽调了行业专家及行业资深律师积极参与其中，全方位地帮助企业处理调价程序及调价进程中可能出现的问题和瑕疵。协会领导积极主动地和行业主管部门进行沟通，希望政府能够对桃源居调价事件给予更大力度地支持和帮助。总结撰写组和宣传报道组由协会秘书处抽调精兵强将组成，主要职责是对事态的进展进行及时的报道和宣传。深圳物协的强力介入，给了世外桃源物业的物业费调价工作极大的支持，也保证了整个工作的顺利完成。

物业费调价获得圆满成功

由于桃园居社区人口众多，在9月16日下午的正式投票现场，宝安区主管部门、街道办、居委会等政府机构安排专人来监督和协调，为了保证开箱验票的公正有效，现场有15名专职律师对整个投票过程进行严密的监督和见证，同时由于社区人员的复杂性以及可能有外来的各种干扰等因素，公安机关也派遣人员来现场维持秩序。

经过各方的共同努力，2010年9月17日，桃源居召开的“统一管理和统一物业管理费”业主大会唱票工作圆满完成。结果77.6%的业主同意按新的收费标准收费，同意业主委员会根据业主大会的决议与物业管理公司签署《物业服务合同》。根据新的物业服务合同，社区将从当年10月1日起执行新的物业费收费标准，将住宅类物业费从原九类标准调整为四类标准，商业用房从原三类标准调整为一类标准。

积极规范物业费调价行为

桃源居事件对深圳市物业服务收费调整具有普遍性的影响和重要的示范作用，随后又有一大批亏损项目的物业服务收费标准得到合理上调。比如，中海怡翠山庄的物业管理费从原来的1元提高到1.8元，天安物业也将所管理的办公楼和住宅楼物业费进行了上调等等。

此外，结合桃源居、中海怡翠山庄等项目的物业管理费在调价过程出现的问题及成功经验，为规范物业服务企业的物业费调价行为，深圳物协又出台了《保障服务质量与反不正当竞争公约》，强调物业服务企业在收费标准的调整

过程中应当遵守合理原则，坚持公平原则，必须遵守减少服务内容、降低服务标准的事先告知制度，坚决反对低价恶意竞争，明确违约处理的方式方法，引导企业共同反对物业管理市场内的不正当竞争行为，通过合理合法途径提高物业服务收费标准，维护行业的规范良性发展。◇

作者单位：深圳市物业管理协会

编辑：谢罗群

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