物业管理纠纷解决方案

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最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告 的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付 物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同 约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受 相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业 主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业 使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的 ，人民法院应予支持。
物业管理常见纠纷 及解决方式
第一章 第二章 第三章
常见纠纷分类 工程遗留问题
物业费催收
目录
CONTENT
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PART 01
常见纠纷分类
一、纠纷概述
纠纷 概述
工程遗留问题
工程遗留问题是指，由开发、设计、规划、施工等原 因，造成房屋本体和配套设施、设备方面的使用功能缺 陷、建筑瑕疵，需物业公司配合进行协调和处理，统称 为工程遗留问题。
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《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务 ： （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定 交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物 业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主 负连带缴纳责任。
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《最高人民法院关于公布失信被执行人 名单信息的若干规定》 第一条 被执行人未履行生效法律文书 确定的义务，并具有下列情形之一的， 人民法院应当将其纳入失信被执行人名 单，依法对其进行信用惩戒： （一 ）有履行能力而拒不履行生效法律文书 确定义务的；
《物权法》 第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物 或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、 拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律 、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险 、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行 为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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的协调和现场管理；包括对其工程项目整 改方案、单次单项金额＜3000元的整改
项目工程量以及价格的审核和相关签证单
（一单一价）的办理。
负责对第三方整改单位的管理、工程量的
03 审核及对需按实计算的工程数量的收方办
理，整改工程竣工验收办理。
业主报修的，需保留业主书面 报事文件；业主口头报修，需 让业主填写业主报修记录表。
法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条
具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出
要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字
、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达
或者应当到达对方当事人的；
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（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中 扣收欠款本息的；
（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所
2、催收困难的原因
3、物业催费中的法律要点
诉讼时效期限和中断
书面催收和证据保存
①、诉讼时效期和中断
《民法总则》第一百八十八条
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向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规 定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算
。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民
①所需文件：现场查验记录表 ②现场查验记录表：文字记录+照片+为 突出时间以当日报纸作为拍摄背景 ③现场查验记录表需业主签字确认
业主报修
开发商和施工单位（第三方施工单位）、业 主一起查验现场
业主配合
业主不配合
施工单位（第三方）进行维修
向业主发协助维修整改通知函
①所需文件：现场查验记录表、业 主查验-通知函 ②如业主不配合共同现场查验，应 发送通知函，函件中写明现场查验 时间 ③现场查验记录表：文字记录+照 片+为突出时间以当日报纸作为拍 摄背景 ④如业主不在查验文件签字，应录 音、录像证明 ⑤必要时：公证处协助取证
①所需文件：业主协助维修-通知函 ②保留函件原件、如邮寄保存邮寄单
维修整改完毕
①所需文件：整改验 收合格表、赔偿协议 ②如业主有间接损 失，要求业主提供证 据 ③如有间接损失，开 发商与业主签订赔偿 协议
整改验收
维修整改
因业主自己不配合维修导致的扩大损失，公司无需赔 偿
PART 03
物业费催收
1、法律依据
业主
业主是在区分所 有建筑物内或者在 一个建筑区划内拥 有一个或者一个以 上专有建筑物空间 或者房屋的所有权 人。
3、解决方式 物业公司各项目服务中心
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负责对原施工单位发送施工整改函，收发 文登记、发文台帐登记及发文资料的存档
。
负责工程竣工交房后质保期内原施工单位
响应不及时或不愿意承担责任的整改工程
物业费催收
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居 住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、 卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、 整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
然而，由于物业行业发展的不成熟，业主的缴费意识 不高，因此物业费催收存在困难。
PART 02
工程遗留问题
1、法律关系
建设单位
施工单位
建设单位是指执 施 工 单 位 又 称
行国家基本建设计 “承建单位”。建
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
划，组织、督促基 筑安装工程施工单
本建设工作，支配、 位的简称。指承担
使用基本建设投资 基本建设工程施工
的基层单位。
任务，具有独立组
织机构并实行独立
经济核算的单位。
物业公司
物业公司是专门 从事地上永久性建 筑物、附属设备、 各项设施及相关场 地和周围环境的专 业化管理的，为业 主和非业主使用人 提供良好的生活或 工作环境的，具有 独立法人资格的经 济实体。