贵港商业市场调研小结

贵港市商业调研小结
一、贵港商业规划分析及商圈分布分析
贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由早期占天占地商业形态（国际生活港、德宝等）、住宅小区底商（凤凰城、聚龙城等）等商业形态向现代商业步行街区、现代购物中心及专业化市场细分的方向发展。

现阶段初步形成以老城区传统商业街区（凤凰街、二街建设路、解放路等）、新兴综合购物中心（中央广场）、百货商场（梦之岛、南宁百货、华隆）、专业市场（建材居家、灯饰布艺、电子器材、五金汽配等）以及由各居住小区底商等构成的商业形态；
（一）、贵港未来商业规划构成：
6大组团商业中心规划构成：
老城组团：旧城改造，建设规模较大、档次较高的商业设施，形成桂东南地区特色的传统商业区。

江南组团：完善改建中山路江南段商业网点，提升商务品质。

城西组团：沿迎宾大道布置大型金融、商业带，带动整个城西区发展，树立贵港城市门户形象。

港北组团：设置大型综合购物中心及超市。

城北组团：在城北大道北面，仙衣路北段建设大型商业中心。

西江产业园西组团：以设置大型专业批发市场为主
(二) 贵港商业圈构成分析
1、从目前贵港市商圈分面目来看，大体上可分为6个商业圈，分别为：老城区商圈、生活港商圈、广场商圈、德宝商圈、西江商圈、港南商圈。

老城区商圈以：建设路东段、江北大道中段、凤凰街（一街与二街）为主要商业分布路段，并且各路段的商业形态不尽相同。

生活港商圈以：港宝街以及生活港商业内街为主。

广场商圈以：金港大道中段、中山北路、荷城中路、金田路东侧沿街为主。

德宝商图以：金港大道西段、荷城西路、仙衣路、金田路西侧沿线为主。

西江商圈以：迎宾大道西侧沿线为主。

港南商圈以：中山南路沿线为主。

贵港以上六大商圈中，现阶段商业已形成商业气候的主要为老城商业圈、以专业市场为主的德宝商圈、逐渐形成和完善的生活港商业圈、代表贵港未来主要中高档消费的广场商圈，而西江商圈及港南商业圈现阶段基本处于商业发展的初级阶段，以满足居民基本生活配套为主的、农贸市场形态的业态形式，尚未形成大商业气候。

2、典型商圈分布及主要特征
德宝商圈家居建材专业市场港北新区德宝商圈主要以家居建材专业市场为主，配合少量生活以及休闲娱乐商业。

区域商业未来可能随着城市发展业态上将调整。

西江商圈专业批发市场城西区西江商圈主要以专业批发市场为主，目前已形成钢材批发市场，未来将落户更多的专业批发市场。

港南商圈农贸市场港南区港南商圈主要以中山南路农贸市场为主辅助一些休闲娱乐与餐饮商业，以满足区域生活需求为主。

本案
现阶段贵港主要商圈分布图
从目前贵港商业发展现状及各商业街区特点我们可以看出，城市商业水平整体处于较为传统、业态分散，较为成熟的商圈主要为传统老城区核心商圈，后来逐渐形成的生活港、广场商圈以及集中以建材专业为主的德宝商圈，西江商圈及港南商圈尚需较长时间来发展、培育，暂时尚不形成气候。

二、各典型商业圈、商业街区业态调研分析：
（一）、核心商业圈——老城区商圈调研（构成：建设路东段、江北大道中段、凤凰街一街、二街，各街区商业业态构成如下：
1、路段：建设路（东起和平路，西至中山路口）
建设路
2 、各种业态统计表
3、业态构成分析：
☐53%以上店面为经营服装类;
☐其次较为集中的业态为电动车专卖;
☐其余商业业态形式较为分散,以生活配套为主(银行\医院\美容美发等);
☐建设路现阶段汇聚了贵港新兴商业体:刚开业不久的中央广场,已封顶即将招商开业的地王大厦、丰宝王府井,以及未来即将投放市场的唐人街,港福时代广场(本案),万豪国际城.
4、建设商业现状描述：
➢建设路为贵港市东西轴主干道之一，商业主要分布于建设中路与建设东路沿线，与凤凰街交界区域以东商业氛围较浓，以要以服装、鞋帽商业为主，餐饮、电动车、手机等商业为辅。

➢该路段现有商业以中低端为主，吸引的主要是年轻消费群体，且以中低端消费能力的群体为主；
➢该路段夜市商业气氛较浓，但是商业档次极低。

➢建设路商业主要以北侧为主，至建设东路南北侧商业才得以均衡发展。

➢建设路西段部分即本项目所在地附近主要以电动车等商业为主，商业环境及面貌较差，业态较低端。

➢建设东路被称为步行街，该路段以服装、鞋帽为主。

➢建设路外来伴随着中央广场的开业、未来丰宝王府井、地王大厦、唐人街以及本项目港福时代广场、万豪国际城商业项目的逐步形成，将彻底颠覆贵港整个商业现状，极大的提升贵港商业发展水平，同时建设路商业街区毫无疑问将成为贵港商业重地。

（二）老城区商业路段二：江北大道
1、江北大道两侧经营业态统计表（东自解放路口，西至中山路交界处）
路段经营种类经营店面（家）比例代表品牌
江北大道(合计103家) 餐饮类 6 5.83% 青岛啤酒城、KFC等
服装类10 9.71% 劲霸等
办公文具 2 1.94% 长征文化用品
床上用品0 0.00%
电脑电器类13 12.62% 海尔、美的、格力等
干洗、美容美发 5 4.85% 名师联盟、美博士美容美发
酒店宾馆 6 5.83% 电力宾馆、金龙大厦
婚纱摄影 2 1.94% 蝴蝶树婚纱摄影、亲密爱人婚纱摄影
大型购物中心、超市 4 3.88% 银座华隆商业中心、丰宝商业城、华隆超市、冠超市江北大道
2、江北大道业态构成分析：
☐江北大道两侧经营业态交为均衡，想对于凤凰街、建设路商业区此路段沿街经营服装类店面明显较少；
☐比较集中的业态主要有手机数码、电器类：汇聚了国美电器、苏宁电器；
☐此路段较为大型的购物中心有银座华隆、丰宝商业，大型超市：北京华联、逛超市，同时还有目前贵港唯一一家KCF快餐店，极大的提升了本路段的商业档次；
☐江北大道与中山路交汇处的凤凰城、聚龙城项目的社区底商也进一步丰富了此路段的商业业态；
3、江北大道商业现状描述：
➢江北大道核心商业位于中山路与解放路之间，以与港宝街、凤凰街交界处为核心商业点。

➢江北大道核心商业区内主要以：酒店、百货、超市、手机卖场、家电卖场、餐饮、银行、KTV美容美发、游戏厅、网巴以及其它休闲娱乐商业为主；
➢江北大道的华隆银座百货，进驻有一定知名度的服饰商业品牌，虽然规模不大，但在贵港服装品牌中属于具有一定档次且相对集中的商场，并且该路段有分布有多个国内外知名商家，如：肯德基、德克士、屈臣氏、国美、苏宁、北京华联等商家。

➢江北大道由于进驻有多个不同业态的知名品牌商家，商业档次与形象上相对较佳，核心区域商业气氛较浓，整体上显得业态分散；
（三）、老城区商业区路段三：凤凰一街
1、凤凰一街
2、凤凰一街主要经营业态统计表
路段街区经营种类属性店面数量（家）比例“%”主力品牌代表
凤凰一街（115家）餐饮类23 20.00% 小吃、西点饮品店灯
服装类59 51.30% 运动服饰、商务男女装等鞋店7 6.09% 百威、意尔康
化妆品 5 9.62% 娇兰佳人、松本清、白如玉箱包类 2 1.74% 雷洛斯天使、拉丁红
手机数码通信 6 5.22% 金辉电讯/中国联通、王者通讯、迪信通、娇阳通讯、瑞星通讯
婚纱摄影 1 0.87% 华光数码专业摄影
黄金珠宝 1 0.87% 中国黄金
银行、医药 5 4.35% 百龄堂药业、朱乃国诊所、中国银行
其他 6 5.22% 副食品店等
3、业态构成分析：
☐51%以上店面为经营服装类;
☐20%餐饮类店铺(中餐\西式奶茶\甜品)
☐同时在街区两路口及中部分布较有通信类手机卖场(金辉电讯/中国联通、王者通讯、迪信通、娇阳通讯、瑞星通讯)
☐凤凰一街分布鞋及箱包店,但规模均不大;
☐整体上店面档次高于建设路;
（四）老城区商业区路段四：凤凰二街
1、路段：凤凰二街
2 、凤凰二街沿街经营业态统计表
3、凤凰二街商业经营业态构成：
4、业态分析：
☐50%以上店面为经营服装类;
☐9%餐饮类店铺(中餐\西式奶茶\甜品)
☐凤凰二街分布着数量不少的经济型酒店宾馆,档次较为一般;
凤凰二街南口处的华隆超市为街区带来不少人流量,但整体商业氛围不及一街
凤凰街（一街、二街）商业现状描述：
➢凤凰街是现有贵港市商业街中发展最早的商业街区，由于长时间的商业沉淀，成为贵港市核心商业街区。

➢凤凰街主要以服装、餐饮、旅馆、超市、手机、电器、水果与糕点为主要商业业态。

➢凤凰一街商业整体氛围明显优于凤凰二街，主要由于一街业态中较多为服装与餐饮，此业态对人流的集聚有较大的帮助。

而二街大部分街区以旅馆为主，因此商业氛围较差，南端有华隆超市，一定程度上提升了二街南部街区的商业人流与商业价值。

➢凤凰街商业街区不大，有利于两边商业氛围的相互哄托与营造，而现有贵港市新规划的区域道路普遍较大，因此，在短时间内凤凰街的商业不会被新区商业街所取代。

➢凤凰街主要以早期占天占地自建房为主，商业面貌与环境虽然不佳，但是其商业氛围较好，该街区商业以中端市场为主，成为贵港市中端消费者逛街购物的重要选择之一。

（四）贵港建材专业市场——德宝商业圈：
1、商业现状描述：
➢德宝商圈主要为金港大道以北，仙衣路以东，金田路以西区域，主要为德宝花园及周边沿线商业。

➢德宝商圈分为三个组团，贵港市建材专业市场、德宝建材街、德宝商业街，商圈主要以建材家居专业市场为主，辅助餐饮及社区生活配套性商业。

➢德宝商圈属于贵港城市规划发展以港北新区为主发展战略中，较早规划建设的专业主题商业街区。

➢德宝商圈较多广告制作公司落户于此，主要因其租金相对低，而交通出入又较便利。

2、商业发展概况：
德宝商圈做为贵港市建材家居专业市场定位，站在长远的城市展眼光看，德宝花园区域将成为港北新区相对中心的区域，做为相对杂乱的建材市场未来必定会往外迁移，整体商业业态上将重新调整。

未来政府将在港北新区规划建设商业综合体，以满足该区域居民对生活与商业配套上的需求，德宝商圈也将会有所带动，但是受现有商业门面格局的限制，未来该区域的商业发展也只能是以满足区域社区生活配套以及普通餐饮为主的商业。

（五）其他重要商业街区情况调研
1、港宝街
（1）、商业现状描述：
老城区港宝街商业主要以江北大道与铁路桥之间为主商业路段，为老城区往城北新区发展后兴起的一条商业街，商业气氛日渐呈现。

主要商业业态：较为杂乱，餐饮、西点、宾馆、酒楼、夜总会、按摩院、美容美发、服饰等，以生活配套类商业业态为主。

与此同时该区域属于车流大，人流还未真正密集形成的街区，港宝街属于中山路之外通向新区广场与金港大道的重要道路，由于贵港市车辆拥有率较高，造成中山路交通压力较大，因此，分流了较多的车流到港宝街，人流量、车流量较大。

(2)、沿线主要商业品牌：
港宝街主要商业有：韶山人、中国联通、雅芳、大西园、维也纳KTV、诺基亚专卖、七匹狼、永发蛋糕等。

(3)、港宝街商业发展概况
港宝街因为其道路所处城市区位优势，成为城市通往新区重要的交通要道，随着新区的不断发展完善。

老城区与新区的交流连动更加频繁，从而带动了该路段的车流、人流，也因此让该街区于近几年迅速兴起，但由于其业态对人流的吸引相对较弱，商业经营状况并不太理想，该街区沿线基本为近10年来新建的建筑，因此，港宝街在硬件环境上不会有太大改观，只有通过商业业态上的提升才有可能让港宝街的商业得以发展。

2、贵港·国际生活港
（1）、商业现状描述：
生活港商圈位于老城区与新区广场交界区域，属于贵港市前5－6年左右才逐步开始发展的商业圈。

生活港依托于区位优势，两条南北交通主干道在生活港两侧，为生活港带来了车流、人流，从而带动了生活港商业的发展；’
贵港国际生活港全部为占天占地楼（早期地产开发典型的产品），一至二层为商业，三至六层为住宅的形式规划建设，并且以商业街区形式进行布局，现阶段生活港商业业态主要为生活港主要引进酒吧、KTV、休闲餐饮、足浴、宾馆等商业，目前生活港已成为中端休闲、娱乐、餐饮的重要消费区域，白天商业氛围远不如晚间，属于贵港人夜晚消遣娱乐场地；但现阶段生活港靠内街仍然有大量空置铺面，租金水平也极低，仅20余元/平方米。

（2）、沿线主要商业与品牌：
生活港主要商业有：大西园、嘉年华KTV、金记猪肚鸡、重庆盈鑫鱼庄、角板洲足浴、荷会酒吧KTV、绿草堂西餐、台北婚纱、沁园春酒楼等。

（3）、国际生活港商业发展：
生活港已经成为贵港市中档休闲、娱乐、餐饮的商业圈，城市典型的夜生活城。

目前生活港仍有较多内街商业空置，随着生活港休闲商业的不
断发展，内街商铺也将提高入驻率，从而让生活港的商业业态更加丰富，商业气氛也将更加浓厚，依托于道路交通上的优势奠定更加坚实的中档休闲娱乐商业区。

3、港北新区新世纪——广场商圈
（1）、商业现状描述：
➢广场商圈主要指新世纪广场周边区域商业。

➢新世纪广场做为贵港市往港北新区发展的重要战略步伐之一，目前已初具规模，城市基础设施建设基本到位，商业配套也正逐步完善。

➢新世纪广场区域主要以酒店、百货、数码广场、酒楼、餐饮、夜总会、酒吧、KTV等业态组成，综合立体型商业是该区域商业的主要商业形态，街区型的商业发展相对较差。

➢新世纪广场区域主要以中高端商业为主，贵港国际大酒店、南宁百货、梦之岛百货、夜宴等商业均是贵港市最好的商业。

➢新世纪广场南宁百货与梦之岛百货属于贵港市最好的百货，但是其引入的商业品牌以及管理均不理想，造成真正高档的消费群体往南宁等城市去消费。

➢新世纪广场区域商业由于属新区，交通便利，停车位相对充足，极大的提高区域商业的发展。

（2）、沿线主要商业与品牌：
广场商圈主要商业有：贵港国际大酒店、南宁百货、百迪乐KTV、梦之岛、德克士、夜宴、金记猪肚鸡、北京华联超市、俊美国际大酒店、国会KTV、名典咖啡、善品家宴、金龙湾、漓江春、世纪大酒店、金港豪情商务娱乐会所、联邦国际数码电子广场、正佳电子城、全友家私、楼外
楼娱乐城等商业。

（3）、商业发展概况：
新纪世广场由于城市规划发展得以快速发展成形，现有区域环境以及基础配套相对完善，又因该区域分布有较多市政府、相对行政机关单位、事业单位、写字楼办公企业等，具有最广泛的高端消费能力的客户密集区域，这为该区域的高端商业发展奠定的良好的基础，该区域主要以综合型中高端商业为主要发展，随着宏桂城市广场综合商业的开发运营，势必将带动更多的商业开发，到时广场中高端综合型商业的竞争格局将呈现，老城区的商业很可能会因为自身发展上的制约而被广场区域商业所分化。

广场商圈还将有很大的发展空间。

三、贵港主要购物中心统计汇总分析：
四、贵港主要专业市场分布分析：
贵港主要专业市场主要分布在港北区的的灯饰布艺、建材五金专业市场、电子电脑城：
a)灯饰布艺城——广场明珠灯饰布艺城（主要由广场明珠一、二层底商，龙凤佳苑底商构成），经过几年的发展现已逐渐
成规模；
b)建材专业市场——贵港市建材专业市场、德宝建材城
c)电子类：正佳电子城（约3000平方米）、联邦国际电脑城：目前由贵港电脑电器集中卖场主要由以上相距不远
五、贵港主要在售、待售商业项目体量及价格分析：
从市场放量来看，未来大型综商业项目预计约14万平方米，销售价格从单价2万—4.8万平方米区间；
贵港在售综合体商业主要有御江名城，桂宏城市广场、中央广场三楼铺面，据调查情况来看，前2个综合体商业项目基本处于滞销状态，而相对而言中央广场项目采取先招商后出售带租约销售模式，同时由于其一层、二层已开业，为起带来充足人气，3楼整体销售均价达到1万远左右。

而未来我们要重点关注项目为与本案紧临的唐人街项目，该项目售楼中心于10月18日亮相，根据现阶段市场反馈来看，市场反响较大；另一个需要重点关注项目为建设路与解放路交汇处的万豪国际城项目，该项目现阶段接待中心尚未开放，但显然该项目与本案商业格局和业态定位将极其相似，未来将构成直接竞争态势。

六、贵港各商业街区租金水平情况调研：
➢凤凰一街商业租金在100-300元/平方米/月，凤凰二街商业租金基本在70-150元/平米/月，整体平均租金在130元/平米/月;
➢江北大道商业核区路段如中山路与华隆银座之间的商铺租金基本在70-150元/平米/月，其它路段的租金相对较低，基本在30-70元/平米/月;
➢港宝街商业租金在50-150元/平米/月之间，平均租金在100元/平米/月;
➢生活港商业租金在50-100元/平米/月之间，平均租金在80元/平米/月，
➢广场区域商业租金在50-200元/平米/月之间，平均租金在100元/平米/月，
➢德宝商圈商业租金在20—100元/平米/月之间，平均租金在50元/平米/月
➢港南底商租金水平较低,现阶段基本在20-40元/平方米之间;
七、贵港商业调研小结
贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由传统的城镇街铺、农贸市场等商业形态向现代商业步行街区、现代购物中心及专业化市场细分的方向发展。

但纵观整个城市商业分布分散、商业形态较为传统单一、商业档次偏低、消费水平很难得到有效提升，市场缺乏现代综合商业中心——能真正意义上集购物、休闲、娱乐为一体的“一站式”购物综合体！
未来着房地产投资的进一步加大，大型城市综合项目不断面市（唐人街项目、帝王大厦项目、王府井项目、万豪国际城项目、御江名城项目、桂宏城市广场等），传统商业街将焕发新的活力，贵港市整体商业发展降步入新的发展水平，同时商业项目的竞争也将愈演愈烈。

附：近期贵港主要项目销售动态
一、贵港房地产市场售主要项目价格及销售动态统计
目前贵港房地产市场在售项目中，主要价格区间段为：3000—4000元，销售面积结构上看，成交套型面积的峰值集中在面积区间90平方米和120平方米、120平方米和144平方米之间的户型，分别占总量35%、38%。