2020年国考申论热点话题：城市更新

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2020年2月，广东省政府工作报告中指出，加快更新改造步伐，

完善城市更新政策，体现城市岭南文化特色，推动同德围、金沙洲、

罗冲围、国际金融城、大坦沙岛、广钢新城、广纸片区、渔珠旧城、

海珠生态城等成片连片改造项目，支持历史街区活化利用，为城市发

展腾出空间。

深度解析

[意义分析]

推行“城市更新”，使城市发展思路和模式与过去相比有了飞跃

性的变化，对于城市未来发展意义重大。

一方面，推动城市发展转型，实现可持续发展。通过对用地效益

低下的城市区域和产业空间有计划地实行整合改造、挖掘潜力，能够

促动老城区活力重振与新城区结构优化，促动全市产业布局优化和产

业结构调整，促动社会结构优化调整。

另一方面，提升城市功能，改善居住环境。因为城市发展速度较快，很多配套的城市基础建设没有跟上，从而导致一些地方的群众生

活受到一定影响。通过城市更新改造，进一步完善市政配套设施建设，能够实现城市功能的提升与转变，改善人居环境、提升生活质量。

[城市更新的三种模式]

第一，市场驱动的城市更新。

这种模式以新古典经济学原理为指导，涉及地块的潜在价值和地

块上既有建筑物的价值。该理论认为，当建筑物价值越来越贬值，而

地块价值不变甚至上升，以至于既有的建筑物价值低于潜在的地块价

值时，这个地块就要更新了，因为这个建筑物的“经济寿命”已经终结。

于是，这块地块会被推入市场，其在用途上的更高价值有待被进

一步挖掘。这就是市场驱动的城市更新。它是基于建筑物经济寿命的

城市更新。其目的很清楚，就是经济利益导向。当然，地块存有机会

成本，只有拆掉地块上的建筑物，它才能实现更高的价值。

第二，政府主导下的城市更新。

众所周知，促动经济效率和维护社会公正是政府的两个重要使命。一方面，城市更新能够使土地和空间资源得到更为经济、有效的再配置，如黄浦江两岸用地从工业仓库用途变为生产性服务业用途;另一方面，我们拆了很多棚户区，则能使越来越多的老百姓得到更好的居住

条件。

市场也会失灵。比如，无论是工业用地还是棚户区，城市更新会

遭遇非理性的价格预期，当市场机制解决不了这个问题时，就不得不

通过法律途径予以推动，否则就会防碍城市发展。

第三，市场和政府合作模式。

城市的衰退地区常常会处于一个恶性循环之中。这就需要政府的

干预。很多更新地块将用作公共绿地和公共服务设施。通常来说，市

场是不会参与到这个类更新中的，只能靠政府实行干预。所以，很多

城市更新项目，尤其是规模比较大的，都有赖于政府和市场的合作。

[参考措施]

为提升广州城市建设水平，从城市扩张转变为城市更新改造，大

力推动以“三旧”改造为战略抓手的城市更新工作，广州在新一轮机

构改革中组建了城市更新局。

一方面，完善拆迁补偿机制。在城市更新提速的同时，需要注意

拆迁补偿机制的问题，拆迁补偿应该市场化、法律化、规范化，而且

要注意片区改造的文化传承和经济发展两者的关系，片区的改造需要经过科学分析和规划。

另一方面，改变以往传统做法。广州的“三旧”改造进入新的阶段，未来通过城市更新来释放城市发展空间，首先要强化城市配套，其次注意各方利益平衡，要建立合理的利益平衡机制，最后要把握适度的开发强度。