9、指示交付通知书

合同类型：销售合同

一、指示交付通知书

公司：

根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及我公司与于年月日签订的销售合同，我公司我公司开发建设的项目

栋单元号房房屋所有权依法转移给

公司。

请贵公司在收到该指示交付通知书后，在合理期限内向

公司履行交付义务。

请贵司自收到该通知书5日内发回回执，特此通知！

公司（盖章）：

法定代表人（签字）：

年月日

二、相关法律规定

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国海商法》

3.最高人民法院关于印发《第二次全国涉外商事海事审判工作会议纪要》的通知

4.《中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引》

三、指示交付通知书风险点提示

【适用范围】

关于指示交付的适用情形，通常第三方占有标的物情形，履行交付义务适用指示交付，如标的并未被第三人占有，则不适用指示交付，关于尚处于建设中的房屋，并未被第三人占有，是否适用指示交付存有争议。在买卖合同中，出卖人最主要的合同义务就是向买受人交付标的物。在连环买卖合同或多重买卖中，尤其是在途或到港货物，买卖的标的物尚在途中或存放于第三方仓库，属于第三人占有的情形。为交易便捷，买卖双方多不直接交付货物，而采用指示第三方向买受人交付的方式。

【完成条件】

因指示交付作为一种观念上的交付，仅发生让与返还请求权和间接占有的转移，缺少直接占有的变动，导致物权的变动缺乏公示性。从保护交易安全和善意第三人利益出发，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第八十八条“出质人以间接占有的财产出质的，质押合同自书面通知送达占有人时视为移交”规定之精神，应当将通知直接占有人作为认定指示交付完成的条件。

【所有权和风险转移】

通过指示交付的方式进行交付，所有权是从物权凭证交付买受人的时候转移，风险是从物权凭证交付买受人并将这一事实通知标的物实际占有人转移。

四、裁判案例和要旨

1.(2015)永中法民三终字第125号：法院认为，被告提出本案所涉买卖房屋属指示交付的问题：根据《中华人民共和国物权法》第二十六条“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”的规定，指示交付适用于动产交付，而本案所涉的系不动产；指示交付系动产在转让前已被第三人依法占有，而本案所涉房屋系预售商品房，在签订合同时尚处于建设中，并未被第三人占有，故被告提出双方约定房屋为指示交付，于法无据。

2.(2017)川1502执异22号：刘建君与银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订《商品房买卖合同》购买了银龙广场商城购物中心负一层A75号商品房，2015年1月16日，银龙广场商城购物中心竣工验收，肖本秀、刘建君与银龙公司按约定对房屋进行指示交付，但至今未办理房屋产权过户登记。现由于银龙公司原因，房屋被法院查封，遂原告向法院申请执行异议。法院认为双方通过指示交付完成对该房的交付，并且非由于原告的原因未办理产权过户登记，法院判决终止执行该房屋。

以上两个案件，法院对于在建房屋能否适用指示交付持不同态度，值得关注。