别墅营销推广方案
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项目整体质素评价为中等。
竞争分析
竞争分析
名仕豪园 地址：开发区一中东区西侧 建筑面积：１６万平米 建筑类型：独立别墅\联排别墅 宣传广告语：一生一栋 销售均价：３６８０元／平米（独立），３２００元／平米（
联排） 销售状况：一期剩余４套，二期销售完毕，三期剩余１０套
，四期刚开盘，剩余１２套。 整体质素综合评价：纯别墅区，景观营造较好、整体风格优
项目推广宣传时间已经2年，但力度一直较弱，且宣传上 形象模糊，卖点不突出、清晰；现阜阳市区居民约有90％以 上不知道凤凰御景园，阜阳周边县城居民基本上都不知道凤 凰御景园；凤凰御景园知名度较差，已知道凤凰御景园客 户，对凤凰御景园印象不深刻，较模糊。
现况分析
项目营销现况 项目一年多来，仅销售4－5套别墅（定金预定），销售
墅类型；别墅类型选择面较宽，但同样也造成了整体别墅区 风格不统一，较杂乱的状况。
现建成别墅施工较粗糙，许多细节处理不佳，如外立面 颜色、大门颜色整体上搭配不太协调，项目的整体档次不能 得到较高体现。
项目东侧有南北走向高压走廊通过，南侧是食品工厂， 且项目占地面积不大，规模较小，整体外围环境抗性较大。
状况较差。 项目经历了代理公司代理销售 自己销售的过程；原代
理公司在营销推广上力度较差，且对阜阳了解不足，项目卖 点定位不准确，形象包装不力；现自己销售仅为简单的售楼 部自然接待，主动销售及各类营销动作均未有效实施。
这些都是项目销售状况较差的直接原因。
现况分析
项目整体质素评估 项目集合了德国、法国、英国、加拿大、中国等各国别
别墅营销推广方案
2020年4月26日星期日
前言
如何通过宣传推广，在较短时间内，让更多 的目标消费者关注、知晓、了解凤凰御景园，并 对凤凰御景园有一个良好的项目印象，购买别墅 首选凤凰御景园，最终促进凤凰御景园的快速销 售；是我们本案所要分析和解决的事情。
目录
一、现况分析 二、竞争分析 三、SWOT分析 四、目标消费者分析及描述 五、项目定位 六、项目卖点分析及界定 七、整合营销推广方案
长线），景观、外立面尚可，中等偏上质素。
竞争分析
由以上竞争项目状况得知： １、阜阳现与凤凰御景园竞争项目有８个，存量正在销售别
墅约５０－６０套，增量半年内开盘销售别墅约４０－５０ 套。 ２、目前对凤凰御景园构成竞争项目是名仕豪园、西苑名门 、天筑逸景，随后上海大花园、如意豪庭别墅开盘也将对 我方项目构成较大竞争。 ３、综合评价，阜阳市场别墅业态竞争尚不是特别激烈，近 年内竞争强度不会有特别的增强。
竞争分析
西苑世纪名门 地址：清河西路６６号 建筑面积：总共４０万平米 建筑类型：联排\多层 宣传广告语：买别墅 送轿车 销售均价：联排别墅３８００元／平米 销售状况：一期销售完毕，二期销售过半。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好（大学区），
景观、外立面尚可，中等偏上质素。
竞争分析
电力明园 地址：人民西路延长线三优中学对面 建筑面积：总共２０万平米 建筑类型：联排\多层 宣传广告语：阜阳电力 实力矩献 销售均价：联排别墅４７００—５３００元／平米 销售状况：已销售完毕。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好（人民西路延
等质素。
竞争分析
上海大花园 地址：开发区管委会东500米 建筑面积：18．7万平米 建筑类型：联排别墅\多层 宣传广告语：“２８８亩大型园林水景社区” 销售均价：２８８０元／平米（联排） 销售状况：尚未销售，本月２５日计划内部认购。 整体质素综合评价：景观、小区设施、整体风格尚好，中等 质素。
竞争分析
竞争分析
万霖花园 地址：颍州路与三环路西南交叉口 建筑面积：总共１７．７万平米 建筑类型：联排\多层\小高层 宣传广告语：阳光、绿色、健康 销售均价：联排别墅原３６００元／平米，现约５９００元／
平米。 销售状况：因数量较少，基本销售完毕。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好，景观、外立
面尚可，中等偏上质素。
美观大方，中等偏上质素。
竞争分析
聚隆美墅 地址：开发区经二路 建筑面积：10万平米 建筑类型：独立别墅\联排别墅\多层 宣传广告语：精英之墅 销售均价：3100元／平米（独立），2400元／平米（联排） 销售状况：别墅已销售完毕，现销售临路多层住宅。 整体质素综合评价：外立面、景观、整体风格均一般，中等 偏下质素。
SWOT分析
SWOT分析
S（优势） 1、项目为封闭式纯别墅区。 2、项目别墅主要为法、德、英等国造型及风格，较易提升
项目档次，并供客户挑选空间较大。 3、项Βιβλιοθήκη Baidu别墅赠送的院落、露台较大，项目性价比较高。
SWOT分析
W（劣势） 1、项目一期建筑较粗糙，细节处理不佳，影响项目品质展
现。 2、项目景观及绿化尚未营造，无现场实景拉动力。 3、项目东侧高压走廊，南侧食品工厂外部环境对项目的影
天筑逸景 地址：颍州路与三环路东南交叉口 建筑面积：总共１８万平米 建筑类型：联排\复式\多层 宣传广告语：水岸休闲居所 健康度假生活 销售均价：联排别墅约５０００元／平米， 销售状况：联排别墅一期开１８套，因价位较高，尚未销售
完毕。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好，景观、外立
面尚可，中等偏上质素。
现况分析
现况分析
项目建造现况 御景园一期18栋别墅主体已完工；二期28栋别墅建造尚未
开始；项目景观营造、水系营造及绿化营造尚未开始；项目 现整体形象为半完工工地，形象较差。
现况分析
项目推广宣传现况 项目从2005年开始建设，至今宣传推广开展有：项目贺
卡针对界定客户邮递（2000张），清河路颍州路西南交叉口 200平米户外广告牌宣传，颍州晚报报纸广告宣传，房展会 项目展示及宣传单页散发，售楼部正常接待宣传，项目工地 墙体广告宣传等。
竞争分析
如意豪庭 地址：开发区经三路与商业街交叉口 建筑面积：总共22万平米 建筑类型：独立别墅\联排\复式\多层 宣传广告语：“风惠水灵 如意人生”“领尚名宅 纯美生活
” 销售均价：独立别墅3880元／平米， 销售状况：一期别墅已销售完毕，二期尚未销售（20套联排
别墅），预计在2008年年初开盘。 整体质素综合评价：综合性住宅区，景观、外立面尚可，中
竞争分析
竞争分析
名仕豪园 地址：开发区一中东区西侧 建筑面积：１６万平米 建筑类型：独立别墅\联排别墅 宣传广告语：一生一栋 销售均价：３６８０元／平米（独立），３２００元／平米（
联排） 销售状况：一期剩余４套，二期销售完毕，三期剩余１０套
，四期刚开盘，剩余１２套。 整体质素综合评价：纯别墅区，景观营造较好、整体风格优
项目推广宣传时间已经2年，但力度一直较弱，且宣传上 形象模糊，卖点不突出、清晰；现阜阳市区居民约有90％以 上不知道凤凰御景园，阜阳周边县城居民基本上都不知道凤 凰御景园；凤凰御景园知名度较差，已知道凤凰御景园客 户，对凤凰御景园印象不深刻，较模糊。
现况分析
项目营销现况 项目一年多来，仅销售4－5套别墅（定金预定），销售
墅类型；别墅类型选择面较宽，但同样也造成了整体别墅区 风格不统一，较杂乱的状况。
现建成别墅施工较粗糙，许多细节处理不佳，如外立面 颜色、大门颜色整体上搭配不太协调，项目的整体档次不能 得到较高体现。
项目东侧有南北走向高压走廊通过，南侧是食品工厂， 且项目占地面积不大，规模较小，整体外围环境抗性较大。
状况较差。 项目经历了代理公司代理销售 自己销售的过程；原代
理公司在营销推广上力度较差，且对阜阳了解不足，项目卖 点定位不准确，形象包装不力；现自己销售仅为简单的售楼 部自然接待，主动销售及各类营销动作均未有效实施。
这些都是项目销售状况较差的直接原因。
现况分析
项目整体质素评估 项目集合了德国、法国、英国、加拿大、中国等各国别
别墅营销推广方案
2020年4月26日星期日
前言
如何通过宣传推广，在较短时间内，让更多 的目标消费者关注、知晓、了解凤凰御景园，并 对凤凰御景园有一个良好的项目印象，购买别墅 首选凤凰御景园，最终促进凤凰御景园的快速销 售；是我们本案所要分析和解决的事情。
目录
一、现况分析 二、竞争分析 三、SWOT分析 四、目标消费者分析及描述 五、项目定位 六、项目卖点分析及界定 七、整合营销推广方案
长线），景观、外立面尚可，中等偏上质素。
竞争分析
由以上竞争项目状况得知： １、阜阳现与凤凰御景园竞争项目有８个，存量正在销售别
墅约５０－６０套，增量半年内开盘销售别墅约４０－５０ 套。 ２、目前对凤凰御景园构成竞争项目是名仕豪园、西苑名门 、天筑逸景，随后上海大花园、如意豪庭别墅开盘也将对 我方项目构成较大竞争。 ３、综合评价，阜阳市场别墅业态竞争尚不是特别激烈，近 年内竞争强度不会有特别的增强。
竞争分析
西苑世纪名门 地址：清河西路６６号 建筑面积：总共４０万平米 建筑类型：联排\多层 宣传广告语：买别墅 送轿车 销售均价：联排别墅３８００元／平米 销售状况：一期销售完毕，二期销售过半。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好（大学区），
景观、外立面尚可，中等偏上质素。
竞争分析
电力明园 地址：人民西路延长线三优中学对面 建筑面积：总共２０万平米 建筑类型：联排\多层 宣传广告语：阜阳电力 实力矩献 销售均价：联排别墅４７００—５３００元／平米 销售状况：已销售完毕。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好（人民西路延
等质素。
竞争分析
上海大花园 地址：开发区管委会东500米 建筑面积：18．7万平米 建筑类型：联排别墅\多层 宣传广告语：“２８８亩大型园林水景社区” 销售均价：２８８０元／平米（联排） 销售状况：尚未销售，本月２５日计划内部认购。 整体质素综合评价：景观、小区设施、整体风格尚好，中等 质素。
竞争分析
竞争分析
万霖花园 地址：颍州路与三环路西南交叉口 建筑面积：总共１７．７万平米 建筑类型：联排\多层\小高层 宣传广告语：阳光、绿色、健康 销售均价：联排别墅原３６００元／平米，现约５９００元／
平米。 销售状况：因数量较少，基本销售完毕。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好，景观、外立
面尚可，中等偏上质素。
美观大方，中等偏上质素。
竞争分析
聚隆美墅 地址：开发区经二路 建筑面积：10万平米 建筑类型：独立别墅\联排别墅\多层 宣传广告语：精英之墅 销售均价：3100元／平米（独立），2400元／平米（联排） 销售状况：别墅已销售完毕，现销售临路多层住宅。 整体质素综合评价：外立面、景观、整体风格均一般，中等 偏下质素。
SWOT分析
SWOT分析
S（优势） 1、项目为封闭式纯别墅区。 2、项目别墅主要为法、德、英等国造型及风格，较易提升
项目档次，并供客户挑选空间较大。 3、项Βιβλιοθήκη Baidu别墅赠送的院落、露台较大，项目性价比较高。
SWOT分析
W（劣势） 1、项目一期建筑较粗糙，细节处理不佳，影响项目品质展
现。 2、项目景观及绿化尚未营造，无现场实景拉动力。 3、项目东侧高压走廊，南侧食品工厂外部环境对项目的影
天筑逸景 地址：颍州路与三环路东南交叉口 建筑面积：总共１８万平米 建筑类型：联排\复式\多层 宣传广告语：水岸休闲居所 健康度假生活 销售均价：联排别墅约５０００元／平米， 销售状况：联排别墅一期开１８套，因价位较高，尚未销售
完毕。 整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好，景观、外立
面尚可，中等偏上质素。
现况分析
现况分析
项目建造现况 御景园一期18栋别墅主体已完工；二期28栋别墅建造尚未
开始；项目景观营造、水系营造及绿化营造尚未开始；项目 现整体形象为半完工工地，形象较差。
现况分析
项目推广宣传现况 项目从2005年开始建设，至今宣传推广开展有：项目贺
卡针对界定客户邮递（2000张），清河路颍州路西南交叉口 200平米户外广告牌宣传，颍州晚报报纸广告宣传，房展会 项目展示及宣传单页散发，售楼部正常接待宣传，项目工地 墙体广告宣传等。
竞争分析
如意豪庭 地址：开发区经三路与商业街交叉口 建筑面积：总共22万平米 建筑类型：独立别墅\联排\复式\多层 宣传广告语：“风惠水灵 如意人生”“领尚名宅 纯美生活
” 销售均价：独立别墅3880元／平米， 销售状况：一期别墅已销售完毕，二期尚未销售（20套联排
别墅），预计在2008年年初开盘。 整体质素综合评价：综合性住宅区，景观、外立面尚可，中