厦门传统社区更新行动规划研究-沙坡尾-左进
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-依据建筑条件 更新。
-修复被损坏的公共设施或 者设备
- 对于表层材料，我们更倾向于修复而不是铲除 - 仅修理或翻新现有的木质的门窗
- 翻新混凝土露台结构 - 将传统的支撑露台的铁艺结构漆为深棕色
-依据建筑条件 更新。
- 使用具有新漆装的钢制结 构和彩色帆形天棚的人行道 遮阳设施。 -统一使用厦门本地黄岩替 换现有人行道和水边墙的石 材。 - 如泊船铁环和木桩一类岸 边的泊船设施，在可能的情 况下，全部加以更换以保持 其功能。
导入
40% 置换原有低端业态，导入小 型新兴产业
更新
30% 带动区域内渔业等特 色产业更新
保有
保留传统生活服务
30% 业，同时辅导、优 化其功能
设计师工作室
渔船帆布包
渔网休闲椅
生活服务业
【空间管理系统】
——社区空间更新导则
【屋顶】瓦片
【墙面】黄石、红砖
【附件】金属、木料、帆形织物膜天棚、披挂式植被
【路面】砖、石、 木
【色谱】暖黄色系/粉灰色系
[范围] 街道空间
户外楼体
室内
清理 修复 改善
重建
- 清理横跨人行道的钢制遮 阳设施
- 清理诸如：延伸式护栏、厕所、洗漱间、厨房等后建部分，以恢复 建筑原貌
- 清理诸如：纸板、树脂玻璃、塑料等临时材料 - 清理所有坏的表面
由政府、社区、社会三方代表联合发起形成沙坡尾 社 区 营 造 动 议 ， 并 设 计 相 关 运 营 机 制 ， 报 送 政 府； 政府相关主管单位研究提案，最终批复并指导实施
导入统筹商业运营的机制，有效细分社区物业，在 导则式的空间成长控制模式下，统筹业态，统筹运 营和统筹经营管理。
制定社区空间更新导则，引导以宅基地为基本单元 的小尺度渐进式更新
- 在建筑物的立面增加表面层，包裹以前的房屋，并且在滨水区考虑 多样化的增加形式，以匹配现有的和净化的几何形状，产生吸引力。 - 将现有的波纹形钢制屋顶替换为具有如瓦片一样防风、防雨、抗热 性更好的结构的屋顶 - 用优化过的遮阳设施（木、钢混合构造）替换现有的钢制可变遮阳 设施 - 不替换木质门窗。新的木质部件将会被漆以蓝色、绿色、红色或者
l 社区公共服务公益机构
l ……
沙坡尾 社区营造
中心
组织、授权居民及 相关专业团队实施
社区专项议题 公共决策机制
专项社区行动规划/计划
报送市、 区政府相 关主管单
位备案、 确认，并 由政府相 关部门或 实体实施
报送市、 区政府相 关主管单 位备案并 得以授权
由“中 心”予以
实施
【文创产业与社区的融合】
【沙坡尾社区营造中心】
沙坡尾社区营造机构的成员组成
40%
社区 代表
25%
政府 代表
35%
社会 代表
}l 居民代表
l 商户代表 l …
l 街道办
l 市政公司
l 渔监部门
l ……
l 规划策划专业团队
l 建筑设计专业团队
专业资源 整合者
l 创意园区管理团队
l 招商、商业运营团队
l 文化传承与发展团队
l 金融服务专业团队
【制度设计：三大机制】
【社区营造中心】 【产业培育机制】 【空间管理系统】
构建“沙坡尾社区营造中心”作为沙坡尾社区唯一 合法的社区运营主体，与行政主管街道协同配合。
组建运营公司，确立4-3-3机制，谋划运营规则和 培育细则
设计“以奖代补”、“基金反哺”等更新规则，设 定制度气候，构建社区营造支撑体系
电力大厦 （ 350米，设计意向）
世贸天玺 （300米，正在建设）
世茂天玺：高度300m
（沙坡尾外围在建）
沙坡尾
电力大厦，高度350m
（沙坡尾外围待建）
鼓浪屿
蜂巢山
鼓山
【山·海·城】 五老山 城市视廊
【沙坡尾地区原有规划】
沙坡尾片区改造开发策划——鲁能方案一 沙坡尾片区改造开发策划——王府井方案
完成专项社区行动规划；报送相关主管单位备案确 认并实施，或授权予以实施，然后“社区营造中 心”再组织/授权居民及相关专业团队实施。
有序控制区域业态的布局与发展，从而控制业态的 发展方向和规模，进而控制物业的经营成本和利润
设立360度实景档案数据库、在线招商营销平台和 虚拟社区营造网站。
高崎机场
厦门传统社区更新行动规划 ——以沙坡尾为例
筼筜湖
厦门站
中华片区
鼓浪屿 沙坡尾
万石山风景区
厦门大学
城市建设 发展趋势
资源从行政配置走向市场配置 城市从增量建设走向存量经营
沙坡尾实景拍摄
沙坡尾·厦门最早的避风坞
1646
1700
1753
u 南明时期，郑成功此修建演武场教练水兵； u 清初英国人在此设立中国第一个修船厂； u 清政府和海军在此迎接美国东方舰队来访……
沙坡尾片区改造开发策划——鲁能方案二
厦门沙坡尾艺术港规划设计
厦港片区城市设计
资源从行政配置走向市场配置 城市从增量建设走向存量经营
创新开展——
沙坡尾实验
沙坡尾实景拍摄
【 研 究 创 新 】
从空间设计走向制度设计 从政府主导走向共同缔造 从大规模重建走向小尺度更新 从快速式突变走向渐进式营造
18%的住房具有2户以上的产权人。
小埠头31号住房，涉及产权共有者达79人 侨房31处，户主居海外10处。
无法联系4处。
【设施环境拥杂落后】
民居违章搭建，危旧杂乱 港池淤积严重，污水横流
街道狭窄曲折，杂乱拥挤 坞堤岁月侵蚀，局部塌陷
【产业类型低端混杂】
【人群结构多元交融】
历史肌理 VS 现状肌理
确立由社区居民代表（40%）、政府实施实体单位 （25%）、专业服务机构与团队（35%）的比例。
置换40%老旧业态，导入文创产业; 更新30%传统 产业，带动渔业等特色产业的三产化更新; 保留 30%传统生活服务产业，维系原汁原味的传统社区 氛围
尊重社区生长的内在机制，构建社区管理信息系统 和备案系统，引导居民自发改造和社区的自然生长
沙坡尾是厦门港的发源地，被老厦门人公认为厦门的
城市原点。
1766
1919
1930
规划控制范围 44.7ha 规划设计范围 19.5ha
3.0ha 避风坞水面
【困境】
沙坡尾实景拍摄
【房屋产权独特复杂】
-依据建筑条件 更新。
-修复被损坏的公共设施或 者设备
- 对于表层材料，我们更倾向于修复而不是铲除 - 仅修理或翻新现有的木质的门窗
- 翻新混凝土露台结构 - 将传统的支撑露台的铁艺结构漆为深棕色
-依据建筑条件 更新。
- 使用具有新漆装的钢制结 构和彩色帆形天棚的人行道 遮阳设施。 -统一使用厦门本地黄岩替 换现有人行道和水边墙的石 材。 - 如泊船铁环和木桩一类岸 边的泊船设施，在可能的情 况下，全部加以更换以保持 其功能。
导入
40% 置换原有低端业态，导入小 型新兴产业
更新
30% 带动区域内渔业等特 色产业更新
保有
保留传统生活服务
30% 业，同时辅导、优 化其功能
设计师工作室
渔船帆布包
渔网休闲椅
生活服务业
【空间管理系统】
——社区空间更新导则
【屋顶】瓦片
【墙面】黄石、红砖
【附件】金属、木料、帆形织物膜天棚、披挂式植被
【路面】砖、石、 木
【色谱】暖黄色系/粉灰色系
[范围] 街道空间
户外楼体
室内
清理 修复 改善
重建
- 清理横跨人行道的钢制遮 阳设施
- 清理诸如：延伸式护栏、厕所、洗漱间、厨房等后建部分，以恢复 建筑原貌
- 清理诸如：纸板、树脂玻璃、塑料等临时材料 - 清理所有坏的表面
由政府、社区、社会三方代表联合发起形成沙坡尾 社 区 营 造 动 议 ， 并 设 计 相 关 运 营 机 制 ， 报 送 政 府； 政府相关主管单位研究提案，最终批复并指导实施
导入统筹商业运营的机制，有效细分社区物业，在 导则式的空间成长控制模式下，统筹业态，统筹运 营和统筹经营管理。
制定社区空间更新导则，引导以宅基地为基本单元 的小尺度渐进式更新
- 在建筑物的立面增加表面层，包裹以前的房屋，并且在滨水区考虑 多样化的增加形式，以匹配现有的和净化的几何形状，产生吸引力。 - 将现有的波纹形钢制屋顶替换为具有如瓦片一样防风、防雨、抗热 性更好的结构的屋顶 - 用优化过的遮阳设施（木、钢混合构造）替换现有的钢制可变遮阳 设施 - 不替换木质门窗。新的木质部件将会被漆以蓝色、绿色、红色或者
l 社区公共服务公益机构
l ……
沙坡尾 社区营造
中心
组织、授权居民及 相关专业团队实施
社区专项议题 公共决策机制
专项社区行动规划/计划
报送市、 区政府相 关主管单
位备案、 确认，并 由政府相 关部门或 实体实施
报送市、 区政府相 关主管单 位备案并 得以授权
由“中 心”予以
实施
【文创产业与社区的融合】
【沙坡尾社区营造中心】
沙坡尾社区营造机构的成员组成
40%
社区 代表
25%
政府 代表
35%
社会 代表
}l 居民代表
l 商户代表 l …
l 街道办
l 市政公司
l 渔监部门
l ……
l 规划策划专业团队
l 建筑设计专业团队
专业资源 整合者
l 创意园区管理团队
l 招商、商业运营团队
l 文化传承与发展团队
l 金融服务专业团队
【制度设计：三大机制】
【社区营造中心】 【产业培育机制】 【空间管理系统】
构建“沙坡尾社区营造中心”作为沙坡尾社区唯一 合法的社区运营主体，与行政主管街道协同配合。
组建运营公司，确立4-3-3机制，谋划运营规则和 培育细则
设计“以奖代补”、“基金反哺”等更新规则，设 定制度气候，构建社区营造支撑体系
电力大厦 （ 350米，设计意向）
世贸天玺 （300米，正在建设）
世茂天玺：高度300m
（沙坡尾外围在建）
沙坡尾
电力大厦，高度350m
（沙坡尾外围待建）
鼓浪屿
蜂巢山
鼓山
【山·海·城】 五老山 城市视廊
【沙坡尾地区原有规划】
沙坡尾片区改造开发策划——鲁能方案一 沙坡尾片区改造开发策划——王府井方案
完成专项社区行动规划；报送相关主管单位备案确 认并实施，或授权予以实施，然后“社区营造中 心”再组织/授权居民及相关专业团队实施。
有序控制区域业态的布局与发展，从而控制业态的 发展方向和规模，进而控制物业的经营成本和利润
设立360度实景档案数据库、在线招商营销平台和 虚拟社区营造网站。
高崎机场
厦门传统社区更新行动规划 ——以沙坡尾为例
筼筜湖
厦门站
中华片区
鼓浪屿 沙坡尾
万石山风景区
厦门大学
城市建设 发展趋势
资源从行政配置走向市场配置 城市从增量建设走向存量经营
沙坡尾实景拍摄
沙坡尾·厦门最早的避风坞
1646
1700
1753
u 南明时期，郑成功此修建演武场教练水兵； u 清初英国人在此设立中国第一个修船厂； u 清政府和海军在此迎接美国东方舰队来访……
沙坡尾片区改造开发策划——鲁能方案二
厦门沙坡尾艺术港规划设计
厦港片区城市设计
资源从行政配置走向市场配置 城市从增量建设走向存量经营
创新开展——
沙坡尾实验
沙坡尾实景拍摄
【 研 究 创 新 】
从空间设计走向制度设计 从政府主导走向共同缔造 从大规模重建走向小尺度更新 从快速式突变走向渐进式营造
18%的住房具有2户以上的产权人。
小埠头31号住房，涉及产权共有者达79人 侨房31处，户主居海外10处。
无法联系4处。
【设施环境拥杂落后】
民居违章搭建，危旧杂乱 港池淤积严重，污水横流
街道狭窄曲折，杂乱拥挤 坞堤岁月侵蚀，局部塌陷
【产业类型低端混杂】
【人群结构多元交融】
历史肌理 VS 现状肌理
确立由社区居民代表（40%）、政府实施实体单位 （25%）、专业服务机构与团队（35%）的比例。
置换40%老旧业态，导入文创产业; 更新30%传统 产业，带动渔业等特色产业的三产化更新; 保留 30%传统生活服务产业，维系原汁原味的传统社区 氛围
尊重社区生长的内在机制，构建社区管理信息系统 和备案系统，引导居民自发改造和社区的自然生长
沙坡尾是厦门港的发源地，被老厦门人公认为厦门的
城市原点。
1766
1919
1930
规划控制范围 44.7ha 规划设计范围 19.5ha
3.0ha 避风坞水面
【困境】
沙坡尾实景拍摄
【房屋产权独特复杂】