我国商品房价格影响因素的实证分析

【 中图分类号】Ｆ９ ．５ 【 ２ ３３ 文献标识码 】Ａ 【 文章编号】１０ ４ ４ （０ ０ １ ０９ ０ ０９— １８ ２ １ ）０ — ０ ６— ２
一
、
商品 房价 格 影 响 因素 的 研 究背 景
价格与房价呈正 相关关 系，实 际利率 与房价呈 负相关 关 系 ；宋志勇和熊路英 （ ０９ 研究 了利率对房地产价格 ２０ ） 的 影 响 ，认 为 １９ 至 ２ ０ 年 利 率 与 房 地产 价 格呈 负 相 ９６年 ０３ 关关系 ，２０ ０３年至 ２ ０ 年第三 季度利率上调对房地产价 ０８
价格 与 以下 因 素有 着 很 密 切 的关 系 。
１ 、货币因素。根据资 产的流动性 ，通常把货 币供应 量分为 Ｍ。 、Ｍ 、Ｍ 等层 次 。由于房 地产属 于 耐用 消费
红菊 （０７ ２０ ）研 究认为商业银 行 的个人住 房贷款余 额与 房地产价格高度正相关 ；贺建清 （０ ９ ［ 研究认为流动 ２ ０ ）ｓ ｊ
格驱动因素足 多元 的，如 人 口、居 民可支 配收入 、城 市 化 、土 地价 格 、税 收 、利 率 、 汇率 、城 镇 投 资 、Ｇ Ｐ Ｄ 、投
机 、心理 预 期 等 因素 ，而且 各 种 因素 对 房 地产 价 格 的影 响 机理 也 是复 杂 的 。Ｃ ｓ ａｅ和 Ｓ ｉｅ １９ ） 以 美 国 四大 城 ｈＵ ｒ（９ ０
动性相对较强 、数量相对较 大的 Ｍ． 。因此 ，提出房价应
该与 Ｍ１ 呈正相关关系的假设 。
收 稿 日期 ：２ １ ０ —１ ０ ０— １ １
基金项 目：住房与城乡建设部软科学研究项 目 “ 流动性过剩 条件下 我国房地产价格 泡沫风险 的积聚 、扩散与化解 ”
（ 目编号 ： ０８—１ 项 ２wenku.baidu.com ／ ５—１ 、 “ 国房地产金融创新及其风险防范” （ 目编号 ：２０ ） 我 项 ０９一／ ／ ５—１ ）阶段研 ３ 究成 果 之 一
而与居 民收 入 之 间 的关 系不 明确 ，说 明房 地产 价 格 已经 脱 离我 国 经 济发 展 的 基 本 面 ，需要 采 取
引导房 地 产 消 费与 投 资 、扩 大信 贷等 政 策措 施 推 进 房地 产 市场 的 良性 发展 。
【 键 关
词】房地产价格；Ｍ ；居 民收入 ；城镇投资 ； ． 银行信贷
格 影 响 不 明 显 的 结 论 。 位 志 宇 ， 杨 忠 直 和 王 爱 民 （ ０７ 从 房地 产 市 场 羊 群 行 为 的 角 度 研 究 了 房 地 产 价 ２ｏ ）
关 于房 地 产 问题 的 研 究 文 献 颇 丰 ，主 要 集 中 于 ２ Ｏ世 纪 ９ 代至 今这 段 时 间 ，研究 的 焦 点 是 房 地 产 价 格 的 驱 Ｏ年 动因 素及 泡 沫 （ｈ ｅｌＥｔ ｅＢ ｂｌ） 问 题 。 房 地 产 价 ｔｅＲ ａ ｓ ｔ ａｂ ａ ｅ
收入 、城镇投 资及 银 行 贷 款规 模 对 我 国房 地产 价格 的
影响。
二 、商 品房 价 格影 响 因素 的 理 论分 析
房地产作为一种特殊的商品 ，同时具有消费和投资两 种功能。房地产价格的影响因素是复杂的 ，受多种因素 的 共同的影 响，结合 国内外的有关研究和历史经验 ，房地产
群行为不存在时盼 隋形 ，从 而证 明了房地产价格泡沫的存
在 。 笔者 拟 在 以上 研究 基 础上 ，进 一 步研 究 流 动 性 、居 民
（９４ ［ 以美国三个城镇 １８ 年至 １８ １９ ）２ ｊ ９１ ９８年的月度数据为 样本 ，分析认为人 口、就业等宏观经 济变量对住房价格预 测具 有 良好 的预测能力 ；Ｗｉｓ ｎ Ｈ ｏ Ｒ ｂｒ ． ｎｔ ．Ｋ ｂ， ｏｅｔ Ｓ ｏ ｏ Ｍ ｒ ｎ 和 Ａ ｄｅ ａｌ ２ ０ ）３ ａ／ ｏ ａ ｎ ｒ Ｐｖ ｖ（０ ５ ［研究认为商业银行 的过 ｙ ｏ Ｊ 分乐观和对购房者持有的嵌套在抵押贷款中的看跌期权的
我 国 商 品房 价 格 影 响 因素 的 实 证 分 析
谢孟 军 吴树 畅
（ 山东工商学院 国际商学院，山东 烟台 ２４０ ） ６０５
【 摘 要】在定性分析 商品房价格影响 因素基础上提 出相应假 设，并利用中国 １９ — ０８ ９９ ２０ 年房地产相 关数
据进行 实证检验，结果表 明，中国房地产价格与 Ｍ１和城镇投资正相 关，与银行信贷呈 负相 关，
低 估 是导 致 泰 国 、马来 西 亚 、印度 尼西 亚 房 地 产市 场 崩 贵 的 主要 原 因 。而 Ｂ ｒａｄＭ．Ｒ ｅ ｎｒ（９ ９ 则 以 巴 黎 ｅｔ ｎ ｒ ｏｈ ｅ １９ ） １８ ９ ４至 １９ ９ ３年房 地 产 价 格 变 化 特 征 为例 ，分析 了 房 地 产 价格 泡 沫在 城 区 间扩 散 的 空 间机 理 。 国 内学者 廖 湘 岳 和戴
格与宏观经济基本面的关系 ，并 用上海房地产市场数据进 行实证分析认为 ，羊群行为存在时 ，宏观经济基本面与房 地产价格的关系发生扭 曲，同时 ，房地产价格弹性大于羊
市 １７ ９６至 １８ ９ ６年的季度数据为样本 ，分析认为房价与成
年 人 口比例 、人 均 收 入 呈 正 相 关 关 系 ；Ｃａｐ和 Ｇａｃｔ ｌ ｐ ｉ ｏｏ ｃ ｔ
第２ ６卷 第 １３期 ２
２１ ０ ０年 ２月
湖南 财经 高等 专 科 学校 学报
Ｊ ｕｎ ｌｆＨ ｎ ｎＦｎ ｎｉｌ ｎ ｃｎ ｍｃＣ ｌｇ ｏｒａ ｏ ｕａ ｉ ｃ ｄＥ ｏｏ ｉ ｏｅｅ ａ ａａ ｌ
ｌ ２ ．２ ２ ６ Ｎｏ １ ３ ． Ｆｅ ． ０１ ｂ２ ０
性过剩会对房地产价格泡沫产生影响 ，是房地产泡沫的前 提条件 与 根源 。周 建 军 （０ ９ 利 用 我 国 ２０ ２０ ） ００年 至 ２０ ０ ７年的季度数据实证研究认 为居 民可支配收 入、土地
・
品，所需资金数量较多 ，Ｍ 无法满足他的需求量 ，而 Ｍ 。
又缺乏一定的流通性 ，所 以影 响房价的主要 因素应该是 流