宁波市房地产行业报告

宁波市房地产行业报告

一、宁波房地产发展概况

宁波房地产起步较晚，迄今仅经历了一个房地产波动的完整周期(1992—1998年)，房地产从1992年开始起步并迅速发展，1995—1996年达到顶峰，然后逐渐回落，1998年达到底点并开始了新一轮周期。上一轮周期中，房地产价格一度飞涨并远远脱离当时经济发展状况，房地产价格泡沫的破灭也给金融系统带来深重灾难。1998年，全市金融机构不良贷款率为25.42%，在很大程度上与当时房地产不景气相关。1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区，宁波的房地产业开始了又一轮大发展。

（一）房地产投资情况

自1997年到2004年的9年间，宁波GDP保持年均13.4%的真实增长。经济基础促进了房地产业的高速发展。过去5年，社会固定资产投资从2000年的360亿元增加到2004年的1095亿元；房地产投资从2000年的59.71亿元增涨到2004年的234.41亿元。相对宁波经济及投资高速增长态势，近年来宁波房地产可以用“井喷”二字来形容。

图一：

图二：单位：万平方米

（二）房价走势情况

2000年，宁波市商品房价格从当年1月的2498元/平方米，升到年底的

2729元/平方米；2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达

2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%。2002年房地产市场则由于拆迁项目

启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨

越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%；2003年上半

年商品住房均价走势平稳，均价维持在4000元/平方米左右，而下半年高档高

层公寓楼销售量的大幅增加，直接导致商品住房的房价再次攀升，到2003年9

月，房子均价升至4565元/平方米，比年初上涨14.96%，年底时房子均价又升

至4884元/平方米；2004年虽受国家宏观调控措施、央行房贷新政策的实施及

宁波市规范房地产市场相关政策的出台影响，但从全年来看，宁波市房地产市

场继续保持高位运行，商品住宅房均价达到5739.8元/平方米；今年6月份统计显示商品房房价达到了6013.83元/平方米，预计宁波房价将保持平稳上升趋势。

图三：

据统计部门数据，在全国35个大中城市中，宁波市房屋销售价格2000、2001、2002年的的涨幅均居全国第一，2003年的涨幅居全国第二，2004的涨幅居全国第五，今年1-4月份的涨幅退至与南京并列的第六位。

房价涨幅回落的原因，主要是政府采取了各项调控措施。2003年，宁波增加土地供应，中心城区累计新增出让住宅用地120公顷，且全部采取挂牌和封

顶招投标形式（拍卖形式暂停）。同时，宁波还启动了限价商品房建设，每套面积控制在55－95平方米，均价3000元/平方米左右。此外，还减缓旧城改造步伐，将非成套房改造完成年限从2005年推迟到2007年，控制拆迁形成的被动住房需求。

（三）总体评价

宁波房地产市场整体发展水平仍在合理的范围内，在过去两年存在投资行为泡沫。目前市场氛围回归理性，房地产市场不存在明显风险，房价未来趋向平稳，2005年宁波房地产的主题将是“调整”。

二、宁波房地产发展的几个特点

1、商品房价格呈上涨趋势。2000—2002年，宁波房地产价格涨幅连续三年居全国首位，2003年退居全国第二位。2001—2003年平均涨幅为19.6%。至2004年9月，商品房平均价比年初增长26.47%，超过前三年年平均涨幅6.87个百分点，房价存在加速上涨趋势。2005年上半年房价涨幅大幅回荡，预计全年涨幅在6%左右。

2、商品房供销两旺，房地产投资增长与销售增长基本一致。1999年一2003年，全市房地产开发投资和商品房销售额分别增长3.96倍、2.87倍，二者之间表现出相当的一致性。

3、房地产高速发展中，理性与非理性因素并存。此轮房地产的高涨，有宁波经济高速发展、城市化进程加快、港口优势突出、城市吸引力加大等基本面的支撑；同时，也与开发商与投资者的大肆炒作、居民从众行为导致的“非理性”消费不无关系。

三、对宁波房地产需要关注的地方

1、商品房价格涨幅。2000年一2004年9月间，商品房平均价格从2566元上升至5562元，增长1.17倍，2001—2003年平均增幅达19.6%，同期居民消费价格指数和城镇居民人均可支配收入平均上涨率分别为一o.1%、11%。房价涨幅分别高于后二者19.7、8.6个百分点。房地产作为一种特殊的商品，其价格如果上升的幅度太大，甚至超过居民的承受能力，就可能导致泡沫的产生，影响到房地产市场的正常发育。

2、房地产投资占GDP及全社会固定资产投资比重。关于上述比值的正常值，各方看法不一。有专家认为 10%、20%左右为宜。1999年以来，宁波市房地产投资占GDP和全社会固定资产投资比重持续上升，2004年9月分别为10.69%、22.05%。考虑到宁波GDP及固定资产规模大的原因，此比重偏高。而且从增长态势看，房地产投资1999—2003年四年平均增幅为41.04%，远远高于GDP同期增幅(14.44%)，高于全社会固定资产投资同期增幅(27.23%)。房地产投资过快反映了对未来房价存在过高预期，有可能形成未来商品房的供过于求。

3、房价收入比。房价收入比用于判断居民住房消费需求的可持续性。一般认为，房价收入比在3—6倍较为合理。宁波市房价收入比偏高，2003年末为9.13倍，四年平均房价收入比达7.83倍。而且，此比例还有逐年上升的趋势，这也反映了随着商品房价格的逐步提高，居民住房消费需求的可持续性在逐步递减。

4、宁波城区已交付商品房空置率高。2004年宁波的商品房空置率超过20%(官方统计数据)，而宁波近年热点开发板块——鄞州中心区，官方统计数据显示2004年入住率仅为30%，实际考察个别楼盘甚至空置率高达60%以上。