世联惠州嘉浩高榜山地产项目定位策划报告76PPT

改善居住状况，对 产品品质、服务敏 感。主力需求： 4 房（140-160平米 ） ，5房（180250平米）
中高端客 户
（群体数 量中）
公务员、企 事业高级白 领、生意人
1、在惠州生活多年；人脉、关系网络在惠州 ；有经济基础。部分人有经济型车辆，大部分 人依赖公共交通。
2、眼见为实，想象力有限，但心态开放，大 部分人去过发达城市。
四房两厅两卫，178-286平 亮点：气派主卧，南北通透厅，大观景阳台 不足：餐厅阳台较小气，客厅开间略小气。过道较 浪费。
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
竞争楼盘分析小结：
——多种产品组合，TH成为标杆
——以TH或平层作为主打产品
套数 16.67
比
%
40.71 %
30.77 %
6.09 %
5.77%
100％
世联惠州嘉浩高榜山地产项目定位策划报告76PPT
总价(元) 270万
130万 100万
80万 70万
平层
竞争对手主流面积与总价
TOHO及类TH
项目名称
湖畔新城二期 东方威尼斯
润园 鹏基项目
湖畔新城二期 东方威尼斯
润园
面积
3、喜欢新事物，对品牌（服装、电器等）较 注重。
大部分人目前居住 在东平、龙丰上排 、南坛下埔等老城 区；老社区品质低 。
80-140平米
改善居住状况，对 产品品质、社区环 境敏感。主力需求 ： 3房（110-130 平米）； 4房（ 140-160平米）
源自文库
深圳、广州
中高端客 、东莞等泛
户
珠三角客户
；港台客户
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江北片区 惠州行政文化中心， 城市规划最好的区域 大盘集中区域； 代表楼盘：碧水湾、 丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格：4500元/平米以上
东平片区 城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域 代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、
蓝波湾、东方威尼斯； 主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区 目前市场热点片区，小盘集中地带
产品类型多样，TH成为标签，多以TH、平层 作为主打
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湖畔新城二期
u二期以180平米以上 平面户型为主，共约 1000多套。
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2期
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一期
高端产品：联排TH 创新产品：多层带电梯
学习改变命运,知
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项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业
概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
“3”:以市区三环路为中心
“5”：5大城市森林公园等重点工程的 实施
“9”：9条出口公路为射线的“一环九 线”绿色长廊
“1”:建设潼湖湿地自然保护区和潼湖 湿地公园
学习改变命运,知 识创造未来
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市场格局：江北、东平、龙丰上排形成三足鼎立，高端市
场竞争狼烟四起 片区竞争聚焦：
老城区 供应量极少
2007，山居年！
龙丰上排片区 传统非热点片区,未来山地
高尚住宅大盘聚集地 代表楼盘：湖畔新城、润园、
鹏基项目、宝安集团项目
识主创流造产未来品：小高层
群星东方威尼斯
多层
小高 层 TH
合计
三房 约140 平米
52套
52套
项目一期产品组合
四房
复式
162平 米
180~ 200 平米
280 平米
约96 约14
套
套
127套
5套
127套 96套 19套
223
TH
300~3 20平
米
合计
110套
184套 18套 18套
18套 312套
世联惠州嘉浩高榜山地 产项目定位策划报告 76PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
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项目分析。
学习改变命运,知 识创造未来
本项目
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项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山 小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
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项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟 度高
本项目
龙丰上排属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
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项目紧临龙丰上排片区区域中心，成 熟度高，生活便利
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产品分析1：润园TH
三房三厅四卫，263-285平 亮点：大后花园、超大露台设计，大主卧 不足：首层前庭面积过小、套间数量少、房间数量少，第三层可实用性不高
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（群体数 、韩国等外
学量习小改）变命运,知 籍客户；其
识创造未来
投资/长住/短暂居
1、或有亲人在惠州，或工作、生意在惠州； 主要集中在陈江仲
在惠州有一定人脉、关系网络；经济实力雄厚 凯高新区宿舍及麦
。每年都有一定时间生活在惠州居住。
地商圈老商品房。
住，对产品品质、 社区环境、服务敏 感。主力需求：
2、视野十分开阔，心态开放，善于把控商机 物业管理不到位，
丽日百合家园 帝景湾三期
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荷兰水乡三期
合生国际新城 东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出 润园
鹏基项目 本项目
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竞争对手基本情况
所在片区 项目名称 湖畔新城
龙丰上排
润园
占地 容积率 总建面
价值点
价格
11万 2.49 30万
东方威尼斯一期
TH、洋房
TH：320平 平层：140-200平
润园一期 鹏基项目
独栋、TH、叠 拼、小高层
独栋：480-550平，约19套 TH：260-415平，约52套 叠拼：260-290平，72套 平房：140-200平，约70套
TH、洋房 TH：200—250平
06年8月 06年8月
07年初
，十分有主见。
社区品质低。
3房（110-130平 米）； 4房（140-
3、喜欢新事物，对品牌尤为注世重联惠。州嘉浩高榜山地1产00项-目25定0平位策米划报告76PP1T60平米）； 5房
总价
TOHO及类TOHO
300
195
300-320
195-210
260-415
169-270
200-250
130-160
平层
180-260
80-120
160-200 140-200
70-90 65-90
60万
10 150 200 250 300 350面积（平米） 0
平层主流面积160-200，主力总价在70-90万以下； TH主流面积在200-350之间，主 力总价在130-270万之间
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园 主流价格：2800元/平米以上
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项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
——主力产品情况：TH主流面积在200-350平之间， 主力总价在130-270万之间；平层主流面积在160-200 平之间，主力总价在70-90；
———产品设计：入户花园、大阳台、露台成为亮点 ，但产品附加值较少，实用性略欠缺。
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我们的客户。
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惠州中高端客户购房目的普遍为改善居住条件，存在投资/短暂 居住的非纯居住需求；需求集中在中大户型；
客户分类 客户组成
特征描述
目前居住状况
置业驱动力
高端客户
（群体数 量大）
私企业主、 私营老板、 企事业中高 层管理人员 、政府领导
1、在惠州生活多年；人脉、关系网络在惠州 ；经济实力雄厚，多数人有一辆以上的不错的 私家车。
山居、湖景是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性 世联惠州嘉浩高榜山地产项目定位策划报告76PPT
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
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山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
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我们面临的市场。
市场竞争格局
均价6000 均价4500
第一阵 代表楼盘：帝景湾、润园、鹏基项目 第一营阵营 、合生国际新城
第二本项阵目营
代表楼盘：东方威尼斯、湖畔 新城、丽日百合、荷兰水乡、 碧水湾
第三阵营
代表楼盘：东湖花园、美 林玉桂山
均价3500
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本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一 阵营影响较大
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竞争的营销策略
行业老大
非行业老大，中大规模市场
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本项目 —垄断价格
领V导S者 —产品有不可重复 湖畔新城性、东方威尼斯
(第二阵营) —过河拆桥
—改变游戏规则 挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
本项目—搭便车，借势 追V润随S者园、—鹏以基小博项大目，杀伤战术
2、心态开放，视野开阔见多视广多次往返大 中城市，部分有国外学习、旅游经验。
3、喜欢新事物，十分注重品牌，虽不一定一 身名牌，但对某种品牌的东西（鱼杆、手表、 车等）特别偏好。
大部分人目前居住 在丰湖、西湖，红 花湖片区，下埔临 江一带，江北、东 平大盘；有自然资 源老社区品质低。
160-250平米
(第一阵营—) 价格战的制造者
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
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竞争对手主力产品
项目名称 湖畔新城二期
类型 TH、小高
主力户型 180平方以上
推售时间 预计07年中
项目属性小结：山居湖景物业概念明显
项目占地： 26500平方米
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项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越 ，景区物业概念强 项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内 规划的唯一一个城市森林公园 项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开 阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观 项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教 育资源丰富 项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区 ，区域成熟度高
“1”:建一个沿江公园或一条沿海百里 防风林带
五大城市森林公园
高榜山森林公园 南山森林公园 叶挺森林公园 淡水亚公顶森林公园
高榜山 本项目 螺山
红花湖 景区
西湖风 景区
铁炉嶂森林公园
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项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一 一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
产品分析2：润园TH
五房二厅五卫，332-336平 亮点：前庭后院、方正实用、大露台、阳台 不足：奢侈点营造不多，地下室仅作停车用，可利用空间不多，产品附加值不多
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产品分析3：东方威尼斯大平层
三房两厅两卫，187-203平 亮点：超大方正入户花园，有可赠送空间， 双套间、主人房圆弧落地凸窗 不足：餐厅阳台较小气，次卧开间略小。
大盘/湖景
一期3700,二 期预计4500
30万 0.78 19.6万 大盘/山景/水景 均价预计6000
鹏基项目 43万 0.67 28万 山景/水景/大盘 均价预计6000
东平 东方威尼斯 16万
2
32万 江景/产品品质 均价4500
基本特征：大盘、景观资源好
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高榜山是项目最大的景观 资源体
城市内唯一的城市森林公园
，区位优势明显
高榜山位于西湖风景区范围内，
海拔229.66米，是红花湖景区 北面最高山
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型
、生态型、观光型景区，建成“ 惠州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景