第8章住房金融法律制度

•
二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息
的能力；
•
三、具有购买住房的合同或协议；
•
四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的30%作
为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的30%作
为购房的首期付款；
•
五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代
偿能力的单位或个人作为保证人。
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பைடு நூலகம்
第8章住房金融法律制度
二、我国住房金融的发展历程
• 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今）
•
2000年，建设部、中国人民银行下发的《住房
置业担保管理试行办法》为住房贷款担保业务发展提
供了政策依据。
•
2002年，国务院修改了《住房公积金条例》，
•
2005年4月《信贷资产证券化试点管理办法》颁
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第8章住房金融法律制度
三、住房金融制度的 主要内容
• （二）发达的住房金融市场 • 1、直接取得途径 • 2、契约制度 • 3、存款取得途径 • 4、抵押银行制度
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第8章住房金融法律制度
三、住房金融制度的 主要内容
• （三）政府在住房金融制度 发展中的地位和作用
• 1、住房政策 • 2、住房课税政策和各种优惠政策 • 3、住房金融法规制度的建设 • 4、政府直接参与住房金融业务
PPT文档演模板行相继成立了房地产信贷部，
第8章住房金融法律制度
二、我国住房金融的发展历程
• 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年 ）
•
1991年开始的住房制度改革的全面推进启动
了住房市场，住房建设和住房市场逐渐活跃，为住
房金融的发展打开了空间。
•
1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城
的总体设想。
•
1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理
体制若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行
住宅商品化。
•
1988年，国务院颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度
改革的实施方案》，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案
，同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银
二、我国住房金融的发展历程
• 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年 ）
•
1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制
度改革的决定》，同年11月，国务院房改小组、财
政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金
制度的暂行规定》，提出“全面推行住房公积金制
度”。
•
1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担
于扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融
支持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵
押信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的 通道。
•
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇
住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房
实物分配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人
民银行和银监会出台了一系列配套的金融货币政策， 《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通 知》、《个人住房贷款管理办法》等文件从政策上明 确了支持与推动商业银行发展住房金融。
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第8章住房金融法律制度
2.1 住房信贷概述
•● 2.1 .1 住房信贷的概念
“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发 放的贷款，借款人不需要提供担保。 为此，借款 人的信用程度是信贷还款保证的。
这种信用贷款是我国银行长期以来的主要放款 方式。由于这种贷款方式风险较大，为降低风险， 一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发 展前景等情况进行详细考察。
第一节 住房金融概述
一、住房金融的概念
•
对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国
住房金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。
•
英国有学者认为：住房金融是居民各类住宅的建
设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度
。
•
美国学者有学者认为：从住房抵押的角度来理解
住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，
布实施。 同年12月，建设银行成功发行了首单个人
住房抵押贷款支持证券，促进了我国住房按揭市场和
资本市场功能的完善。
•
这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政
策的完善，我国住房金融业务进入了全面发展阶段。
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第8章住房金融法律制度
三、住房金融制度的 主要内容
• （一）住房金融机构的基本类型 • 一般性银行 • 普通储蓄银行 • 专业住房储蓄银行 • 住房契约机构 • 住房抵押银行
第8章住房金融法律制度
2.2 个人住房贷款
•● 2.2.3 个人住房贷款的担保与保
• 险1、抵押——贷款抵押物应符合《担保法》的规定。
• 2、质押——采取质押方式的，出质人和质权人必须 签订书面质押合同，质押合同的有关内容，按照《担 保法》的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款 本息时终止。
• 3、保证——借款人不能足额提供抵押（质押）时， 应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。
地产资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。
另一方面，住房的生产、分配和供给的计划性使住房的商
品属性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，
从而金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和
服务也失去了意义。
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第8章住房金融法律制度
二、我国住房金融的发展历程
• 第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年）
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第8章住房金融法律制度
2.1 住房信贷概述
•● 2.1 .2 住房信贷的概念
住房信贷，即住房贷款，银行及其他金融机构向房 屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常 以所购房屋作为抵押。
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第8章住房金融法律制度
2.2 个人住房贷款
● 2.2.1 个人住房贷款的概念 ● 2.1.2 个人住房贷款对象和条件 ● 2.1.3 个人住房贷款的担保与保险 ● 2.1.4 个人住房贷款期限与利率 ● 2.1.5 借款合同的变更和终止
暗示了住房金融就是抵押贷款。
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第8章住房金融法律制度
• 我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融 是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括 住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动 ，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融 市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的 总称。
• 曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同 将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住 房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭 义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性 的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融 中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融 通活动。
2.3 经济适用住房开发贷款
• 2.3.1 经济适用住房开发贷款的依据
•
为贯彻落实《国务院关于解决低收入家庭住
房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），中
国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布了
产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。 • 3、 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或
破产时， 借款人应变更保证人重新办理担保手续。 • 4、 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，
抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
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第8章住房金融法律制度
2.3 经济适用住房开发贷款
保贷款管理实行办法》为中国住房消费信贷发展提
供了政策依据。
•
该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理
PPT文档演模板体系，明确了住房金融服务住房制度第8章改住房革金融的法律制经度 营方
二、我国住房金融的发展历程
• 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今）
•
1998年是中国住房金融发展的转折点。当时出
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第8章住房金融法律制度
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第二节 住房信贷
第8章住房金融法律制度
第二节 住房信贷
● 2.1 住房信贷概述 ● 2.2 个人住房贷款 ● 2.3 经济适用住房开发贷款 ● 2.4 住房公积金
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第8章住房金融法律制度
2.1 住房信贷概述
● 2.2.1 个人住房贷款的概念 ● 2.1.2 住房贷款的概念
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第8章住房金融法律制度
第一节 住房金融概述
●一、住房金融的概念
•
住房金融是指为住房的生产和消费
而进行的资金筹集、融通和结算等金融服
务活动的总称。住房金融分为住房生产金
融和住房消费融资。
• 本教材的重点则在住房消费者金融， 即居民住房购置相关的资金融通活动。
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第8章住房金融法律制度
款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还
本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归
还贷款本息。（P221）
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第8章住房金融法律制度
2.2 个人住房贷款
•● 2.2.5 借款合同的变更和终止
• 1、 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，
并依法签订变更协议。 • 2、 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财
第二条规定：个人住房贷款是指银行向借款人 发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申 请个人住房贷款时必须提供担保。
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第8章住房金融法律制度
2.2 个人住房贷款
•● 2.2.2 个人住房贷款对象和条件
• 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。其次，借
款人须同时具备以下条件：
•
—、具有城镇常住户口或有效居留身份；
•
建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场
活动，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾
在18个省市试办一年的建造住宅贷款。随着计划经济的推
行，住房实行供给制，市场不复存在，也就不存在真正意
义上的住房金融。
•
该阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方
面，住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房
• 4、保险——以房产作为抵押的、借款人需在合同签
订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。
抵押期内，保险单由贷款人保管。
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第8章住房金融法律制度
2.2 个人住房贷款
•● 2.2.4 个人住房贷款期限与利率
•
贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限
，但最长不得超过20年。
•
借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷
镇住房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住
房制度改革的意见》出台，进一步改革住房金融体
制，发展住房金融业务。
•
1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建
立了住房公积金制度。
•
1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷
款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房
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第8章住房金融法律制度
第8章住房金融法律制度
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2020/11/27
第8章住房金融法律制度
本章重点： 1、住房金融的概念 2、个人住房贷款的条件 3、住房公积金的缴存与用途 4、房地产证券化概念与功能
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第8章住房金融法律制度
第一节
城镇住房制度改革与立法概述
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第8章住房金融法律制度
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第8章住房金融法律制度
2.2 个人住房信贷
•● 2.2.1 个人住房贷款的概念
为规范个人住房贷款，1998年中国人民银行发 布了《个人住房贷款管理办法》。第一条规定：” 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住 房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据 《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共 和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。
二、我国住房金融的发展历程
•第四阶段 •第三阶段 •第二阶段 •第一阶段
•全面发展阶段 1998年至今 •初步发展阶段 1991年-1997年 •导入阶段 1978年-1990年 •停滞阶段 1919年-1978年
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第8章住房金融法律制度
二、我国住房金融的发展历程
• 第一阶段 住房金融的停滞阶段 （1919年-1978年）
● 2.2.1 经济适用住房开发贷款的依据 ● 2.1.2 经济适用房开发贷款的条件 ● 2.1.3经济适用住房开发贷款期限和利率 ● 2.1.4 经济适用住房开发贷款程序 ● 2.1.5经济适用住房开发借款合同的变更和终止 ● 2.1.6经济适用住房开发贷款的管理
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第8章住房金融法律制度
•
随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了
住房商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生
。
•
1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告
》
•
1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为
银行贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。
•
1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问
题的谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度