2019年03月11日廊坊固安新城整体定位报告

威胁：
1. 周边同类区域和城市规划雷同，
增加竞争；
2. 政府规划用地不确定性，同一区
域有不同规划版本，操作不成熟；
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项目未来角色定位
项目区域未来角色
服务大北京及周边片区产业和人口的综合服务基地 带动固安南部城市功能发展的活力引擎
产
北部城市功
业
能核心区
区
城市生活区 产 业 区
南部城市综 合服务基地
区、霸州城区-胜芳城区、永清城区、固安城 区；
规划城市轨道线路1条，为新机场T1航站楼—空港核心组 团—中心组团—开发区组团联系线。
目前固安常住人口规模在17万人左右。
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固安与大北京关系
大北京南部重要新城， 吸纳北京产业和人口的京南新城
大北京 经济圈
北京南城
第二机场
多重辐射带动
固安
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固安房地产市场成交情况分析
固安核心区整体市场研究——供应项目集中在城市核心区，总规模2390万平米， 已开发1100万平米，未开发1290万平米，按照目前开发量预计还需5年时间。
孔雀城剑桥郡
1 永定河孔雀城
5 紫御城
16
3 孔雀●大卫城
23
2
孔雀英国宫
12
22
24
9
8
10
26 25 6
14
7
17 27 11
18
4 15
132819 中央公馆 中宏新界
龙town 21
绿辰万华城 20
30
固安房地产市场成交情况分析
固安核心区典型市场销售——2019年销售前十名项目年总成交额106亿元， 其中华夏为79亿元，占前十名成交总额的74%；产品高层住宅居多。
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固安房地产市场发展
从华夏看固安的发展
1、固安取地——进入之初做足规划，大手笔投入规划发展产 业园区及公共配套，给政府信心，逐步布局，占领大片土地。
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区位分析——固安在大北京的地位
城市地位——在环首都经济圈发展过程中，京南新城重点承接北京产业与人口， 在规划层面与北京衔接更紧密，固安作为京南新城对接北京第一站，在产业和人 口方面所受影响比涿州更大。
三大重点发展新城：
京北新城 京东新城
京南新城
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区位分析——固安在大北京的地位
城市地位——北京大力发展南城，是北京建设世界城市的重要发展战略，受 此影响北京以南的新兴片区成为投资热点，固安率先受益，承担京南高新产 业和宜居新城的重要责任。
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项目性质界定
大北京南部具有良好生态环境的城市新区 固安重要的功能组成区，固安南部中心区
项目核心问题
1. 进军大北京市场的首秀，本项目在大北京区域扮演的角色？ 2. 进入固安市场，将面临哪些问题，所处的市场地位如何？ 3. 城中村改造项目，引入何种产业实现可持续发展且能落地？ 4. 小镇级规模的超大盘，本项目发展主题及功能构成是什么？
固安新城整体定位报告
精简版
2019年03月11日
项目条件解读及核心问题
第1页
本项目区位特性
区位：大北京南部第一梯队区域，城乡结合部，生态环境良好，空气好 交通：大广高速、106国道、廊涿高速公路等提高交通便捷度。
北 京
本 项 目
天 津
55公里——本项目所在的固安县城南区与北
京传统主城核心区的距离
兴产业示范园区、固安工业园区、空港物流产业园 区、现代农业示范区、温泉商务产业园区。
现代农业示范区
温温泉泉商新务城产业园区
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固安未来发展
园区规划——基本以华夏为主的大规模园区开发为主，华夏是固安产业和房 地产发展的主导企业，产业主导性强，对固安发展起至关重要的作用，其他 企业无法抗衡。
华 夏 中 关 村
怀 柔
R=50km
密 云
昌
平
顺 义
三 河
R=30km
燕 郊
大 厂
通
州
香
房 山
大 兴
河
廊
涿
坊
州
固
安
南城发展计划——北京市《促进城市南部地区加快 发展行动计划》，城南将建成“一轴一带多园区” 的产业发展格局；在未来3年内，政府投资带动社 会投资总额将达2900亿元，推动南城快速崛起；
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区位分析——固安在二机场城市地位
2019年
2019年
2020年
发展初级的农业 小镇
典型的农业县，工业基础薄弱。 粮食、蔬菜、畜牧、果品花木构 成了县域主要经济支柱。
产业初步发展、 居住快速升级的
京南新城
产业园区初具规模，引入一定的产 业，城市面貌大幅改善。 房地产市场日新月异，大量北京人 群涌入置业，京南新城初具规模。
产业强劲、城市 感强的国际化新
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固安未来发展
整体规划——以“全球空港新城典范，中国产业新城标杆”为总体定位，打 造三城七区产业新城，项目隶属固安新城的城市发展核心区，未来主要以城 市功能为主。
三城：固安新城、空港新城、温泉新城
华夏 大清河产业园区
华夏
城市 核心
空港物流产业园区
空港新城
七区：固安城市核心区、大清河产业示范区、新
紧邻两大高速——西侧大广高速、南侧廊
涿高速
生态资源良好——北侧治理河道及森林公
园；东北角规划有人工湖及公园；与高速公 路间有百米绿化隔离带
9700亩——本项目总占地约9700亩，相当于
小城镇规模，开发周期长；
现状有四个行政村，涉及到城中村改造；要考虑 区域整体发展，兼顾城中村改造、产业发展及地 产开发。
2 固安 自身 发展
背景分析——固安自身发展
固安经济——经济保持增长，进入快速城市化建设阶段，外来人口涌入速度 加快，北京外溢居住人群增多，城市配套和城市面貌需要大幅改善和提升
固安人口——增长速度较慢，2019-2019年均年增速 1.63%，近两年随着工业人口导入及房地产业快速发 展等原因，2019年人口增速达到2.5%为近八年最高； 固安人均GDP——当人均GDP超过3000美元而小于
06-08年主要以低密度产品开发为主，开发量相对较 小； 09-10年伴随华夏大规模拿地和其他企业争相进入， 开发量大幅提升，年均增长40-70万平米，达到历年 新高； 进入11年后伴随市场成熟，开发量逐步稳定，年均 增幅在20-30万平米左右，并保持平稳增长态势。
数据来源：伟业内部数据库平台、中国指数研究院 29
报告目录 Contents
第一部分
项目角色定位
第二部分
项目市场地位
第三部分
项目产业研究
第四部分
项目整体定位
项目核心问题
1. 进军大北京市场的首秀，本项目在大北京区域扮演的角色？
① 固安与北京角色 ② 固安自身的发展 ③ 项目在固安机会
项目角色研究
第一部分
项目角色研究
第8页
1 固安 与 北京
区位分析——固安与大北京关系
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项目核心问题
2. 进入固安市场，将面临哪些问题，所处的市场地位如何？
① 固安宏观市场发展 ② 固安土地市场发展 ③ 市场发展机会判断
项目市场地位
第二部分
项目市场地位
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1 宏观 市场 研究
房地产市场发展历程
固安商品房市场发展历程——自2019年华夏集团进入而正式开始大规模开发， 从最初低密度产品向中高密度产品发展，并将持续一段时间，未来低密度逐 步向固安城市外围扩展，城市中心区将以高密度产品为主。
2019年之前
2019-2019年
2019-2019年
2019年以后
市 场 发 展
无房地产市场，以 小县城自建房为主
京御开发商进入， 打造孔雀城低密度 项目，成为大北京 休闲度假第二居所
越来越多开发商进 驻，固安房地产高 速发展，城市氛围 增强
大北京发展，大品 牌企业进驻，产业 发展，固安成为京 南综合化新城。
二机场发展概况——2019年正式启动，预计2018 年建成并投入使用，未来将围绕二机场建设新航城 城市功能核心区，并向外围扩散，固安位于新航城 外围城区，未来依托新的交通体系，承接新航城产 业发展所带来的人口和消费需求。
新机场——定位为综合性大型国 际枢纽机场，长远看与首都机场 同等重要，相对独立运行，配合 各自的基地航空公司构筑中枢航 线网络。以服务北京为主，同时 考虑京津冀经济走廊和城市密集 带的发展，与首都机场分工协作， 形成对细分市场的全面覆盖，构 建功能互补、协调联动的双枢纽 模式的北京多机场系统
2. 第二机场规划，区域空港新城
3. 便捷交通，大广与廊涿高速，
106国道过境。 机会：
SW OT
1. 大量产业园区规划，产业发展带
来居住和配套需求；
2. 城市中心开发基本完成，发展向外
围扩展，城市核心区规模加大；
劣势：
1. 配套服务设施不足，城市功能
偏弱；
2. 产业园区规划规模大，实际引入 企业相对少，规划易发展难；
4公里——本项目与固安县城的距离
机场——北京首都机场(80公里)、北京首都第二机
场（20公里，建设中）
铁路——京九铁路 高速公路——大广高速、廊涿高速 公路——106国道
2
本项目用地特性
环境：紧邻两大高速，地块总体方正，周边生态资源良好 规模：小城镇规模，涉及城中村改造，开发周期长，兼顾产业发展及地产开发
华华 夏夏
华夏、三 盛、新奥
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固安未来规划
配套建设——配套建设陆续跟进但多数处于固安老城核心区和北部核心区，距离 项目相对较远，可直接借势性相对较弱。
青年 幸福 尚品 广场 广场 万国隆际财富
广场
本 项 目
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固安未来规划
固安发展展望——根据固安发展规划，到2020年固安将成为一个具备强劲产业 基础和完善城市功能的国际化新城，固安南部发展将大幅提升。
10000美元时，城市化进程将进入高速发展阶段。因此，固 安正处于快速城市化建设的起步阶段，一定程度上带动了固 安房地产市场的发展
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背景分析——固安自身发展
固安产业——工业和房地产业发展做主导，尤其是工业制造业产业已经设立多 个产业园区供未来招商引资和产业发展，城市配套和城市商业则相对落后。
固安在产业发展依托北京的同时，着重加快城市产 业建设，重点发展高新技术产业，加强园区招商引 资
新航城——建设以临空产业、商 务服务、总部经济、文化创意、 休闲娱乐为主的国际化高端产业 新城。
20公里
第二机场
位于北京市大 兴区和河北省 廊坊市的交界 地带
4 号 线 大 兴 线
R 4 线 南 延
南
延
第二机场
轨道规划示意 图
本项目
机场轨道
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区位分析——固安在廊坊城市地位
城市发展——在廊坊最新的城市规划中，固安是未来仅次于廊坊中心城区的大型 城市，开通廊涿城际铁路联通机场轻轨，城市快速发展，人口规模达50-100万。
《固安县城市总体规划（2019－2020年）》中指出其重点 培育壮大的五大主导产业为电子信息、汽车零部件、新型建 材、成衣制品、轻工化工，重点培育壮大的产业以高新技术 产业为主；
固定资产投资——2012年，固安固定资 产投资92.6亿，其中工业投资达56.1亿 元，占全县固定资产投资的60.6%。
固安城市建设——以工业开发和房地产建 设为主，缺乏大型市政配套工程建设，目 前暂无大型商业项目进入固安城市。
城
大量园区规划开发，引入企业逐 步增加，尤其随着第二机场建设， 空港新城带动区域全面发展，形 成综合性较强的综合城市。
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固安自身发展总结
SWOT分析——抓住大北京发展机遇，依托本项目地处城市规划核心区的基础， 发展城市配套、服务大北京及周边产业园区产业和人口。
优势：
1. 大北京规划，首都经济辐射区；
06年-13年总成交量69193套，08年-11年每年成交 量增长约3000套，12年由于政策、轨道交通等因素 使住宅成交量涨幅较大； 从整体价格走势上看，别墅价格稳定增长，年均涨幅 500-1000元/平米，住宅价格除12年受政策和环境影 响价格有所降低外，基本保持稳定增长，年均涨幅 500-1500元/平米。
产 品 发
多层老旧住宅
低密度度假别墅 中低密度洋房
低密度别墅 中低密度洋房 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ密度高层住宅 多元化发展
高密度产品为主 从住宅转向综合 体开发、商业逐
渐发展
展
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固安房地产市场成交情况分析
2019年-2019年整体变化特征——量价齐升，价格基本保持平稳增长态势，但 成交量则伴随高层产品的大量开发而迅猛增长，尤其是2019年后，伴随地铁开 通和二机场利好影响，成交量迅速攀升，接近2万套/年，开发量突破200万平米。
固安地理位置——固安处于京津冀都市圈核心位置，紧邻都市圈最大核心城市 北京，被纳入北京一体化发展的规划中。
固安
120k m
廊坊市固安县，东与永清县相连，西与涿隶属河北省洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县 接壤，北隔永定河，与北京市大兴县相望。
距北京天安门55公里，东南距天津市120 公里，西南距保定市120公里。
轨道交通规划：
城市空间结构：特大城市（1个）—大城市
（4个）—中等城市（2个）—小城市（6 个）—小城镇（60个）
推动京山铁路升级改造；建设京九客运专线，在固安预留设 站条件。
规划城际铁路3条，分别为建设廊涿城际铁路，预留京津第二
人口规模在50-100万的大城市分别为京东城
城际铁路通道，建设白沟至机场城际铁路。