河北固安房地产市场调研报告

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区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善
2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m
结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。
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区域竞争个案分析
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地产公 市司场简现介状
市场总需求旺盛，去化速度放缓
2019年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上 年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 % 。以京 沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海 住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和 4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。
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昆山市场成交状况
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表一、昆山市主要楼盘近期成交状况
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分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。
• 住宅保障政策
国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设 用地规模的大趋势短期内不会改变。
• CPI保持高位，人民币继续升值。
07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值 速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。
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政公策司分析简 介
抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。
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比较分析
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公 比司较简分介析
分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。 化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。
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天成佳园价公 值司体简系介 天成佳园
昆城之心 地段价值
上层建筑 产品价值
典藏级大宅 环境价值
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交通闭塞 生活配套不完善 明确尚未定义主 题的产品价值
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竞争个案分析——绿公 中司 海简 介
该案自07年10月1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地 段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。 3月底4月初即将推出小高层，两房（110㎡）、三房，3.1m层高，起价 4200元/㎡。
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竞争个案分析—公 —司天简籁介
房价上涨延续，增速放缓
2019年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨 幅比上月降低0.6个百分点。 以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。
2019年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比 上年提高8.4个百分点。
宏观调控作用延续，抑制作用显现。
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备注：天籁90㎡两房去化速度最快，当前63-76㎡一房剩余最多。 市中心的纯-静区域是该案的诉求核心。
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竞争个案分析——公红司顶会简 馆介
备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。
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小结
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区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握 是关键。
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节后市公 场司状简况介
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碧景苑微观环境分析
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碧景苑区位图
黑 龙 江 路
前进路 中央商务区
震川路
未来CBD
青
阳 路
至前进路9公00m司 简 介
至市政府1700m
至黄河路1700m
至高尔夫练习场1300m
至黑龙江路1300m
秧 浦 路
碧 景 苑
白墅路 景王路
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地产经纪顾问有限公司市场报告
宏观政策 碧景苑微观环境分析 区域竞争个案分析 比较分析 结论
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宏公观司政策简 介
• 货币紧缩政策。
07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调 存款准备金率至15%。
反屯地政策
1月7日，国务院的《关于促进节约集约用地的通知》指出对于闲置两 年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土 地价款的20%征收土地闲置费。
黄浦城市花园 绿中海 天籁 红顶会馆
同丰路 前进路 震川路
公竞司争个简 案介
青 阳 路
樾 河 路
ห้องสมุดไป่ตู้
黄 浦 江 路
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竞争个案分析——黄浦公 城司市简花介园
该案一期16栋多层、1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低 总价的产品，去化速度较快。 二期将于月份开盘，2栋小高、2栋高层。500多套，主力面积80-90㎡两房， 均价4700元/㎡。
未来增值性的挖掘
环境价值
公 比司较简分介析
碧
产品价值
景
苑
地段价值
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总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。
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