房地产去库存

房地产去库存：政策发力还需要提高精准度

刘志彪

一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点

在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在：

其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。

其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿人民币。由于我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。

其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实

物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。

其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大也引发经济体系中价格的普涨潮。现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。

因此，现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。

二、对去房地产库存六条政策措施的分析

这次中央经济工作会议提出的六条化解房地产高库存的措施，可以简要地列示如下：一是靠农民工市民化。二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。三靠建设公租房制度。四靠发展住房租赁市场。五靠降房价。六靠取消限购。

综观这六条政策的取向，总的感觉有三：一是最高决策层对房地产问题高度关注，这是过去没有过的。既说明房地产确实是现阶段稳增长的主要力量，也说明房地产库存问题越来越严重，到了非解决不可的程度。二是这些政策大多数都可能是在中长期中才能有效执行和发挥作用的政策，短期内因种种条件的限制，还需要其他政策措施的配合。三是这些政策的创新突破力度较大，表现在扬弃了过去政府对房地产市场干预过多过频的做法，努力让市场机制在化解房地产高库存的过程中起决定性作用。

具体来看，上述列示的第一和第二条政策，寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。应该说这一政策定位的对象是精准的。但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求即购买力不足的困境；二是农民工的购房地往往不会是就

业地，农民工在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱文化、教育以及其他基础设施较为完善的大城市。中国的三四线城市的户籍现在完全放开不会有任何大问题，但是这些城市对新生代的吸引力并不够。正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。

上述列示的第三条第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。目前，一、二线城市虽然已经形成了租赁市场，但租赁回报太低，一般只有2%左右，难以满足投资者正常利润率的要求。至于在三四线城市，因为对租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。另外，目前一、二线城市的用非住宅物业（即工业、商业用房等）做租赁的比较多，因商业机会相对较多，有比较高的投资回报。但是这和“去住宅库存”问题关系不大。

第五条政策，面对中国房地产在库存很严重的条件下，其价格仍然保持在高位。这个问题的原因比较复杂，我把它放在第四部分专门进行分析。

最后一条政策针对的是对房地产交易的限购措施。现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。北上广深的限购如果马上取消，不仅房价将会继续攀升和疯涨，而且对全国的去库存会产生消极作用。南京、杭州等二线城市的限购政策事实上已经取消。显然，这条政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。

因此房地产去库存的六条政策，在短期中还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如对中等收入者及其以下阶层，可采取贷款利息抵个税政策等），给地方这些因地因时制宜的政策选择权，中央的去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。

三、关于房地产库存问题的三个重要判断

下列三个具体的判断需要进一步深入分析，才能够精准发力、重点施策：第一，中国房地产库存到底有多严重？国家统计局的数据是到2015年11

月末，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。如果假设待售商品房面积全部是住宅待售面积（实际上住宅待售面积仅占一半以上），按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，那么可供大约1930多万人居住。根据最新数字，