上海二手房交易流程(最详细).教案资料

的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住
房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、
发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除
房屋原值、转让住房过程中缴纳乃敖鸺坝泄睾侠矸延谩
1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的
相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时
得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入
额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合
理费用指卖出财产时支付的有关费用。
2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公
有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支
付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得
3、税费起征点
二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建
税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普
通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5
年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费
用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土
地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅
免交。
按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，
应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，
1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作
出了明确规定，具体分三种情况征税：
1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所
非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营
业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的
差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收
5.65%的营业税。
4）、交易费：按3元/平方米缴纳。
（2）、买方需缴纳的税费：
1）、契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住
2）、登记费：80元
3）、交易费：按3元/平方米缴交
二手房交易税费一览
五、交易注意事项项
1、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟
一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来
17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：
契税：3%
注： 普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1)、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、 新式里弄、旧式里弄等；
2)、单套建筑面积在140平方米以下；
3)、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套， 内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于 98万元/套
收益以及税法规定的合理费用后的余额。
3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、
安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有
住房确定应纳税所得额。
4、关于利润
计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴
纳的税金及有关合理费用
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纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由
实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、
印花税等税金。
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费
用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
5、经济适用房税费
（1）、卖方需缴纳的税费：
1）、土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年
才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让
1、营业税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房 价的5.55%，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未 满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所 得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活 用房则免征个人所得税。
（二）非普通住宅：
1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房 价的5.55%， 满5年则征差价差价的5.55% 2、个人所得税： 购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售 个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一 的生活用房则免征个人所得税。
金的，即可上市交易。
2）、个人所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭唯一生活
用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭唯一生
活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋，
无论是否是家庭唯一生活用房，都需按成交价的2%缴纳个人所
得税。
3）、营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税，
房属于家庭唯一住房房的，按房屋成交价的1%征收契税;购买面
积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，
按房屋成交价的1.5%征收契税;购买面积在144平方米以上的非
普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收
契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样
按成交价的3%征收契税。
与此同时，上海十二条新政提升了土地 增值税，无疑是增加了开发商的开发成本。 虽说政府是有意要减少开发商的利润空间， 但是，无奸不商，相信开发商总会变着法子 把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头 来，为高昂税费埋单的还是购房者
二、买卖交易流程
三、缴税流程
四、交易税费
1、卖方涉及的税费
（一）普通住宅：
上海二手房交易流程(最详细).
一、二手房现状
最近几年，中国对房地产市场似乎进入调 整时期——越调越高。“涨价-调控-再涨价再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏 观调控的缩影。
而众所周知，刚性需求只可能在房价压 力、调控政策作用下推延购房，而不可能就 此消失，因此，在受到本论调控政策受限之 后，这部分需求势必将要爆发。就像今年年 初的那波楼市上涨行情。
2、买方涉及的税费
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），内环总价330万以内，中环总价
200万以内，，外环160万以内契税税：1%（2012年2月新政，
第二套房契税为3%）
90—140平方米（含140） 契税：1.5%，内环总价245万
以内，中环总价140万以内，，外环98万以内！(2010年10月