武汉天纵半岛蓝湾营销策略报告

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铁岭商业格局分布
铁岭目前商圈主要分为老城区商圈以及新城区商圈。老城区商圈相对成熟，新城区商圈处于起步初期，尚 未形成规模。
➢老城区商圈
➢核心商圈，原始居住区，惯性消费之所在 ➢具备较高人气和商业氛围 ➢新老业态混杂，商业密集，竞争激烈，多数亏损 ➢以满足大众消费为主，整体档次较低，本地客群整体消费能力不强 ➢城市少量中高端客群外溢性消费惯性强，城市缺乏高端商业开发承 载力
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老城商圈 中心商圈形势及业态
铁岭传统商业 街—广裕街
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百货类 专业市场类 酒店类
铁岭商业市场再剖析
1 铁岭商业发展及演变趋势
2 铁岭商业格局
3 典型商业业态重审
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铁岭商业发展及演变趋势
“十一五期间”银州区规划建设建设1个中心 城市商圈、4个区域商圈 目前中心城区已形成以兴隆百货、新玛特为主 导的城心商圈，以龙首市场为主体的城北区域商 圈也初具规模，但规划中城南、铁西商圈都未形 成气候 兴隆、新玛特这类大型综合类购物中心以及国 美类专业卖场陆续入驻老城区 中心城区商业氛围初具规模，少量城市综合体 类地产项目进入核心城区 凡河新城区尚不具备商业氛围
项目位于铁岭新城区莲花湖湿地公园 南侧，临天水河
规模大，开发周期较长
项目周边人迹较少，生活氛围严重不 足。西临天水河，外部北侧临莲花湖 湿地公园、凤冠山，景观资源较丰富
项目周边道路平整，但公共交通配套 相对薄弱，交通有待完善
常规商业开发受阻缺乏人气支撑，但 相关旅游产业开发存在机会点，随之 旅游资源进一步挖掘，未来前景明朗
大沈阳经济圈 沈铁同城 沈阳后花园 高铁&城轨 生态休闲
特色旅游产业 人居大盘
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我们到底如何结合自身先天资源优势与项目整体定位? 到底什么样的特色旅游产业商业开发模式才是本案商业开发立于不败之地的根本？
铁岭的商业开发现状如何，什么模式是我们需要规避的？
结合这些问题我们必须重新审视当
前铁岭的商业格局与现状
➢新城区商圈
➢新兴商圈，人气严重匮乏，商业氛围严重不足 ➢大型商业综合体囤积，伺机而动，未来商业竞争十分激烈 ➢现有商业稀少，经营状况不佳 ➢主要满足旅游消费需求 ➢具备较大潜力，但预计未来5年内难成气候
铁岭商圈形势及业态
铁岭商圈
老城区 新城区
中心商圈 北市商圈 铁西商圈 城南商圈 新城商圈
业态分类 百货购物类 餐娱酒店类 专业市场类
天力商业项目定位报告
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报告提纲
1 项目自身再审
2 铁岭商业市场再剖析
3 项目定位建议
项目自身再审视
1 项目指标
2 自身审视
3
项目指标
地块一分为四，其中A1#、A2#、A4#已规划完毕，A3#地块商业体量大，如何寻求最为合理的商业定位 与规划以期达到开发利润最大化，是目前本案商业开发前最大难题。
天水河
自身审视
交通优势
对外交通：
项目紧邻城市级交通主干道，附近有公交车站，并且哈大高铁、沈哈高速等多条城际交通线贯
穿本案区域，交通出行十分便利，这也为本案利用旅游资源进行商业开发对外客群吸纳提供了
先天条件。
钟山路 连接老城
区
➢ 钟山路（连接老城区）
➢ 沈哈高速 ➢ 102国道 ➢ 沈铁2线 ➢ 哈大高铁 对内交通：
起步晚-商业市场容量有限
2010年
ห้องสมุดไป่ตู้
2012年
政府大力招商引资的大型城市综合体项目落户老城 区城南、铁西片区，商业发展趋势明显外扩 凡河新城将推动和扶持具备补充城市功能性的综合 体类地产开发 新城中，兴隆、恒基兆业、红星美凯龙、奥特莱斯 等商业地产项目均已落户新城
2005年前
国有型老式百货卖场为主 主要集中分布在老城中心区域 以满足城区居民日常必需品为主 整体商业缺乏档次感 除老城中心区外缺乏大型商业配套 没有城市综合体项目 十一五规划提出商圈打造
哈大高铁站
城际运输枢纽站
➢ 黑龙江路（北侧） ➢ 泰山路（东侧） ➢ 松花江路（南侧）
沈铁2线
沈哈高速
102国道
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自身审视
虽为新城行政核心区，但居住人气匮乏导致区域常规商业开发模式举步维艰，成熟商业体基本没有，但极具特色的旅游资源却为相关配 套产业的商业开发提供了一定支撑，区域缺乏具备地域旅游特色的餐娱购性质商业综合体，市场存在明显的空白点。
凤冠山
莲花湖湿地博物馆 莲花湖生态旅游区
县实验中学
基础商业配套欠缺： ➢ 餐饮、娱乐、超市、洗浴、
菜市场等生活配套设施严 重不足，同时对我们而言 也是一个市场空白点。
教育资源丰富： ➢ 中专院校、市中学、县中
学、小学都已进驻新城区， 但小学和优质幼儿园资源 有待加强。
铁岭师范专科学校 红星美凯龙
铁岭医专附属医院
兴隆大家庭
新都综合市场 凡河镇政府
恒基兆业商业体
市（县）委、（县）政
府、市（县）人大、市
（县）政协
如意湖酒店
城 流东 北 物
香格里拉酒 店大酒店
奥特莱斯
蟠龙山
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自身审视
机会与优势
结合整个凡河新城区域未来发展前景和机会导向分析
沈铁工业走廊 、东北物流城 产
业拉动
凡河、莲花湖
自
、湿地、山岭
然
等 生态景观
A1 #
A3 #
A2
A4
#
#
地块名称 A1#地块 A2#地块 A3#地块 A4#地块
经济指标
总用地面积
20645㎡
总建筑面积
105400㎡
地上建筑面积
75400㎡
总用地面积
20738㎡
总建筑面积
23090㎡
地上建筑面积
19170㎡
总用地面积
68165㎡
总建筑面积
244700㎡
地上建筑面积
176700㎡
资 源
凡河新城、沈铁同城等 规划强劲拉动
产业带拉 动
核心驱动力
政府新规划 拉动
后花园、生 活模式拉动
北方水城、 大沈阳后花 园、莲花湖 旅游度假区
拉动
交通枢纽 拉动
哈大高铁、城际2号线、 102国道等全力打造沈
铁同城1小时经济圈
地块界定
地块属性 自身条件 区位形象 交通条件 商业配套
根据合富以往对此类项目的操作经验，从宗地所在区域发展、周边 配套以及自身客观条件的角度来给出如下的地块界定。
总用地面积
90049㎡
总建筑面积
229300㎡
地上建筑面积
186515㎡
自身审视
资源优势
项目北部为凤冠山和莲花湖景观带，西部为天水河城市景观河，呈玉带环绕之势。本案具备典型的旅游 度假资源，这为本案商业定位与持续开发提供了先天的资源条件，如何深挖这一先天优势是本案商业开 发成功的关键。
凤冠山景区
莲花湖温地公园