中国房地产产业外部环境分析报告

目录

1概述 (2)

2PESTG分析 (2)

2.1政治法律环境 (2)

2.1.1行政措施 (2)

2.2.2税收政策 (3)

2.1.3土地政策 (4)

2.2经济环境 (5)

2.2.1CPI (5)

2.2.2GDP (5)

2.2.3存准率 (6)

2.2.4个人信贷政策 (6)

2.2.5房地产贷款 (7)

2.2.6股市 (7)

2.3社会文化环境 (7)

2.3.1人口环境 (7)

2.3.2家庭结构 (8)

2.3.3社会城市化 (8)

2.4科技环境 (9)

2.4.1融资环境 (9)

2.4.2营销环境 (9)

2.4.3建筑技术 (9)

2.4.4研发创新 (10)

2.5全球大环境 (10)

3产业与竞争环境分析 (11)

3.1产业主要特征分析 (11)

3.1.1产品特征 (11)

3.1.2竞争特征 (12)

3.1.3产业整合 (13)

3.2五种竞争力量分析 (14)

3.2.1新进入者的威胁 (14)

3.2.2供应商讨价还价的能力 (14)

3.2.3买方讨价还价的能力 (15)

3.2.4当前竞争对手 (15)

3.2.5替代品的威胁 (16)

3.3关键成功因素分析 (17)

3.3.1必要的土地资源储备 (17)

3.3.2雄厚的资金实力 (17)

3.3.3诚实可信的品牌 (17)

3.3.4准确的市场把握能力 (17)

4竞争态势矩阵 (18)

5外部因素评价矩阵 (19)

1概述

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行

住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的

财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业也得到

飞速发展。

如今，房子已成为人们茶余饭后的话题，房地产也不仅仅是我国的支柱性

产业，更是与民生息息相关的产业，今年以来，中央对房地产业出台了一系列

的宏观调控政策，因此，房地产行业也面临着前所未有的挑战。

本报告对中国房地产产业的外部环境做了分析，分别从PESTG分析、产业

与竞争环境分析、竞争态势矩阵和外部因素评价矩阵四个方面进行了分析论述，对中国房地产产业的发展现状进行了评述。

2PESTG分析

2.1政治法律环境

2.1.1行政措施

（1）38个城市出台“限购令”

2010年4月“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台

“限购令”。2011年1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市

要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非

本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得

购买住房。

（2）608个城市公布房价控制目标

今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产

市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和

居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有608个

城市出台房价控制目标，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于GDP及收入增幅，多与GDP及收入增长挂钩。

（3）保障房建设

1000万套保障房签订“军令状”，5月国土资源部《2011年全国住房用地供应计划公告》提出对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地也实行责任制；中央及地方政府出资5000亿，社会筹集8000亿，支持地方投融资平台公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设；今年初“国八条”要求“在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地”，政策严厉程度逐步提升。

2.2.2税收政策

（1）房产税

上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，它们的侧重点不同，上海仅针对新购且属于居民第二套住房的征收，并仅对家庭全部住房面积人均高于60平米的部分征税；重庆对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”（新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。两地房产税也存在相同方面，一是主要针对新购住房征税；二是计税依据暂时是按照住房交易价格，条件成熟时依据房产评估值；三是税率较低，基本在1%以内，都根据本地居民家庭人均住房面积及非本地居民的工作等条件给予一定的减免优惠。房产税属于房地产长期制度建设的内容，有利于房地产长效机制的形成。

（2）个人住房转让营业税

1月27日，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，与2009年末的政策相比，对购买不足5年的普通住房转让营业税，由

差额调整为全额征收。在2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，今年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅

交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。

2.1.3土地政策

2011年上半年，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整确保保障房用地落实到位，商品房用地供应计划也有明显增长。