卓达集团经营状况分析·优选.

卓达集团经营状况分析

一、卓达集团财务状况分析（根据近三年合并审计报表计算）资产负债状况：（万元）

利润状况：

主要财务指标：

1.财务评价

1)盈利能力分析

我集团2010、2011、2012的净利润分别为134,471万元、50,681万元和54,636万元，近三年的收益都较为可观，2011年净资产收益率达到11.43％，2012年的净资产收益率也有11.03％。近两年，我集团因长期持有其开发的部分商业物业，从而使存货增长较快，影响其短期盈利能力及资金的回笼，但并不能代表我集团盈利能力的下降。我集团在房产销售时能达到较好的资产回报率。

据预测，我集团未来两年的房地产销售总额将达到 162亿元，总投资为99亿万元，实现净现金流约63亿元。

2)成长能力分析

我集团2011、2012年的销售收入都达到近40亿元，集团近年在房地产开发上发展较快，获得了很好的成绩。我集团正在开发的中大型房地产项目，在房地产市场不出现持续重大的宏观调控政策下，仍然有很好的发展空间及市场前景。且我集团有一定的土地储备项目，在资金链不出现断裂的情况下，我集团将持续发展。

3)偿债能力分析

截止 2012 年12月 31 日，我集团总资产138.37亿元，负债余额88.83亿元，资产负债率64.19％。其中，长短期借款合计17.35亿元，占负债总额的19.53% ；预收账款67.76亿元，占负债总额的76.28% ，可见我集团的负债主要是预收账款(为预售楼款)，银行等金融机构融资负债较低。

我集团近三年资产负债率分别为64.78％、61.99％、64.19%, 资产负债率基本保持稳定。考虑到预收账款是未转入营业收入的项目，剔除预收账款对企业资产负债率的影响，我集团实际资产负债率近三年分别为：28.83％、19.70％、21.56％。由此可见我集团近三年的实际负债率较低，企业长期偿债能力较强。

截止 2012 年12月31日，我集团流动比率1.79，速动比率 0.2。速动比率较低主要是由于我集团长期持有部分商业物业使存货占比较大所致，从我公司销售的住宅项目上看我公司具备一定的短期偿债能力。

二、我集团截止到2013年6月份各项目经营概况

2012年我集团销售收入为38亿元，各分公司详细经营情况如下：

1、河北公司

河北公司2012年销售收入为9亿元，其开发的项目为河畔盛景项目、星辰项目（星辰花园、星辰金座）、书香园三期项目在建工程。目前河畔盛景项目已具备三证，预计10月份即可取得预售证启动销售，星辰项目已于2012年售罄，书香园三期现处于尾盘销售。

2012年正在热售的项目为星辰项目及书香园三期。星辰项目总建筑面积约38万平方米，项目地处石家庄高新技术产业开发区东区中心区，北靠淮河道、南接湘江道、西倚昆仑大街、东临秦岭大街，

交通十分便利，项目现已于2012年售罄，销售均价7000元/平方米，2012年实现销售回款约3.6亿元。

书香园三期项目位于石家庄市裕华区，项目南接南二环、北临塔南路、西靠翟营大街、东临谈固南大街，周边多条公交线路经过，依托卓达花园百万平米的社区成熟配套，包括教育、商业、医疗、通讯,伴随卓达商贸广场、天元名品、北国商城等大型商业集群的发展，已成为省会东南无可替代的核心区域。

卓达书香园三期总建筑面积为19.5万平方米，容积率为2.5，共计9栋高层。户型以稀缺的中小户型设计为主，体现超高性价比。项目销售均价为9000元/㎡，2012年实现销售回款5.4亿元，目前正处于尾盘销售，预计尾盘仍可实现销售收入约6000万元。

今年下半年即将启动热售的河畔盛景项目位于省会上风上水之

西北区域，项目总规划占地310亩，总建筑面积70万平方米，远景规划为跨河新城市中心、省级行政中心、大学城。该项目区域环境宜居，交通便捷，项目毗邻南水北调环城水系，与被誉为省会“后花园”、“天然氧吧”的石家庄植物园区域距离仅三公里，周边无污染工业企业，自然环境优美、空气质量上乘。项目规划配套齐全，幼儿园、小学、会所、中心景观花园、商业配套等一应俱全，超过32%的绿化、人车分流的规划、充足的车位布局等，将让居住于此的居民充分感受到地产大盘开发带来的诸多便捷和惬意。

项目商品房总建筑面积为41.6万㎡，总投资21.6亿元。现回迁楼已完工，回迁楼成本折入地价，现已具备三证，预计10月即可取得预售证启动销售，未来可实现总销售回款约27.6亿元。

河北公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：

2、威海卓达房地产开发有限公司

威海卓达房地产开发有限公司2012年销售收入为10亿元，其主要开发的项目为香水海项目。香水海项目位于山东省文登市南海新区，总占地面积3.2万亩，在注册成立到现在四年左右的时间内，公司已获取土地16000余亩，正在开发的住宅小区超过100万㎡，其中一期项目英伦湾占地430亩，建筑面积20万平方米，目前已基本售罄并全部入住；二期为总建筑面积近60万平方米的苏格兰城和北欧小镇，目前均在热售中，两大项目于2012年实现销售收入10亿元；三期塞纳河畔项目与地中海岸项目，总建筑面积约62.4万平米，目前主体已封顶，即将取得预售证并开始销售。

2012年正在热售的为苏格兰城项目及北欧小镇项目。苏格兰城总建筑面积28万平方米，综合容积率1.0，绿地率41%，分区规划具有浓郁英伦风情的独栋、双拼别墅、电梯洋房。项目西接金海路，南瞻130米宽英伦河景观公园，东临高尔夫体育休闲公园，三面环香水河支流水景；园林规划以“水”为景观中心，景观水系环流整座社区，遍布门前屋后，形成户户临水的意境。目前苏格兰城项目销售均价

6000元/平方米，2012年实现销售收入4.1亿元，预计未来仍可实现销售收入约8.7亿元。

北欧小镇总建筑面积为30.5万平方米，绿地率41%，分区规划具有浓郁北欧风情的独栋、双拼别墅、电梯洋房。整个二期紧邻高尔夫体育公园、步行5分钟到达马术俱乐部、垂钓湖，社区内综合商业楼、沿街商铺、幼儿园、会所，在此居住，彰显贵族气质。目前项目主体均已封顶，正在进行内外装及小区内的景观绿化工程等。

项目分享卓达香水海西岸医疗、商业、教育、休闲等成熟配套，同时为保证生活的高度舒适，特别规划幼儿园、商业街和社区体育文化中心，营造高品质生活，现北欧小镇销售均价6000元/平方米，2012年实现销售收入约5.9亿元，预计未来仍可实现销售收入约8.4亿元。

今年下半年即将启动的三期塞纳河畔及地中海岸项目，总建筑面积62.4万平方米，建筑形态以小高层及电梯洋房为主。项目南瞻金滩海洋公园，东临高尔夫体育休闲公园，三面环香水河支流水景公园；园林规划以“水”为中心，景观水系环流整座社区，水景遍布门前屋后，形成水生碧绿、家家观澜的意境。目前区域内电梯洋房销售均价为6000元/㎡，小高层销售均价为5100元/㎡。以现行销售价格预估（不考虑随着工程进度的推进，价格会进一步升高），预计今年下半年即可取得预售证启动热售，保守估计项目可实现销售回款37亿元。

威海公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：